冯国亮:深圳上海都出现戴口罩排队抢豪宅,这意味着什么?

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刚看到中国基金报文章《最高一套8000万！戴口罩排队抢豪宅 竟然打起来了》报道：

4月13日，上海顶级豪宅碧云尊邸开始认筹，认筹就要600万，最便宜的房子也要1700万起步，共160套，整盘均价111983元/㎡。小高层价格普遍在2000万-3000万之间，别墅总价较高，部分别墅价格接近8000万元。浦东碧云社区是上海“四大富人区之一”，继古北之后第二个 “涉外国际居住区”。

13日上午，碧云尊邸售楼处门口就排起了长龙，基金君从微博上看到，一堆土豪排长队，甚至为了抢一套房打起架来。

虽说优质不动产是跨越经济周期的最佳标的物，而且一线城市新一轮房价上涨蓄势待发，不过在全球经济大衰退以及全球化可能逆转的情况下，抢购涉外区的房产风险系数偏高，尽管该楼盘具有一定稀缺性，但不要忘了，当年上海曾出现过涉外区短暂抛售的情况。

1998年亚洲金融危机爆发，外籍人士聚居区上海虹桥地区出现过房价大跌。房价由高位时3000美金/平米降至1000美金/平米左右，降幅明显，不过仍少有人问津。可见外销型房产更容易受国际形势的影响，当前形势不明朗，买房要慎重。

想起2016年8月上海曾出现离婚买房潮，据报道两万余人排队离婚，以至于不得不限号。快4年了，房价至今还没回到当时的水平，不知那些人现在复婚了没有？钱没赚着，搞不好竹篮打水一场空。

近三年各地万人摇号抢房屡见不鲜，杭州98岁老奶奶赤膊上阵，深圳5000万才有资格在售楼处里蹲一蹲，与其说在赌明天，还不如说是羊群效应！

只有积攒够了足够动能之后，房价全面上涨才会启动，对于成熟的投资者而言，房价涨跌并不是你出手的标志，政策才是，耐心等待政策信号，你一定可以赶上房价启动的速度。

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另据报道，此前深圳也曾出现戴口罩排队抢豪宅的一幕，而且出现过“秒光”的现象。前些天招商蛇口太子湾·湾玺再次开盘，单套总价2900-5500万元，共计54套，吸金约23亿元。

深圳一些热点区域的楼盘销售也出现了热销的现象，有的新房“喝茶费”需70余万元。为此宝安区住建部门还下发了通知表示要“坚决打击”。

春江水暖鸭先知，深圳、上海和北京都是全国楼市的风向标，从上一波楼市的波动来看，深圳的节奏比上海提前，上海又比北京早，房价波动像水池中的涟漪一样像周边城市扩散。总体来看，年内一线城市楼市有望率先复苏。

今年以来房企加大力度布局一线城市土地，楼面价屡创新高。近三年北京扩大住房供应，尤其是限竞房供应量过大，而且价格偏低，同时严厉调控政策抑制了改善型住房需求，压制了二手房价格上涨，新房库存也已接近30个月，明显偏高。

不过今年以来北京重回非限价宅地为主，核心六区宅地供应减半，因而出现局部楼盘热销现象指日可待。

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最近电视新闻报道说“全国各地再度出现了抢房潮”，其实这并不准确，只是个别城市热销楼盘出现了排队现象而已，高性价比的好房子总会被优先选购，这并不能代表全国楼市的趋势，楼市分化将成为常态，因此选房时一定要结合所在区域的市场状况做好分析研判。

近一个月，已有海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店五地出现调控政策一日游，最近青岛出台的限售与限购政策宽松只持续了3天就被收回。

虽然施行一城一策，但“房住不炒”的底线依然不容触碰，去年10月的讲座中我曾就此做过专门分享。不过少数城市政策放松被叫停并不能改变调控政策趋松的趋势，毕竟严厉的限制政策抑制了改善型住房需求，有必要适时逐步回顾常态，因而后续的政策取向有所调整将是大概率，只待时机。

稳定内需是今后一段时间稳增长的关键，在各地财政压力较大的情况下，买一套房的贡献不亚于经营十家公司，只要不被媒体曝光，各地对楼市会明紧暗松。

而对于偏投资型购房者来说，则要通过优选实现更高的收益回报并管控风险，那就不能太过盲目，不要乱买房，特别提醒，疫情将对区域房产价值带来重塑。

疫情最艰难的时刻已经过去，轻舟已过万重山，而经济最艰难的时刻还远未过去，当前世界局势变幻莫测，为此月初在学员群中分享了近期思考的方向，这将是百年一遇的大变局，我们该何去何从？

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其实早在去年7月和今年1月中旬两场线下【房产财富私享会】中，我就曾对今明两年的危机状况做出了预判，第三轮财富大洗牌已经到来，建议企业家们提前做好准备。

而这次疫情的影响超出了预期，局面比预想更为复杂，伴随国际形势逆转，实体经济将在很长一段时间内面临巨大压力，会出现连锁反应，各个层面都将出现深刻变化，房地产长效机制也已经落地，因而不能再刻舟求剑。

有些事情总是后来才看清楚，相信有一天你终会明白我在说什么。

发财靠机遇，危机，也是机遇，“任何不能杀死你的，都会使你更强大”。2008年的危机成就了一批公司，相信本轮大浪淘沙过后也会如此，关键在于选择！以上仅供学友们参考。

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今天又有3家机构与社群邀请做楼市趋势分享，年后已婉拒30余家邀请，为此再做以说明：

一是目前全球形势变幻莫测，面临着百年一遇的大变局，楼市政策取向也有待进一步观察，根据形势发展再做安排为好。

二是鉴于房产内容较为敏感，平常只在学友群中或知识星球内参中做内部分享，此外知道越多越深入，有些信息预判越不便对外说。

三是信息可以价值百万千万，也是最不值钱的，对于有些人而言，说了也是对牛弹琴，没啥用，还是真正有需求者相互交流更好！

四是有些人对房地产有情绪，心理上会产生移情效应，可能进行负面攻击，因此付出要在对的时机，遇到对的人。

社会中各阶层获得的信息是不同的，大部分人看到虚假乱传的消息，蒙在鼓里，如井底之蛙一样谈房论市，这很正常，我发现只有那些层级比较高的人才会真正重视趋势与信息的价值，看的更远，更全面，并未雨绸缪。

常有人要跟我讨论楼市走势，近20年来我持续关注楼市，预判政策与波动规律，近些年每天坚持读几十篇专业文章和机构研究报告，还有各种内参讯息，而你偶尔读几篇文章，我们看到的不一样，做出的预判也不同，有些人连房地产基本常识都不懂就跟着经济学家们一起骂，那还有什么可说的呢？ 平常还要为一些房企董事长做顾问提供参考，确实没时间闲聊。

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