在上海,90%的人学区房都买错了!建议收藏!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，坐标上海，现在资金不多，能凑一百来万吧。想买一个学位房，自用加投资，请问有什么建议？最近不少小户型已经涨了不小的一波，有没有可能找到还没轮动到的笋盘？请指点一下方向和思路。谢谢！

回答：不少家长并不清楚学位房市场，不知道学位房是强卖方市场，价格刚硬、业主惜售甚至撤盘是常态，往往都会错过当前最好的那套房，大部分都会买错，因为需要一段时间熟悉这个市场。

那么，什么样的学位房是笋盘？

1、成熟的优质学区，当前最低价就是笋盘。

2、新学区，高成长性的是笋盘。我想你问的是第二种，有这么几个方向：

1、未来有希望成长为名校的待建或在建新学校，最好是名校集团旗下的新学校

2、未来中考成绩不错的已建学校

3、中考成绩中上的中产聚居区（适合自用学位，投资属性弱一些，长持没问题）

提问：成哥好，首套，预算350以内。目前张江工作。目前看了金桥的96年左右的老公房，两房大概300左右，近五连路地铁站，走路15分钟以内。还看了康桥板块，商品房，12年左右房龄，电梯商品房，315左右。请问这两个板块如何选择？目前想自住，同时考虑下升值空间，以后肯定会出手。或者是否有其他推荐？最好是两房谢谢

回答：上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。

上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。

我的建议是:

1、刚需一定要住得舒服，太老的房子尽量不买。

2、刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘。

3、传统的居住区，400万以内适合居住而且涨幅不错的，松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。

所以相比我更建议你买康桥12年左右房龄的电梯商品房。

关于上海更多投资回报率高的楼盘，请参考内部分享！

提问：成哥好，请问上海目前最值得买的别墅是哪个地段的？开发商是哪家？如果买二手别墅最好买哪个地段？哪个项目呢？

回答：你好，买别墅，自住角度，要区分第一居所、周末度假、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅两种策略。具体到板块，又分成中产、轻豪、硬豪、顶豪四种，不同板块适合不同人群，需要结合预算、通勤、上学、生活等各方面综合评价。

如果只考虑性价比和未来涨幅，投资回报率最大的别墅，详见内部分享。

提问：成哥好，目前首套450-500左右的预算，看了莘庄康城128的三室〔总面积大有点超预算〕，目前没有方便的地铁，听说会有12号线加长线经过；颛桥君莲99平的小三室，目前快有15号通车；中介说康城学区略好些，从保值升值角度还有出手卖出方面是哪个更推荐？

回答：康城的优点是有点学区，房型还不错，配套也过得去，缺点是小区太大，卖房的时候竞争很大，门口的莘松路堵得要命，目前还看不到地铁规划。颛桥也有点偏了。自住还可以，投资的话需要再观望观望！

提问：成哥好，近期越来越多老房子装电梯，请问对房价影响有多少呢？首套房，想住汉口核心，看来看去只能买得起老房子。想入一个等装了电梯过几年有积蓄了再卖。房姐觉得怎么样呢？求指导。

回答：加装电梯，顶楼会显著升值。 加装电梯的阻碍是业主和财政拨款。只要房屋结构没有把电梯的路子封死，总有加装电梯的办法。电梯一部才20-50万，一栋楼拆迁半个亿。涨幅是未来价格/现在价格。

加装电梯是大势，但时间不确定性较大。我们要买确定性大的地方，不要去赌“加装电梯”这类物业。

建议入手汉口核心区房龄20年以内的房子，如果带学区 且溢价不多最好。

提问：成哥好，新上海人，首套首贷，首付250-300万，考虑总价700-850万的新房；自住需求，两房或三房都行；工作地点浦东联洋附近。有没有中环内，交通方便，日后换手流动性好的新盘，不着急短期内上车，有好的项目可以等待2-3年的楼盘推荐，谢谢您！

回答 : 浦东新房普遍比较贵一些，850万内要买中环内的有点紧张。你这个预算可能买得远一些了，可以考虑前滩碰碰运气小户型。买不到的话，可以考虑离联洋近一点的不带学区的二手次新房。

提问：成哥好，手上二套赵巷叠加一套松江公寓，次新无贷，今年叠加满二后想卖掉，七百左右，置换市区五年长期持有，徐汇哪里可以，新房还是二手？谢谢指导！

回答 : 700万买徐汇，只能在中环外看老房子，意思不大。徐汇要买到像样的房子至少1000万。建议要么加杠杆，或者不如不要卖，置换自住更舒适。

提问：成哥你好，二线城市江景房要比附近不靠江楼盘贵很多，而且位置比较偏，只是靠江这个卖点，就贵2000多，请问值得买吗？

回答：很多楼盘都是打着江景房的的名号，来吸引客户，其实江景房也是有划分好坏的，如果碰到有江景房名号的楼盘，建议去实地看房的时候试试江景的视野。购房时切忌为一片江水或海水或湖山或小山丘所迷惑，因为到时候开发商做不做还另说，效果图再漂亮，楼盘周边的道路，大河都不是开发商能搞定的，那是市政。

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