地产股暴涨原因找到了！楼市料迎供地新政，涉及一大波一二线城市

25日，地产股全面爆发，掀起涨停潮。

Wind数据显示，截至全天收盘，申万房地产指数大涨6.13%，板块总市值暴涨近1200亿元。A股方面，截至收盘，特发服务大涨20%，封涨停板。荣安地产、香江控股、嘉凯城、华夏幸福、深深房A、万科A等10余只个股涨停。

港股方面，合景泰富集团收盘涨超24%，领涨港股房地产板块。

专家认为，25日全网热传的集中供地政策或是地产股飙升的推手之一。在实施类似土地市场改革后，土地溢价率将更为可控，且不排除大城市供地规模会增加，利好地产股。

22城或将推“集中供地”模式

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》。文件指出，青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

青岛之外，郑州、天津也有相关文件流出。其中，天津市规划和自然局文件显示，其一，集中发布出让公告，原则上天津市全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡；其二，集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式出让的，应当连续集中完成拍卖活动。

天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不再发布住宅用地的出让公告。

郑州则要求空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区等区域自2月23日起禁止发布住宅用地出让公告，由郑州市自然资源和规划局进行统一组织发布实施。

在上述3个城市外，据市场消息，按照住宅用地分类调控文件要求，今年北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市的土地出让将实施“两集中”，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

文件还表示，近期将召开视频会议，在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。

住宅用地集中供应，这对房企的影响不言而喻。房企拿地多为滚动开发模式，拿地后通过高周转回流资金，再进行拿地。如今，集中供地、集中拿地势必会增加房企的资金压力。

对于22城集中供地的消息，专家认为，在同一时期组织大量地块集中挂牌出让，对于房企的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接减少土地哄抢，避免出现土拍过热现象，而土地的溢价率也将会得到有效合理的控制。

“两集中”有何影响？

“两集中”政策，意味着在同一时期集中组织土地出让，对于土拍溢价、楼市轮动周期有着比较明显的影响。因为中国的房价上涨，跟土拍有着紧密甚至极大的关系。

此外，“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企，一方面改善竞争格局，加速中小房企出局；另一方面，土拍“零售改批发”，一二线城市土地溢价率有望下降，改善房企毛利率。

几天前，西安曲江拍出了首个溢价率超141%的地王项目，总地价达21.5亿。其2.3万每平的楼面价，是周围的两倍，周边所有没买房的都恐慌再不上车以后没机会了，于是蔓延到整个西安都一片大涨之声。同时集中大量供应土地，很明显就会规避这种情况。

单一宗地对于整个城市的房价影响减少，土地竞拍溢价率也会得到一定的控制，毕竟，以后要炒土地得把同期出让的所有土地溢价都炒起来，还是很不容易的。

其次，同期大量集中供应土地，也意味着商品房会集中入市，瞬间汹涌的卖盘大量入市，会对房价上涨形成一定程度的抑制。

数据来源：CREIS中指数据

要知道，上述执行供地两集中的房企，每年供地基本超过100宗，按照一年仅发布3次土地出让公告的规则，意味着同批次供给的土地将达到30-40宗，也意味着一两年后，每4个月就有30-40个楼盘集中开盘！很明显，集中开盘会引起开发商的价格战，房价抑制作用也会凸显。

考验房企资金状况

对于房企来说，“两集中”政策将会加速房企间的分化，资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。房企的资金能力成为拿地的重要决定因素，这对于房企的资金状况将会是一个新的挑战。在去年“三道红线”新规的加持之下，房企销售回款的任务更加艰巨，对房企销售端来说将面临新的调整。同时，也有利于促进房企谨慎理性拿地。

土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求，企业很难在多地，针对大量地块，同时缴纳保证金。因此，单块土地可参与的房企数量可能会下降（尽管最优质地块的参与企业数量并不会下降）。即使是比较激进的企业，也只能量力而行，参与一部分的土地出让。

一旦实行次数限制，集中出让的招拍挂规则，增加土地市场透明度，则更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局，减少“地王”出现的频次，稳定优秀企业的盈利水平，推进优胜劣汰。从制度上来说，土地市场的改革可以是行业供给侧改革的最后一块拼图——内卷化竞争将因此结束，真正优秀的房企的稳定性和成长性将都有所上升。

专家分析：集中供地政策比“三道红线”政策更受房企关注。在拿地节奏、地价、营销、推盘、如何拿地等角度都会有非常大的影响。核心三四线城市拿地约束少了，会成为重点拿地城市。部分房企可能会担心此类集中供地政策带来很多不确定性，带来的结果是存量土地收购会成为热点。

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