细细的红线 | 蓝光择邻

编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。

我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

观点地产网 “君子居必择邻，游必就士，择居所以求士，求士所以辟患也。”

于房企而言，在什么地方设立总部，意味着身边将聚集什么层次的政策、人才、金融、信息等资源，北上广深也就成为了许多房企的首选目的地。

尤其是上海，作为国内经济最发达城市，这里有着最好的资源。近年来，越来越多房企选择把总部迁至上海或实行双总部，而大虹桥又是他们在上海的首选地。

以大虹桥为总部，不仅能够对外展现出自身全国化乃至国际化发展路线的决心；也能站在信息高地，助力企业转变长期偏安一隅形成的固化思维；还能吸引具有战略目光的各类高端人才，帮助企业解决当下发展阶段存在的问题。

过往搬迁到上海的房企中，有不少成功案例。

比如阳光城(000671,股吧)，2012年迁至上海，当年销售业绩73亿元，2018年便达标千亿，2020年以2185亿元的成绩，位列房企销售榜单第19名。

新城控股、世茂房地产、旭辉集团、中南置地等，规模的快速发展都是在总部迁址上海后实现的，并且规模发展速度领先于行业。

甚至有总部搬迁至上海的房企董事长笑称，若没有将总部搬迁至上海，如今入职的明星经理人也不可能前往协助。言外之意，在上海这个平台，让企业完成了人才补优，而只有在这个平台，这种补优的机会才存在。

据不完全统计，自2000年以来，已有42家房企“迁都”，其中，有31家迁往上海，2019年则是房企搬迁总部的高峰期。

正是这一年，蓝光发展(600466,股吧)在上海设立总部，开始实行“上海+成都”双总部战略。

蓝光选择上海的目的与大多数房企一样，这里有更优秀的信息平台、金融平台、人才平台。

此后，蓝光引入了迟峰，这位曾经是华润置地华东市场的掌舵者。其上任之后，便将蓝光经营风格进行了大刀阔斧的改革。一切动作背后，是蓝光面对叩开千亿大门之后，如何再进一步的考虑。

新装上路的蓝光，2020年似乎也经历了磨合期。

千亿台阶

上任后第一次面对外界发声，迟峰便为蓝光的2020年定下了基调，以“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”为年度战略主题。

不过，迟峰也认识到，转型路上还是要经历阵痛期：“2020年总规模要稳定在TOP30以内，2021年-2022年则要上台阶，每年增长最少要在20%以上，把规模做起来。”

维持在TOP30，是蓝光2020年不算太高的期望，但困难似乎超出了意料。

2020年全年，蓝光完成销售金额1035亿元，同比微增1.93%。据观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示，蓝光位列第39名。

数据来源：企业公告、观点指数统计

通过最后一个季度的冲刺，蓝光成功再次实现千亿销售。

数据显示，在2020年，蓝光单季销售额分别为108.45亿元、272.13亿元、281.55亿元以及374.17亿元；2019年同期，分别是188.62亿元、276.68亿元、249.89亿元以及300.18亿元。

数据来源：企业公告、观点指数统计

2020年，蓝光销售的复苏，在规模房企中应该是较慢的一批。据观点指数发布的中国房地产企业销售金额TOP100榜单，TOP100房企全口径总销售金额在7月便已经实现同比增幅首次转正。而蓝光在第三季度末，也就是前9月累计销售依然处于同比减少7.42%。

可以参考的是，排名与蓝光相近、销售额1049.7亿元的禹洲，4月份便实现累计销售同比正增长；销售额1062.1亿元的建业地产则在3月份便实现同比增长转正；销售额1080.7亿元的中骏，5月份实现了同比正增长。

疫情受控以后，房地产销售端恢复情况远好于预期，但蓝光似乎撞上了一道坎。按照迟峰年初透露，想要更进一步，就要解决区域发展不均衡等问题。正是区域发展不均的问题，导致蓝光2020年发展有所停滞。

具体来看，2020年第三季度，蓝光在成都、滇渝、华中、华东、华北、华南区域分别完成销售金额104.01亿元、79.16亿元、144.67亿元、203.96亿元、69.38亿元、60.95亿元，销售贡献占比分别为15.71%、11.96%、21.85%、30.8%、10.48%、9.21%。

其中，销售金额同比增速率先转正地区为滇渝，同比增长24.7%；华东，同比增长2.2%，这两个区域也是过去蓝光布局最重点的两个区域。

据观点地产新媒体了解，按新增土地储备按建筑面积计算，蓝光2019年新增土地储备中，滇渝占比27%、华东25%、华中15%、华北14%、成都13%、华南6%。具体城市看，则是重庆（14.0%）、成都（10.9%）、天津（9.7%）、宝鸡（8.3%）、昆明（7.6%）等城市新增土储占比较高，以中西部核心城市为主。

滇渝的体量显然没有办法和华东相媲美，2019年土地储备布局集中在中西部的“后遗症”在2020年开始显现，也让蓝光在销售排行上未能保住TOP30的位置，跌至39名。与排名第40的卓越，差距仅0.1亿元。

迟峰履新的第一年，蓝光开始转变方向，布局重心明显往东迁移。2020年前三季度，蓝光新增房地产项目47个，新增建筑面积774.78万平方米，按区域来看，华中37%，华东30%，华北13%，滇渝9%，华南8%，成都4%。

只是土地是有“钝感”的，从投资端到销售端，需要一定时间才能兑现。2020对于蓝光而言，虽然已经对接上了华东的资源，但迁都也是有阵痛期的。

“迁都”之后

阵痛期主要体现在经营层面。

迟峰在2020年2月24日“龙抬头”之时，为蓝光开出了四剂药方——精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新。

其中，精准投资，要求在既有投资战略指引下，长短期结合、快慢结合，抓住窗口期，调结构、调节奏；卓越运营，要求蓝光发展坚持项目的生意逻辑，以现金流为核心，以营销为导向，以利润为目标，全面提升运营及盈利能力；资本突破，持续提升信用评级,紧扣政策争取全流通、实现A+H双资本平台联动,拓展融资平台和能力；变革创新，则是进一步“强区域、精总部”，实现总部与区域运营统一管理，纵向贯通。

最明显的变化是，将总部原有19个部门调整为8大中心，整合为投资、经营、财务、综合管理、风控五大职能；对原区域公司进行整合，如江苏区域合并安徽区域、河南区域合并两湖区域（湖南、湖北）、华南区域合并粤港澳区域。背后核心的目的，就是提高经营效率。

近期，迟峰对外表示，蓝光在年底会将区域合并到10个，未来让每个区域都成为一个集团，总部平台化，区域公司化，自负盈亏，简化区域与总部的关系。未来还有可能进一步精简聚焦到8个，8个大的集团公司支撑总部。

区域调整之余，还有人事调整。2020年，见证了蓝光从小到大、从重组上市到突破千亿全部历程的余驰，辞任常务副总裁兼首席运营官；服务公司14年的张巧龙辞任副董事长、董事；王万峰辞任副总裁；人力“一把手”孟宏伟也提出离职申请。

目的很明确，新发展模式需要新的思维，过去跨越千亿的模式、惯性，仍不足以让蓝光走得更远，最终是为了让公司经营效率更高。

但是区域整合、人事调整都需要重新适应、重新磨，就如汽车一样，如若传动系统配合不到位，再怎么加油门，车也开不快。换而言之，蓝光原本计划在2020年就加快步伐、加速周转，实际情况却有所偏差。

财务上明显的变化是，2020年已经公布财报中，蓝光存货周转率或营业周期都有所变慢。

数据显示，2020年前三季度，蓝光存货周转率和营业周期分别为0.03次、0.08次、0.17次及3235.23天、2212.23天、1656.62天，较2019年同期有所降低。2019年同期，上述数据分别为0.04次、0.1次、0.2次及2122.07天、1797.05天、1399.52天。

数据来源：企业公告、观点指数统计

存货周转率反映了存货周转速度，营业周期反映了企业资金周转速度。简而言之，2020年，蓝光不仅存货周转速度慢了下来，资金周转速度也相应有所降低。

显然这不是蓝光想要的效果，迟峰指出，蓝光将打造营销为核心的大运营体系，做到融资、投资、营销、供货节奏均衡协同，将坚持高品质下的快速开发，提高区域均好性。最近更是强调六句话，投资准、融资优、建得好、卖得快、成本优、品牌好。

搬去上海后，蓝光能拿出来说道说道的是融资成本有所改善。据兴业证券(601377,股吧)，2020年蓝光评级上调为AAA，融资成本有所改善。前三季度，公开发行债券、票据规模52.5亿元，评级融资成本6.97%，较2019年下降50bp。

加上受益于2020年上半年融资环境宽松，蓝光发展1-9月美元债、公司债、中票、短融、供应链ABS平均发行利率为10.33%、7.08%、7.10%、6.50%、7.50%，相比2019年回落166.7BP、32.5BP、40.0BP、90.0BP、0.00BP。

实际案例上，蓝光7月和9月分别发行了8亿元3年期一般公司债和10亿元2年期一般中期票据，利率均为7%。而3月和5月分别发行了7.5亿元3年期一般公司债和5亿元3年期一般中期票据，利率分别为7.15%和7.20%。

另外，于7月份，招商财富-华泰-虹桥世界中心资产支持专项计划资产支持证券成功设立，总规模10.65亿元。这是蓝光发展以自持物业资产为基础发行的办公物业类REITs资产支持专项计划。

平衡现金流

融资成为了蓝光2020年平衡现金流的主要手段。

数据显示，2020年前三季度，蓝光筹资活动产生的现金流量净额分别为45.15亿元、101.77亿元、128.99亿元，同比分别增长103.81%、99.90%、68.20%。

数据来源：企业公告、观点指数统计

事实上，蓝光2020年需要具体做的几件事情中，比较重要的就是现金流必须做强，但其中特别强调的是经营性现金流。

2020年前三季度，蓝光经营活动产生的现金流量净额均为净流出状态，分别为39.32亿元、83.77亿元、98.50亿元。2019年同期，则为流出28.83亿元、流入2.42亿元以及流出20.04亿元。

之所以造成经营性现金流净额流出，一方面是土地投资有所增加，另一方面是购买商品、接受劳务支付的现金上，蓝光三个季度分别支出95.20亿元、270.16亿元、385.31亿元，同比分别减少4.69%、增长25.79%、增长30.74%。

实际土地支出上，2020年上半年，蓝光拿地强度（当期全口径拿地金额/当期全口径销售金额）上升至66.6%；1-9月份依然有47.5%，较2019年上升12.7个百分点。而在2017年至2019年，蓝光拿地强度从未超过40%。

另一方面，蓝光销售回款率保持在50%到60%的区间。2020年三季度，其销售商品、提供劳务收到的现金为360.29亿元，销售回款率54.41%。

也就是说，蓝光在区域转移过程中，首先需要购买资源，支出大笔资金，但是销售回款暂时跟不上节奏。所以在前三季度，蓝光借助来到上海后能直接接触金融总部的优势，推高融资额，从而平衡整体现金流。

2020年第三季度，蓝光通过借款收到的现金达到474.52亿元，创下历史新高，较2019年同期大幅增长42.62%，净额增长141.81亿元。

数据来源：企业公告、观点指数统计

在过往，这种动态平衡是企业做大规模的必经之路，但与其他房企一样，蓝光也需要面对来自监管层的“三道红线”政策，即剔除预收账款后的资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不低于1倍。

前三季度大手笔拿地推高了蓝光净负债率指标，几乎超过监管红线，且现金短债比也低于监管要求。

据了解，2020年三季度，蓝光剔除预收账款后资产负债率为48.23%，净负债率为97.64%，现金短债比0.81。值得注意的是，在2019年末，蓝光净负债率还是79.07%，最新披露的数据按年增长18.57个百分点。

数据来源：企业公告、观点指数统计

若按照第三季度指标，目前蓝光有息负债规模增速将被限制在10%，如果净负债率再踩线，有息负债规模增速将被限制在5%。换而言之，以2020年蓝光对于融资端资金的需求，这样的有息负债规模增速是不能接受的。

正如“孟母三迁”，蓝光设立上海总部可以更好地接近金融、信息、人才等资源，但是变化不会马上显现。不管是公司自身架构、土地资源储备，还是三道红线政策，蓝光都需要抓紧适应。

细细的红线 | 在理智与疯狂之间，只有一道细细的红线。

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