遍地的新区，到底哪些能买？

2017年，雄安新区规划出来的那段时间，一直流行这么一段话：

“80年代错过了深圳，90年代错过了浦东，00年代错过了一线，10年代错过了成渝杭郑苏锡常，2017年的雄安新区，你还要错过吗？”

百年一遇的投资盛宴，如何拿到暴富的入场券，中国成千上万的购房者早已给出答案——在新区买房。

1992年浦东新区的建立，开启了我国新区发展的序幕，从那时起，各城市的新区如雨后春笋一般出现，不仅买房人在赌，城市也在赌，赌一个“浦东奇迹”再次出现。

这无疑是场豪赌，每一位入场的赌徒都胜券在握，但现实并非每个人都能成为赢家。

城市新区，暗藏的风险越来越大。

现在的新区多少有些嚣张，哪怕十八线的小县城，也要拉开一张大字报，满大街敲锣打鼓地宣传:“我们要搞新区建设！”

全国上下大大小小的城市“人手一个”新区如今已变成常事。据统计，全中国的新区数量已经超过3500个，大如首都，小到18线，城城都在炒新区概念。

但市场供求关系告诉我们，商品数量越多，就越会贬值。

要评价新区价值，必须先从整个国家级新区的状况来认识。

在全国3500多个新区中，真正的国家级新区只有19个，起自上海浦东，以河北雄安结束。除了这19个，剩下大多都是挂羊头卖狗肉。

试问，三四线城市的新区，你敢买吗？

如果说一二线城市发展新区是因为城市扩张，未来副中心会变成中心，郊区会变成城区，产业会迁移到这里，城里的人口也会跟着来这里买房，人来了，商业中心也来了，交通也好了，那么在这些新开发的地方买房没问题。

但扪心自问，一个人口撑死几百万的三四线城市，真的有到十几公里之外的荒郊野岭搞新区的必要吗？

新区发展需要什么？

产业、人口、企业、配套、交通、商业。哪怕只缺少了一个，其他要素可能都无法得到发展。

人口外流、产业等级低、公共基建落后，这些问题就不再多说，已经是三四线城市普遍存在的问题，现在只告诉大家一句话：

新区这种概念至上的东西，城市能级低的地方，不论是需求、购买力都根本玩不转。

更何况，三四线城市的房价远要比一二线来得脆弱，别看现在很多新区炒得那么火，一旦政策收紧，新区的房价必然第一个崩掉。

到时候这些城市新区，就是买房人的火坑。

除了嚣张，现在的新区胃口还很大。

打开地图，看这边，成都天府新区总面积约1500平方公里，是现在主城的3倍到5倍。

看那边，西安的西咸新区882平方千米，比主城区面积还大。

“求大”，已经成为中国新区建设的最大问题，最要命的是，这几百几千平方公里的新区面积，真正有价值的往往只有一小片区域。

比如合肥的滨湖新区。

合肥的政务区建设很成功，环境好，配套也好，可以说代表了整个合肥城市建设的最高水平。

但是政务区才多大？12平方公里。而整个滨湖新区196平方公里，是政务区的16倍。

光是这小小的12平方公里，也是合肥从2003年开始竭尽全市之力支持建设，把市政府、市大剧院、省博物馆、省电视台、市奥体中心和一个1000多亩的天鹅湖都搬到了这里，再经过十多年的经营，才落成现在这副模样。

而要建设比政务区大16倍的滨湖新区意味着什么？意味着政府的投资要增长16倍。

即使合肥有钱投，但是能有多少配套往里面导入，一个合肥能变出16个省博物馆吗？

滨湖新区的问题，不止是合肥自己的问题，更是全国无数个新区的真实写照。

19个国家级新区，区域面积少则500平方公里，多则2000平方公里，贵州的贵安新区，规划了1800平方公里，而贵阳安顺的人口，加起来800万都不到。

胃口很大，价值很小，已经成为如今新区的通病。

胃口这么大，就会造成一个问题：城建“摊大饼”。

啥叫“摊大饼”？就是东南西北都有规划，一个都不落！不然划了这么大的面积，岂不是白白浪费？

这个问题早在之前讲合肥的文章里就有说过，摊大饼一样的城建，很容易造成顾此失彼的问题，本想两手都抓，两手都硬，到最后连带着滨湖新区都没发展起来，房价提前透支了。

更要命的是，东南西北都有规划，往往和城市发展方向不一致，同时把人和钱、资源都给分散了。

比如海南海口的江东新区。

如何形容江东新区的尴尬处境？

在此之前，海口一直在集中精力发展西海岸，不仅市政府搬了过去，目前也在建设大型物流基地，加上唯一的国际免税城、跨海大桥都在西海岸，一系列基建落地后必然大升值，房价也是蹭蹭上涨，发展势头一片大好。

结果就在这时，一份海南自贸港的文件从天而降，于是又在东边划了一个江东新区。

于是情况变成，本来西海岸片区还没成型，也不成熟，这时候突然杀出一个江东“程咬金”。两边都要规划，两边都要发展，人从哪里来？钱从哪里来?产业哪里来？

东拉西扯，南北不落，这就是新区规划现状，怪尴尬的。

现在的新区，多多少少都有些“高冷”，恨不得离主城区十万八千里远。

为什么全国一些赫赫有名的新区都出现严重的债务和开发滞后问题？规划面积太大是一方面，选址的问题更是突出。

当初西咸新区做了5个组团的规划，设想十分宏大，宣传也是轰轰烈烈，结果到现在为止，开发进度远低于想象。原因就在于忽视了和主城区之间的交通距离、基础设施建设成本等问题。

有些新区和传统市中心距离极远，不依赖市区，大多只有一条地铁和市区相通，规划是否实现，完全看新区投资够不够。

一般来说，新区和市中心之间的距离在20公里左右浮动，是一个较为合理的范围，如果超过这个距离，新区接受主城区的经济辐射和人口外溢就会变弱。

比如兰州新区，距离市中心70公里，中间相隔的地方一片空白，完全没有开发，就算市区变大了，两者也没有相连发展的可能。

离主城区这么远建设新区，无疑等同于在一张白纸上建出一座新城，想一下，凭借西安、兰州现在的人口、资金、吸引力能玩得起来吗？

距离问题一直都是新区发展很长时间的痛点，因为这意味着短期交通条件可能跟不上。

即使是成都的天府新区，离主城也有20公里以上的距离。从成都天府广场到新区核心兴隆湖，一共25个地铁站，大约需要一个小时，而这只是地铁上的时间，所以如果你住在老城去新区的兴隆湖上班，每天用在路上的时间大约2个半小时。

说白了，新区建设还是得依靠主城区，离得越近，能承接的产业和人口的自然溢出也就越多，未来的发展就越靠谱。

现在的新区，越来越有“画饼”的意思，而且还是一块毒饼。

当新区还在纸上，暴富还是想象，比规划先落地的，一定是房地产商的售楼中心。

工业新区逐渐变成房地产开发区，是中国绝大多数新区逃不过的宿命。产业还没落地，各种各样的写字楼和住宅楼就已经拔地而起。

房地产过度泛滥和土地财政有着直接关系。没有房地产，就没有土地出让金，就没有产业建设的资金来源。任何一个新区建设都需要大量经济成本，因此政府只能把工作重点从新区建设转化为房地产开发，以此获得政府基础设施建设资金的来源。

当年被称为中国第一个鬼城的鄂尔多斯(600295,股吧)康巴什新区，就是在政府引导下强行带起了一波新区地产行情，2010年的时候，当地有些楼盘价格一度达到了2万元/㎡，令全国瞩目。然而落后的传统煤炭产业根本无法支撑新区建设和人口需求，最终以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败，房地产泡沫就此破裂。

（2011年房价泡沫破裂后，出售房子的康巴什业主）

当下，新区红利几近透支，在新区买房投资，已经成为一种高风险博弈。

经常有读者朋友问，新区能不能买？不可否认，当下依旧有不少新区有价值，南京的江北新区、成都的天府新区，都是城市发展中的“新贵”。

但这毕竟是少数，一个新区到底能不能碰，一定要注意几点：

1. 2015年以后的新区最好不要碰。

中国城镇化发展到今天，人口流动的高峰期早已过去，2015年以前的新区能够享受人口流动带来的红利，同时经过好几年发展，如今不少规划都已经落地，区域价值已经能够判断。而2015年以后的新区，发展时间太短，大多还停留在概念阶段，加上错过了人口流动的高峰期，现在想要加速人口、资金流入，怕是难上加难，烂尾的风险很高。

2. 不要碰三四线、弱二线的新区，这些城市没有足够的钱和人来支撑炒起来的高房价，一旦泡沫破裂，很容易崩盘。

3. 不要碰远离主城区的新区（距离最好≤20公里），靠近一线、强二线城市的新区可以关注一下，这些地方对于承接主城区的人口、产业外移很有优势。

请大家记住，经济基础决定上层建筑，而决定经济基础的是人。人是市场之本，否则盖再多房子也没意义。

放在当下，一座城市哪里是CBD、哪里是学区、工业园、商业中心，其实早已经固定，很难再进行迁移。完整完善的配套，是幸福生活的重点，也是投资起飞的起点。

别再抱有幻想，那个能在新区一口吃成胖子的时代，已经过去了。

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（责任编辑：宋虹姗 HO031）

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