房企降负债莫等闲视之

近一段时间，房企高杠杆的后遗症在行业内不断发酵，有关房企相继债务“暴雷”，引发市场高度关注。

房地产是典型的资金密集型行业，可以说，现金流就是房企的命脉。一般而言，企业的现金流包括三类：经营性现金流、投资性现金流、融资性现金流。在房地产行业高速增长的时期，“高杠杆、高周转”模式成为诸多房企的经营策略。为了快速扩张规模，争抢土地资源，比拼销售额，融资成为房企极为重要的现金来源途径。不过，在坚持“房住不炒”定位的形势下，近两年房企在融资方面开始遭遇一些压力。

贝壳研究院报告显示，2021年1月以房企抢跑美元债市拉开债券融资的序幕。作为传统发债高峰期，新年首月房企发债1630亿元，不及上年同期。剔除上年1月的春节假期的影响，2021年首月发债规模低于市场预期，“三道红线”融资新规效果不断显现，将影响房企全年的发债计划。中指院数据显示，今年上半年房企到期债务规模将创出近年来新高，而全年到期规模将同比增加16.94%至8888.83亿元。

通常情况下，人们更多关注一个企业的利润增长，认为亏损的企业更容易陷入危机。但从财务角度来看，现金流才是实打实的硬通货，是企业生死存亡的关键。事实上，一家企业如果没有利润，也可以活得很滋润。过去20多年，亚马逊公司一直以负利润或零利润状态经营，这并没有妨碍它一步步成长为互联网巨头。但一家企业如果没有现金，可能一天也熬不过去，哪怕它的财报上有巨额利润。2008年9月，拥有150多年历史的华尔街老牌投行雷曼兄弟，由于没能筹到足够多的现金，这个账面资产近7000亿美元的巨头轰然倒塌，引发了一场世界级的金融风暴。

持续的盲目扩张和大幅举债，往往会成为压倒房企的“最后一根稻草”。在地产行业的黄金时期，依靠地价、房价上涨红利，房企借高杠杆大肆扩张。如今，这种“赌徒”模式的脆弱性被疫情放大。据中房网的统计，2020年全国范围内共计有408家房企发布相关破产文书，数量较2019年（超377家）有所增加。种种迹象显示，房企通过大肆加杠杆实现规模扩张的发展模式难以为继，保证资金链安全将是未来发展的一个工作重点。

不过，从“三道红线”监管出台，到2020年底央行发布的房地产贷款集中管理相关要求，房企的融资渠道被层层收紧。融资链条受阻，房企必须在经营性现金流上下功夫，增强自我“造血”能力。一方面，要加快销售、回笼资金，遵守相应的管控制度，避免盲目促销和盲目拿地行为；另一方面，要专注修炼“内功”，转变粗放发展模式，充分利用数字化转型红利，向精细化管理要效益。此外，房企还应积极调整杠杆水平，拓展多元化融资渠道，提升自身抗风险能力。

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