引发今年房价暴涨的真凶：防不住的房抵经营贷

　　靠政策堵不住想赚钱的心

　　作者：大明白师兄

　　最近，上海、深圳、杭州、南京、成都等多个城市，都有楼盘出现了“火爆”局面。

　　“百万喝茶费”、“500万以下的房子基本卖没了”等新闻不绝于耳，让人感觉几年前楼市的狂欢又开始了。

　　但现在是什么时候？是房住不炒、是疫情尚存。这么个疯狂法，自然引来监管：前两天，人民银行深圳分行各银行自查，今年以来发放的房抵经营贷。看看到底是不是这部分资金违规流到了楼市里。

　　刚刚，调查结果出炉，完全不出所料：

　　（1）未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；

　　（2）未发现信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况；

　　（3）存在个别客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

　　我为什么说不出所料呢？因为只要有心套路，是根本查不出、防不住的。

　　我之前因为投资的关系，得以深入了解相关业务，今天就跟大家聊聊这个神奇又魔幻的行业。

　　读了今天的文章，以房抵贷为契机，你也许可以窥一斑而知全豹，打通任督二脉，对我国的财政政策、房产政策和金融生态都有更深层次的了解。

　　01

　　房抵经营贷是怎么来的？

　　众所周知，现在我们国家要大力支持小微企业发展。根据统计，民营企业贡献了我国50%以上的税收，80%以上的城镇劳动就业。

　　那民营企业最大的问题是什么呢？缺钱。

　　去借钱吧，一个是很难借到，二个是借的钱都很贵。银行不肯借，而从民间拿到手的贷款都得是10%以上的成本，甚至20%都有。

　　怎么解决呢？国家把任务派给银行，必须把这个问题给我解决了。

　　银行头就大了：我贷款给央企，一把十个亿八个亿的，那叫一个爽快加安全。

　　但你说放给小微企业这个事，出力不讨好，风险还贼高，因为很多小微企业就没啥值钱的抵押物啊。

　　这时候就有聪明银行提出来了一个绝妙的方案：公司没抵押物，你公司老板有啊！

　　你敢拿房子来做个抵押，我就给你公司放款。这就是所谓的房抵经营贷。

　　而且一般放款额度是六成，就是房子值100万，我只贷给你60万，房价总不能咔嚓一下跌40%吧。

　　这样一来，房抵经营贷就诞生了。

　　你看名字就知道，这个钱是严格限制用途，只能给企业经营用的，坚决不允许流入楼市。

　　所以本来这也算是个好事，能让低成本的钱真的去到小微企业里去。

　　但只要一涉及到房子、钱，就会有无数的有心人开始打主意了。这次深圳自查的就是其一：很多“专业团队”违规套取房抵贷来买房。

　　那问题来了，为啥政策严格限制了这钱的用途是【公司】拿去【经营】，却被【个人】拿去【买房】？

　　这就是我们要聊的第二个问题，防不住的房抵经营贷。

　　02

　　为什么防不住？

　　这个问题涉及到一些行业的内幕，你看看就好，千万别去学。危险动作切勿模仿。

　　首先，个人怎么能拿到只批给公司的经营贷呢？

　　我们再来复习一下这次自查结果的第一条：

　　（1）未发现【刚注册企业】即申请经营贷的情况。

　　内行人看到这条都会笑出声的——因为一般的银行发放经营贷都有一个限制就是，企业成立至少满1年。

　　那可不就是没有刚注册企业就来贷款的嘛，你银行根本就不会批这个啊。

　　真实情况是咋样的呢？

　　假设我要买房，就直接买个成立满2年的公司，把我变更成股东就OK了（有银行需要变更满3个月），有专业团队帮我操作，几千块搞定。

　　包做全套流水，包做订单，只要银行有要求，统统能搞定。毕竟专业团队。

　　甚至我还见过一个这种助贷公司，专门有个部门就叫包装部，我去的时候满桌的假结婚证、假合同，最夸张的是据说连征信都能给改。

　　好，通过这一番操作，我就成功变成了一个拥有正常经营数据的企业家，完全符合银行的贷款要求（当然符合了，就是照着银行的要求包装的）。

　　然后就可以顺利从银行拿到“经营贷”。

　　接下来还有个问题就是，这个钱是受严格监管的，只能用做企业经营。

　　很多银行会要求看业务合同，确实有业务，会把钱直接打到客户账上，就是怕企业把钱偷着用了。

　　但是有用吗？在专业团队的运作下，所有的客户都是自己人。资金转了一圈，又会回到我手里。

　　我拿这钱就可以为所欲为了——钱上又没写名字，我就说这是祖传的几百万，谁也管不着。

　　现在你再看看自查结果第二条：（2）未发现信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。

　　开玩笑，这么完整真实的操作，可能比很多真的企业还真，怎么可能会被发现。

　　至此，房抵经营贷就完成了一轮完整操作，从头到尾，根本防不住。

　　实际上，贷款资金用途不合规一直就是银行业乱象的“重灾区”，不少银行因此被罚。

　　去年6月，某大行大连市分行就因为个人质押贷款流入房地产，被大连银保监局罚款30万元；今年2月，浙江一家农商行因为个人消费贷款资金被挪用于购房等，被处以罚款80万元。

　　这种不痛不痒的罚款有啥用呢，该防不住的还是防不住。

　　那你说，我们到底有没有办法根治这个问题？

　　我认为还是有的，而且国家已经在行动了。

　　03

　　如何根治乱象？

　　我上面说的套路，你以为银行不知道吗？

　　我认识的一个银行经理跟我说了这么一句话：

　　批贷的时候如果客户对借款用途支支吾吾，其实我们反倒是比较放心的。因为他肯定是拿去买房了，这样起码风险可控。最怕他真去拿去经营。。。

　　这个世界有时候真的很魔幻。

　　房抵贷乱象的核心问题就在于，干实业和炒房的收益，存在着很大的差距。

　　钱虽然流到了民间，但是民间肯定是什么赚钱就把钱拿去干什么。如果炒房收益高，他肯定会拿去炒，有一百种方法能绕过监管。

　　政策围堵相当于增加了交易成本，但是只要交易成本没超过利差，就一定有人突破重重阻碍，去套那一部分利。

　　而且最重要的是，只有那些有房子、有企业的富裕阶层，才有资格去套这个利。

　　这种套利炒作起来的高房价会严重打击普通百姓的积极性：

　　从整体来看，一个国家最具有活力的中小微企业，拿着钱去炒房而不去经营企业，这是很可怕且讽刺的一件事。

　　堵，不如疏。

　　你品一品现在国家祭出的一整套【房住不炒】的疏通经络组合拳：

　　通过减税、定向扶持、专项贷款、鼓励消费等招式，提高企业经营收益；

　　通过户口政策改革、老旧城区改造、增加安置房、土地新政等招式，来降低炒房的收益。

　　这样才能逐渐减少套利空间，这才是治标又治本的房住不炒。

　　因为要解决一个局部的问题，往往要从整个体系上找原因。

　　我后续会详细解读，相关房产政策对房价的影响，欢迎关注。

　　原创不易 在看鼓励

本文首发于微信公众号：投行大师兄。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

引发今年房价暴涨的真凶：防不住的房抵经营贷
深圳房价上涨的“罪魁”是房抵经营贷?
什么是房抵经营贷?房抵经营贷如何引起国家重视,楼市震动?
央行紧急彻查深圳银行年内房抵经营贷
银行紧急自查!未来房抵经营贷或将收紧
【深度】深圳楼市“开挂”,房抵经营贷变炒房游戏
经营贷是房价上涨的罪魁祸首吗?
深圳楼市“异动” 监管出击房抵经营贷
楼市异动 深圳严打“房抵贷”流向地产
深圳楼市暴涨是不是“经营贷”惹的祸