【深度】深圳楼市“开挂”,房抵经营贷变炒房游戏

记者 | 张子怡

一纸通知戳破深圳楼市虚火，房抵经营贷资金违规流入房地产快速引起监管部门重视。

4月20日，界面新闻获悉，中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。

该通知下发前，深圳购房者正处于热情高涨的状态中。

“火火火”成为深圳楼市的代名词：业主不愁卖，买主着急买，中介忙带客。一手房市场有价无市，“百万喝茶费”才能撬动一套房；二手房市场，卖家排队看房，谁钱出得快出得多，谁先得到房。

“房抵经营贷”乱相

一个月的时间，一套房涨了35万。

深圳龙华区的中介刘强给业主卖房，业主3月初打算卖620万，甚至615万都能卖。

到4月初，刘强的业主表示价格挂低了，改成630万，有客户上门要买，业主又要再加30万，同时房子对外出租要付租客违约金，这笔钱要买方出，最后成交价665万达成。

“这个价格其实涨得不多，业主还觉得卖便宜了。”

卖家张华直言深圳房子最近特别好卖，他2013年花700万元在南山区买了一套房，最近以1400万的价格出售了。

“我本来不着急卖，谁知道第一个来的买家，下午看房，晚上就把我叫过去，当场成交。”

在国家统计局监测的70个大中城市中，深圳的房价整体涨幅最大。新建商品住宅方面，深圳的环比涨幅排名第六；二手住宅方面，深圳的环比涨幅排名第一。易居研究院的数据显示，时隔24个月后，深圳二手住宅环比涨幅重回全国第一。

乐有家数据显示，深圳二手房3月份共成交8008套，环比增长380%，同比增长159%。成交均价从2月的5.7万每平方米已涨到3月的5.9万每平方米。各区域中，宝安（含龙华、光明）二手房成交量最多，共成交2089套。

深圳楼市缘何如此火热，背后或有炒房客暗中操作的“金融游戏”，央行下发的“房抵经营贷”通知已戳破这一事实。

4月到现在，刘强成交四单，其中两单都是全款买房。

“现在全款买房好啊，我们会建议钱不够的客户去借钱凑个全款，然后买完房去银行申请‘房抵经营贷’，经营贷的利率比房贷的利率低，再加上有贴息政策，有关系的客户能弄到，买房很划算。”刘强介绍道。

资料显示，“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。

据了解，房抵经营贷兴起的背景是：传统银行贷款速度缓慢，个体经营、小微企业存在贷款贵、贷款难的问题，在支持小微企业的监管政策引导下，一些银行创新了办理迅速、环节简单、手续简明的“房抵经营贷”产品，支持企业经营周转。

2019年以来，个人消费贷、经营贷入楼市一度被监管严查，但现在看来，仍有疏漏之处。政府的贴息政策再度吸引经营贷流入楼市。

3月1日，深圳市就应对疫情下发了中小微企业贷款贴息项目实施办法，对疫情防控期内获得的中小微企业新增贷款给予贴息支持，贴息期限不超过6个月；能获得贴息政策的包括在深圳注册的中小微企业和个体工商户，包括经营性贷款及短期流动性资金支持。

一位银行业人士告诉界面新闻：“政府的贴息政策覆盖企业经营贷和个人经营贷，前者审查比较严格，对你名下公司的资金情况和资金用途都会做审查，如果有人想用这笔钱去炒房，不容易实现。个人经营贷相对宽松，只要求你名下有持股超过5%的公司，查一下你的个人银行流水就行。而且现在有贴息政策，市政府贴息50%，贴息6个月。如果你有办法，还可以再申请区政府的贴息政策，不同区规定不一样，但也是贴息50%，全都申请到，相当于有半年免息期。”

一位国资担保机构人士也表示：“现在深圳市政府和区政府针对疫情出了‘疫情补贴’，根据政策，个人经营贷和公司经营贷都能申请，整套补贴申请下来融资成本可以低至1%-2%。”

银行业内人士介绍称，贴息前经营贷年利率为4.8%－6%，期限为3至5年，贷款额度最高为房产评估价的7成，不同银行能贷出的资金额不同，像中行最高是能贷700万，农行的话最高达1000万。只要能申请到贴息，这笔钱就比房贷利率划算得多。

如何以经营贷名义买房呢？具体而言：购房者名下需要有正常经营一年以上的公司，筹措过桥资金全款买房。待房子过户到购房者名下后，再以经营贷名义、将房子作为抵押物，在银行做一笔经营贷来偿还过桥资金。（见界面新闻“疯狂的深圳楼市！银行多重风控防线何以被突破？揭秘‘房抵经营贷’操作套路”）

但谁也没想到，本来旨在帮助中小微企业的贴息政策，最后被投资客移做炒房。

“喝茶费”重出江湖

深圳疫情3月平稳后，刘洋立马开始看房，以420万的价格入手了位于深圳南山区桃园的一套42平的小户型二手房。

“这房子买来出租，现在行情大概就是4500到5000元一个月，我每个月只需要还5000多元，再等两年卖出去，至少能涨几十万吧，怎么都不亏啊。”

深圳房价整体已领涨一线城市。国家统计局监测的数据显示，新建商品住宅方面，深圳和上海的销售价格分别环比上涨0.5%和0.1%，北京持平，广州则下降0.5%；二手住宅销售价格方面，除广州环比下降0.2%外，北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，深圳的上涨幅度达1.6%。

火热的房地产市场已催生了部分违法违规行为。此前，深圳市宝安区、南山区等多个楼盘重现“喝茶费”。

“喝茶费”是指优质房源供不应求时，购房人为买到心仪的房产，向开发商或中介机构支付的“好处费”。

4月3日、9日，深圳市宝安区、南山区住建局分别发布通知，严查房企和中介机构参与恶意炒作、哄抬房价的行为，打击房企和中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用的违法行为。

界面新闻曾走访被深圳宝安区住建局点出的收取“喝茶费”名单的三个楼盘，这三个楼盘分别为新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟三个楼盘，集中位于宝安大道附近，均为去年获批预售开盘的新盘。

新锦安海纳公馆的备案单价为7.4万-10.8万元/平方米；云玺锦庭的备案单价在8.7万-14万元/平方米左右；润恒都市茗荟花园的备案单价介于6.5万-13.6万元/平方米之间。

这些楼盘被点名“喝茶费”后，售楼处已经关闭，纷纷表示：“卖光了。”

但附近中介表示，“这些楼盘的房其实根本没卖光，有的还剩下一两百套，但都是大户型，之前70、80平的户型卖完了。现在被点名，他们也不敢卖了。”

宝安区的链家中介表示，“这些房哪怕每套再加上100万元‘喝茶费’，估算下来总房价也颇为合理。现在宝安中心区已经没有7、8万元/平方米单价的房源了。”

“喝茶费”的更大驱动在于一二手房价格倒挂。距离三个新盘最近的二手楼盘鸿荣源西岸观邸，2019年11月二手房成交价格在10.7万元/平方米左右，如今价格已经达到13万-15万元/平方米，远高于新盘价格。

与2015年的深圳全市普涨不同，2020年这波深圳楼市显示出明显的结构性上涨特征，“西热东冷”趋势愈发明显。宝中、碧海、八卦岭等少数片区猛涨，景田、人民南等片区表现温和，而东部的盐田、坪山等地甚至还微跌。

乐有家数据显示，3月二手房罗湖区仅成交1013套。是除盐田区以外，成交套数最少的区域。

刘洋认为：“罗湖房子涨的太慢了，都是老小区，又旧又破，没啥投资价值，旧改红利都没释放出来。”

值得注意的是，4月18日，深圳住建局发文称，近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。

据调查，3月份深圳市二手住宅均价为64000元/平方米左右，价格总体稳定，市场价格涨幅不大，并未出现个别媒体炒作的价格整体上涨情况。

在住房供应方面，今年深圳市将新开工建设商品住房1000万平方米左右，通过加大土地供给、加快新房入市，确保房地产市场供需平衡、价格平稳。

同时，住建局表示将密切关注市场动态，将开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。

一波又一波的政策旨在监管楼市，然而火爆的深圳楼市、躁动的购房者短时间都难以消停。

李俊雄本来想用“房抵经营贷”的免息政策，来购入即将开盘的华润城四期。

“华润城前三期现在均价十五万左右，但是四期限价十万，买到即赚到。我问了一圈贷款中介，就等华润城四期开盘。结果央行一查，这事就没谱了。现在只能守着手里的房子等它涨价。说真的，深圳哪里是来了就是深圳人，应该是来了就是投资客！房价逼得大家各种动脑筋！炒房太需要技巧和脑子了，可是赚啊！”

来源：界面新闻

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