深圳房价上涨的“罪魁”是房抵经营贷?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-21 18:37

深圳楼市领涨全国之际，央行深圳中心支行给辖内各银行发布的一则通知，似乎给出了一度令人迷惑、原因众说纷纭的深圳楼市暴涨之谜的一部分答案。这个答案还顺带说明了一个道理，那就是房价走高或者走低，往往都是金融杠杆上的游戏。

这则通知把深圳楼市近期暴涨的答案，指向了一种名为经营贷的贷款产品。经营贷在金融系统内更完整的称呼，叫做“房抵经营贷”。顾名思义，就是以房产作为抵押，由银行发放的中小企业用于企业经营的贷款。这本来是为了给中小微企业提供支持和帮助的一种金融产品。

但是，现在，它流入了楼市。

这事关以下几个环节：

1. 金融机构发放房抵经营贷的力度增加、放款快，并在一定程度上降低了门槛

2. 政府出于扶持中小微企业应对新冠疫情冲击的初衷，对中小微企业的贷款产品进行贴息

3. 商业银行、金融机构提高了房产抵押物的放款的抵押率，从而贷出更多的钱

4. 贷款申请人，通过收购壳公司等操作，匹配银行的放贷要求，获得贷款

5. 更多、更便宜的钱，在房地产市场和房抵经营贷市场之间形了套利空间

6. 由于金融机构对贷款用途的监管存在漏洞，这些资金进入了房地产市场，推高了深圳楼市的杠杆率，最终让深圳在3月站上全国楼市的“巅峰”。

攸克君向在深圳几位非常要好的地产界、金融界的朋友请教，得到了比较一致的答案——经营贷确实有进入楼市的情况。他们说法的分歧在于规模大小，有人说规模很大，有人说，规模不好估计。其实，他们各自所处行业的立场不同，对规模的估量和说法也就有所不同，不必深究。但既然深圳的银监部门已经开始要求银行自查房抵经营贷，那么，攸克君便相信，此事对市场造成的影响，绝对不小了。

谈起这个，有位地产界的朋友反问，“经营贷不是今天才有，但为什么这段时间深圳楼市出现了暴涨的状况？”攸克君笑笑，以他的身份，反问这个问题，不是傻，就是坏。因为一个显而易见的事实，不容忽略。

这个关键性的事实发生在3月1日，为了应对疫情对中小企业的冲击，深圳市政府在金融方面给予中小微企业支持，其中最重要的一项就是给中小微企业的贷款贴息。根据深圳市的规定，对疫情防控期内获得的中小微企业新增贷款给予贴息支持，贴息期限不超过6个月。至于范围，是在深圳注册的中小微企业以及个体工商户。银行的朋友说，经营性贷款和短期流动资金贷款，都可以申请获得贴息扶持。

国家统计局的数据显示，深圳恰恰就是在3月，站上全国房地产市场的“巅峰”的。这是巧合，还是有必然关联？看看里头的金融和杠杆逻辑，就明白了。

深圳金融圈的朋友告诉攸克君，当地经营性贷款一般的放款利率，根据申请者资信的不同，银行政策的不同，年利率在3.9%~4.5%之间，这是正常状态；但深圳开始执行对中小微企业的贴息政策之后，符合要求的借款方到手的资金，实际贷款利率，最低的可以达到2%。也就是说，最好情况，可以少去一半利息。

毫无疑问，这是很便宜的钱。而这种贷款的抵押物，基本就是房产，根据各个放款银行、金融机构的规定不同，住宅可以，商住房也可以，写字楼也可以。

这就牵涉到了另一个环节，金融机构以什么抵押率放款。所谓抵押率，就是按房地产物业评估值的百分之多少放款。比如，一套房，评估价1000万，银行的抵押率是5成，那么，抵押这套房产能够从银行金融机构贷出的款，就是500万。这个抵押率，银行金融机构也是动态调整的。

按照深圳金融圈朋友的说法，在贴息政策发布前1个月，也就是2月前后，深圳金融机构都把抵押率调高了。获得市场评估值约7成左右的贷款额度，是比较常见的状况。而原来一些金融机构的抵押率，大概只有4~5成。回到上面那个例子，也就是说，如果一套房评估价1000万元，那么抵押率是7成，就可以贷出700万的贷款。

抵押率提高，能够贷出更多的钱；深圳又为中小微企业贷款贴息，贷出的钱实际上就更便宜了。于是，更多、更便宜的钱，被有些人拿去买房了。由此一来，深圳的房贷首付政策虽然没有调整，但特定时间区间内的，深圳楼市的实际杠杆水平一下子就提升了不少。

更何况，现在深圳的评估机构还存在高评房产估值的情况。

还有一个同样关键的环节，就是作为抵押物的房产完成过户时间。一般情况而言，完成过户的时间要求越长，越能控制流入市场中的资金规模，反之亦然，银行金融机构对房产抵押物完成过户时间要求的缩短，就将为市场注入更多的资金。

深圳现在的抵押物完成过户时间相对较短，一些银行和金融机构，只要房产过户满3个月，就能作为抵押物放贷。深圳几位金融圈的朋友都告诉攸克君，这里有银行和金融机构互相竞争的原因。其中的逻辑很有意思，那就是随着货币政策闸门的松动，商业银行和金融机构手中的钱多了，就要寻找放贷的去向，房产又是银行最喜欢的抵押物。银行的钱多了，为了争抢贷款客户，于是，房产抵押物的过户年限，也就缩短了，及至缩短到，过户3个月就行。

还有另外一个重要的因素，即银行的风控尺度。贷款的时候，由于抵押经营贷的申请主体必须是法人，银行会审核法人公司的存续年限，更重要的是以往的贷款情况，如果以往的状况不甚良好，银行风控会把贷款者挡在门外，于是，另外一个链条出现，那就是，买来一个壳公司去贷款。在深圳，买这样的公司，并不难，也有人或机构代为操办。

这种被买来的壳公司，通常有两个特点：

1. 存续一年以上

2. 基本没有贷款记录、抵押记录，公司的“家世清白”。

贷款申请者收购这样的公司，然后再以这个公司向银行和金融机构申请贷款，在当前的贷款口径下，通常比较容易获得通过。深圳金融圈的朋友也都承认，目前在深圳，这种贷款的发放时间短、审核流程短、放款时间快，因为这项政策的初衷与本意，本是扶持中小微企业渡过新冠肺炎疫情冲击的难关，因此，快与简便，是必须的。

攸克君询问了几个金融机构，这种贷款的额度上限，大都在1000万左右，期限有的3年，有的是6年。看起来，这非常合适用来去付二套房的首付款，而且，贴息之后的实际利率，远远低于其他渠道的贷款和融资，更何况，这些贷款的偿还周期，并不算短。

其实，银行贷款贷出之后的用途监管，一直是一个问题。而且一旦银行和金融机构关于“钱”的环境宽松之后，这种监管就更会存在漏洞和放松的问题。从现在的情况看，其中有相应比例的资金，流入了房地产市场，成为杠杆，并在时间周期上基本贴合，深圳楼市也呈现出“不断趋热”的状况。这也正是监管层开始要求银行自查抵押经营贷情况的原因。

按照监管部门的意见，现在深圳的商业银行和金融机构需要做以下几项工作：

1.商业银行和金融机构，截至2020年3月末的房抵经营贷余额情况

2. 借款人名下经营实体的真实性情况

3. 借款人自疫情以来新购房产并以新购房产作抵押获得贷款的情况

4. 借款人获得贷款以后新增房产的情况

监管部门有很多精英，只要他们想搞清楚，没有什么搞不清楚的。有金融圈的朋友告诉攸克君，有的银行已经打算在收到监管要求后，把房产抵押物的过户时间，从现在的三个月，调到六个月。

而深圳住建局于4月18日表示，近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期；针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。

于此，攸克君有两点担忧：

1.深圳房抵经营贷流入楼市，是不是从侧面反映了实体经济某种困难的情况？

2.并无优势社会公共资源垄断优势的深圳，以创新和活力为城市核心竞争力的深圳，如果房地产杠杆高企，房价高企，那么，如何吸引人才，如何降低企业运营的要素成本，深圳的创新与活力，如何保障？

这些，都需要在一道名叫房地产的问卷下面作答，房抵经营贷何去何从，只是答案之一。

此轮调控以来，深圳房价是所有一二线城市最坚挺的。找到推动深圳房价上涨的根本原因，并坚决出手，精准施策，才是正道，否则一次一次发文件，只是暂时的压一压而已，解决不了本质问题。

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