透视经营贷“炒房”潮 | 深圳涨价罪魁并非经营贷,官方严查棒打炒房苗头

深圳楼市喜提“小阳春”。近期深圳楼市因千万豪宅秒光、百万喝茶费、疫情“贴息贷款”炒房等事件频频刷屏，引起市场热议。而近期官方对于经营贷的资金严格排查，也使得一些坊间观点认为，正是经营贷资金形成泡沫，推高了这波深圳楼市的上涨。

对此，人民银行深圳支行4月22 日已正式给予否定：未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

就二手房市场而言，3月深圳不仅迎来了成交数量的上涨，价格涨幅也领跑全国。统计局4月15日公布的全国3月份70个大中城市商品住宅数据显示，深圳3月份二手房价格环比上涨1.6%，高居70城第一；3月深圳二手房成交量达到8008套，环比大涨3.8倍，创下了近两年来的新高。

4月22日，中介李先生（化名）向《华夏时报》记者透露，近期成交的多套二手房都遭遇了业主临时涨价的窘境，有个别刚需客，看房仅一天便敲定了一套上千万的房子，市场十分火热。李先生认为，经营贷资金入市是助推深圳楼市火爆的重要因素之一。

据了解，经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《华夏时报》记者采访时分析认为，外来资金、经营贷以及刚需资金三大原因造成了深圳这波房价上涨。

楼市燥热 乱象重现

3月7日，招商太子湾湾玺开盘，推104套公寓，单套总价2000万起，最高超过5000万元，对外称“售罄”；3月13日，加推14套公寓，单套总价在4266万-4651万间，线上选房15秒抢光；4月5日，再推54套房公寓，单套总价2900万起，半天抢光。

日前深圳宝安区、南山区更有传出楼盘收取“喝茶费”、“更名费”，总价2200多万元的房子，“喝茶费”就达到了150万元。所谓喝茶费，即购房人通过中间人，付一笔钱给开发商，以此来获得想要房源的一笔费用。一般是在楼市火爆或房源抢手时才会出现。对此，深圳市宝安区住建局也于日前发布通知称，收取“喝茶费”等价外费楼盘暂停全部房源网签权限。

4月16日国家统计局发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，深圳二手房价涨幅时隔两年再度成为全国第一，二手房价格同比上涨9.7%。

福田该小区某业主房屋涨价25万卖出。 黄琼 摄

深圳中原研究中心数据显示，3月深圳二手住宅出现补偿性上涨，成交套数为8008套，环比上升3.8倍；成交面积为68.0万套，环比上升3.68倍，3月二手房均价为59048元/平。

深圳市住建局表示，一季度房价略有上升，今年将新开工商品房上千万平米，今年一季度深圳新房价格上涨1.0％，二手房上涨2.8％，房价总体平稳、略有上升。

2月份几乎没有成单的中介李先生，3月份接连成交了数套。他表示：“尤其是到周末，一套房子一般四五波客户同时来看，成交周期明显比去年年底快了很多。”

李先生4月中旬成交的一套146平方米的三居室就是在看房第一天敲定的。据其介绍，买主蒋先生是刚需入市，家里人口太多，着急换大房，年前也一直在看房，但还是没有下定决心。今年3月份以来，深圳楼市态势向好，蒋先生便着急入手。4月18日，蒋先生联系上了中介李先生，当天看中了福田区这套大三房，总价近1000万，当即定下来了。

福田区该小区两房均价已经超过9万元/平方米，业主欲卖出换大房。黄琼 摄

福田区不动产登记中心窗口坐满了办理业务的客户。 黄琼 摄

《华夏时报》记者4月21日在深圳市福田区不动产中心看到，窗口几乎都坐满了前来办理业务的业主，相比于2月中旬零星的几个业主，目前的情况算是逆势翻盘。

经营贷资金入市 但总额不大

2月29日，深圳市发布的《深圳市应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》提出，对于从2020年2月1日至2020年4月30日期间获得深圳辖内银行业金融机构的新增贷款（展期视同新增），给予贴息支持。符合本办法规定的贷款，按照实际支付利息的50%给予总额（同一支持对象在不同银行业金融机构获得的贴息累计计算）最高100万元的补贴，贴息期限不超过6个月。

银行从业人员陈先生（化名）向《华夏时报》记者介绍：“趁着这波利好，很多企业主去银行操作一笔经营贷，进行盘活资金，而现在经济形势也不好，很多业主就将这笔钱用来购置房产了。”

经营贷购房的手法其实并不陌生，2019年，购房者英先生（化名）就通过经营贷，置换了一套新房。英先生对《华夏时报》记者表示，自己将原先在龙岗的房子抵押出去，房子市场估价300万左右，通过经营贷，总共贷款了约200万，由此作为新房的首付，自己压力减轻不少。

而此次受疫情影响，通过经营贷贷款还有利息补贴，双重利好，更加吸引了一波买家入市。

咚咚金服的某工作人员向《华夏时报》记者介绍，经营贷款的利率也比正常按揭贷款的利率稍低一些。按现在按揭贷款首套利率5.05%，二套贷款利率5.30%来看，经营贷的利率在4.3%到4.7%左右，比正常的按揭贷款下浮了差不多有1个点。

与此同时，对于银行来说，发放贷款收取利息也是其重要业务之一。贷款最后流入楼市，对于银行来说似乎并不是坏事。甚至网上有传言称，银行经理调侃：“企业经营贷要放款的话，都会了解一下真实用途。如果贷款人支支吾吾，我们就比较放心，因为他应该是去买房！但如果贷款人真的用于创业，我们就会再次慎重评估是否要放款给他。”

而某银行从业人员陈先生则向记者肯定了该说法，其对《华夏时报》记者表示：“做实体生意跟买房一个道理，有实物资产在还好，就怕把贷款拿去投资股票、基金这种虚无缥缈的东西，但与做生意相比，投资房产肯定会稳妥一些。”

而第一季度深圳购房者通过经营贷入市的情况，据了解实际总额并不大。某上市房企高管对《华夏时报》记者表示，据其了解的数据，今年3月份，全国住户短期经营款同比净增量6198亿元，同比增长10.7%，比一二月份高了2个百分点。考虑到疫情冲击，小微企业或个体经营者增加一点贷款，这个增量是很低的。中长期经营贷款同比净增量7455亿元，同比增长12.4%，与1月的12.4%、2月的12.1%基本持平。该高管认为，从全国情况来看，使用经营贷“炒房”的情况很少。有可能深圳有一些，但总额也不会很大。

专家：经营贷、外来资金、刚需资金成拉动深圳楼市的三驾马车

深圳楼市火爆的原因，有人将其全部归结于经营贷，4月22日下午，深圳市中小企业服务局否定了该说法。其表示，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形。人民银行深圳支行表示，未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

“外来资金、经营贷以及刚需资金三大原因造成了深圳这波房价上涨。”宋丁在接受《华夏时报》记者采访时分析道：“疫情之后，美联储的量化宽松是无底线的，全球50多个国家也都采取了量化宽松，中国央行也实行降准、逆回购等措施，由此释放到市场上的流动资金比较充足。同时也让市场有了通货膨胀、货币贬值的概念，为规避风险，外来资金纷纷涌入一向被看好的深圳楼市。”

同时，结合这个现象，深圳本地市民也有很多想在手头资金紧缺的情况下，寻求办法扎入楼市，想赚取这轮上涨的利润。于是就想到了现在的经营贷。借助经营贷，再加上其利率比较低，两者巧妙地结合在一起了。

宋丁认为，除此之外，由于供求关系，深圳刚需本身需求旺盛，其中有一部分刚需买家本来就有一定经济实力，在疫情的这几个月没有造成明显的经济损失，在观察到房价上涨的趋势之后，就赶紧进入市场买房，而这部分刚需资金杀入也是造成此次深圳楼市上涨的一部分力量。

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