上海楼市:跨城市买房一头“懵”?这样做思路就全有了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问跨城市买房怎么买？能具体说说嘛？感谢！

回答：和跨区域买房一样，房票在本地打光，将来会有越来越多的人开始跨城市买房。对于这一类客群，选对城市是关键的一步，因为自住的可能性会非常低，多数是用来旅居或投资。如果是旅居，文旅房产本身存在不确定性，所以单纯的是用来旅游养老居住，买房可以很简单，选择追求的核心景观资源城市，买个小户型即可。如果是投资，要看准房价轮动周期。无论是一线还是二三四线都存在周期的波动。

所以逢低买入并不是一句废话，怎么做也不难，刚刚大涨或持续疯狂的城市一定要谨慎。我和一些资深投资客接触过，他们给到的两个准则是：1、静淡市找笋，普通买房人很难找到真低价笋，但二手房同样可以找到相对笋。2、牛市的启动初期可以进场，类似上海之前静淡三年这样的市场，市场已经基本筑底了，现在量价回升的阶段，就是进场的好时机。

提问：曾叔你好，手上现金250w，想在浦西置业，最好是西南方向，自住投资兼顾的，小夫妻还没有孩子对学区无要求有最好，有什么板块户型推荐吗？谢谢。

回答：250万首付的话，可以买到600万左右的房子，相当不错了。建议优先考虑大虹桥，17号线附近，未来13号线延伸段，还有9号线附近都可以考虑，比如华漕、徐泾、九亭、江桥、南翔、泗泾、七宝、古美都是不错的。注意买的时候尽量不要买2005年以前的房子，房龄优先、地铁优先，具体怎么选，需要结合你的口味以及上班通勤时间再来做判断了。

提问：你好，我想了解一下200万 -250万之间的房子在哪里买性价比会比较高？

回答：这个价格基本只能上车了，其实我不是很推荐这个价格段，因为这个价格段基本上买不到什么好房子。更建议加点预算上到300+，那样会好很多。如果一定要买的话，可以考虑外环外北侧，西南和东南片区。比如鲁汇、航头、川沙、赵巷、泗泾、杨行、顾村、嘉定主城。

提问：请问上海水电煤过户可以在网上操作吗？如何办理，谢谢。

回答：不可以的。需要拿房产证去线下网点办理。另外不影响你使用，水电煤都不要去过户，我买房子，几乎都不去过户的。为了你将来出租方便，细节就不展开了，你多想想就明白了。

提问：曾叔，我有一套房子是学区房，对口上海市重点挺好的小学，初中也是区重点。买的时候200万，现在涨了三倍了，我要卖掉吗？因为是学区房，以后听说要摇号了，不知道学区房的价值还会不会保值，怕到时候学区房的势头过去了，房价就跌了，谢谢。

回答：民办摇号是有利于公办学区房的，因为它会削弱民办学校的生源优势，从2018年开始，上海就开始推进公民同招和民办摇号政策，这些都在强化公办学区的价值。我自己的学区房也是在这一轮大牛市翻倍了，而且在2019年静淡市的时候，依然没有跌过。所以我建议你，如果资金没有什么特别好的去处，暂时不要考虑卖学区房。

提问：曾叔，有现金500万，外地人上海自住需求，孩子3岁，区位不限，因为是自由职业，没有上班距离要求。买哪里比较好，各方面比较兼顾点，房子4室以上，不要老破大，有点品质些的。

回答：现金500万可以买到1200万以上的房子了，基本上可以考虑一下带学区的电梯板楼， 但这个预算如果要买在内环内带学区，估计只能买三房。所以你如果要买4房的话，只能考虑中环附近。可以在大宁，新江湾，天山路，三林，张江，长风这些板块里面选。

提问：曾叔你好，夫妻都是外地外地，已经满5年，首付110万左右，小朋友上幼儿园，刚需。看中一个94年的小区，230万能入吗？如果买的话，纯商贷还是组合贷，还款选等额本金还是本息

回答：这个房子有点老，并不是非常建议买。我建议你考虑增加点预算，想办法把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的学区房了，毕竟首房首贷机会只有一次。如果你不加预算，那你就买这个房子好了。选择组合贷，等额本息。

提问：曾叔新年好，咨询一下：想在上海某小区买套二手房，小区房源较少，基本上都是低层房子和高层房子，现考虑一套12楼的房子，正前面是一栋31层的高层，楼距一般，1月份现场看，早上一早就有阳光，11点半到1点半左右被前面楼挡住了没阳光，下午估计还有1个多小时的阳光。请问这样的房子有必要买吗？求赐教，谢谢。

回答：建议还是算了吧，日照时间不足5小时的，不要考虑，长期居住不舒适的。

提问：曾叔，您好，关注您挺久了，想咨询您一下我现在在上海有一套房，房产证是我和我父母的名字，无贷款，马上要结婚，想和男朋友一起买一套作为婚房，男朋友名下无房，预算总价400万左右，我在宝山，男朋友在新静安，想买来自住的，现在不确定是先买套小的以后置换大的，还是这次直接买套大的，因为预算不多，还有是否建议买学区房？适合买在哪个地段？谢谢。

回答：400万的预算在上海，刚够上车，能买到房子，但不会让你绝对满意，未来不久还要置换。而上海的置换成本很高，如果这次可以一次到位的话，建议卖一买一加点预算，买一套带学区的三房。你既然在新静安和宝山，建议预算够的话，优先考虑闸北大宁一带。如果不卖房预算还是400万的话，只能考虑宝山杨行、上大、还有淞南一带了。

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