格式刷新轻资产公司的认购纪录 星盛商业为同行赴港上市打开了一扇门

　　1月26日，"纯商业运营服务第一股"星盛商业（06668.HK）成功登陆资产市场，在香港公开发售获高达756倍的认购倍数、国际配售获约9倍超额认购，刷新2021年整个内房轻资产业务（含物业、代建和商管）的认购记录。一扫之前内房轻资产业务，一上市就破发的“阴霾”。

　　上市后，星盛商业股价也有不错的表现。首日开盘股价较3.86港元的发行价上涨14%，随后受大环境影响有所回落。2月1日则再次开启上涨通道，以7.25%的涨幅领跑行业，报价4.14港元/股，市值达41.4亿港元。

　　港股市场投资者的巨大热情，让内地的商管看到了机会。仅仅几天后，以商业地产物管和运营为主的中骏商管也递交了上市申请资料。那么，星盛商业是一家什么样的公司？为什么，以机构投资者为主的港股市场，会如此看重星盛商业？

　　市净率：超过了很多老牌的商业地产公司

　　在过去的十年时间里，中国内地的房地产行业做了很多轻资产化的业务模式创新。其中的一个特点，就是以多年来建立的自由品牌、专业经验、研发能力、管理服务、人才、技术、设计咨询等资源对外输出。

　　星盛商业也是一家以品牌及管理输出服务的中国商业地产头部轻资产运营商。截至目前，星盛商业订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积328.4万平方米，当中合约面积的61.6%由独立第三方开发或拥有。

　　但和很多轻资产类型的上市公司相比，星河商业公司明显更受资本市场欢迎。这从后者市净率，可见一斑。截止1月29日收盘，星盛商业的市净率达到27倍多，远远超过了诸如恒隆地产、新鸿基地产那样持有大量商业项目的知名地产公司。

　　原因很简单。在深圳深耕多年的星盛商业，很早就通过商业地产市场证明了自己的实力。根据招股说明书，星盛商业是深圳运营购物中心数量最多的商业运营服务管理商；在整个大湾区，星盛商业运营的购物中心数量排名第四。

　　所以大量的独立第三方业主愿意将旗下物业交给星盛商业运营，很大程度是因为后者强大的综合运营能力。

　　比如，深圳深圳龙华星河iCO定位为城市综合体式都市时尚体验中心，据中国指数研究院的统计，2019年1—12月的月均人流量达到130万人流，远超过周边三公里范围内的购物中心。其中的一个重要原因就是星盛对购物中心精准定位的能力。在中国的商业运营管理企业中，星盛的购物中心定位能力在行业中，有明显的竞争优势。

　　强大的租户招揽能力，则是星盛商业的另一项竞争优势。招股书显示，星盛商业拥有的品牌库里的品牌达到3600个，不仅确保了公司管理的商业面积93.3%的出租率，还为旗下各购物中心的消费场景营造，储备了足够的“素材库”。

　　尤其是星盛商业强大而成熟的数字化运营能力。星盛商业设置的智慧数据商业中心，能够收集、分析、观察购物中心的运营，进而调整有关产品和服务，提升租户业绩。同时，协助预防运营风险，确保可持续运营。

　　对星盛商业而言，品牌庞大而忠诚的消费者群体，也是一大竞争优势。星盛商业拥有150万名COCO CLUB会员，这些会员对星河商业所管理的商业面积营业额贡献达到1/3，截止今年月，会员的复购率超过53.2%。

　　商业品牌优势：带来高额毛利率

　　庞大的品牌忠实“粉丝”，很大程度上说明了，星盛商业旗下“COCO”系列购物中心的品牌魅力。

　　资料显示，星盛商业主要运营大型购物中心，包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高档家居布置购物中心“第三空间”，商业覆盖多元业态，满足城市人居的需求。

　　其中，星盛商业旗下的网红商业项目深圳福田星河COCO Park，被称为“深圳人心目中的商业标杆”。系列的主题馆品牌，体验感极佳，成为网红打卡圣地。

　　随着国内消费升级以及强化经济内循环增长动力，国内的商业市场拥有极大发展空间。尤其是拥有专业商业运营品牌IP的企业将占据发展优势。

　　据了解，星盛商业通过委托管理服务、品牌及管理输出服务以及整租服务三种模式向客户提供全面的商用物业运营服务，包括定位和建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务、物业租赁服务及增值服务。

　　同时，从星盛商业财务数据看出，其拥有高于同行的毛利和净利水平，尤其是品牌管理输出服务方面，盈利能力强劲。数据显示2017-2019年，星盛商业的品牌管理输出服务毛利率分别达到 68.1%、66.9%、67%，而2020年1-9月，毛利率高达74.2%。

　　通过品牌输出，以轻资产模式加速扩张，上市之后的获得资本力量支撑的星盛商业将拥有更大的发展空间。同时加速第三方服务和拓展，高毛利水平将给星盛商业带来更广阔的盈利前景。

　　根据联商网的统计，截止2019年，我国已经建成的购物中心总面积达到4.2亿平米，空置率接近10%，星盛商业凭借核心竞争能力，有机会“盘活”其中的高空置率购物中心，实现营收、利润、规模的同步增长。

　　独特的轻资产发展模式、具备核心优势的商业运营和管理能力以及多年累积并持续提升的品牌影响力，以及中国消费市场的快速崛起，让投资者相信，星盛商业有能力通过快速开拓市场，为投资者创造更多的营收和利润，于是就有了刷新纪录的认购倍数。

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