星盛商管赴港上市 地产大佬黄楚龙的物业生意经

本报记者 余燕明 广州报道

深圳地产商黄楚龙在2020年有望迎来他名下的第一家主板上市公司。

今年初，星盛商业管理股份有限公司（以下简称“星盛商管”）已向港交所提交了首次公开募股的文件，在财务资料6个月到期失效前，其在近期更新后再次申请上市。

星盛商管由黄楚龙实际控制，主要负责运营管理星河控股集团有限公司（以下简称“星河控股”）开发、持有的商业物业，星河控股则是黄楚龙开展地产业务的核心主体。

据《中国经营报(博客,微博)》记者查询了解，星盛商管是一家轻量的商业运营企业，黄楚龙在星盛商管向港交所递交IPO申请的前夜，即2019年瓜分了逾2亿元现金后，至2019年末，星盛商管的净资产仅为3567万元。

今年4月底，星盛商管运营管理了18处运营中的商业物业。最近3年内，这些商业物业为星盛商管贡献的营收逐年有所增加，但主要来自2017年之后新开业的商业物业，而早年开业的商业物业所贡献的营收趋于平稳，且部分核心商业物业呈现下滑。

星盛商管约九成营收来自星河控股及其关联方的商业物业，其管理的第三方商业物业营收贡献率仅为一成左右。而对比之下，反映在来自星河控股及其关联方与第三方的商业物业由每平方米产生的营收上，更是相差巨大。

针对星盛商管的营收增长及经营效率等相关问题，记者已向该公司发函询问了解，但截至发稿，未能得到回应。

核心商业物业贡献营收下滑

在黄楚龙的地产板块里，星盛商管并不负责开发或持有商业物业，主要为星河控股及其关联方、第三方的商业物业提供运营管理服务。

目前，星盛商管的业务模式包括委托管理、品牌及管理输出、整租等，其中委托管理服务为其主要业务模式，营收占比超过3/4。

过去3年间，星盛商管实现的营业收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元。到今年4月底，星盛商管在深圳、广州、常州、南昌等17个城市管理了45处商业物业，其中18处为已开业的商业物业。

2019年，这18处运营中的商业物业为星盛商管贡献了3.61亿元营业收入，占该公司整体营收比重超过93%。

与上年同期相比，这18处运营中的商业物业贡献营收增长了4063万元。其中，7处在最近3年内（2017~2019年）新开业的商业物业贡献营收增长了3244万元，当期营收增长贡献率为80%。

另外11处商业物业则在2017年之前开业运营，已进入相对平稳的经营状态。它们在2019年为星盛商管贡献营收为2.89亿元，比上年同期增长了820万元，当期营收增长贡献率为20%。

这意味着星盛商管在过去3年间实现的营收增长，主要归功于新增获取及新开业商业物业的收入增长推动，而不是早年已开业的成熟商业物业的经营效益提升。

实际上，星盛商管运营管理的早年开业的成熟的商业物业，近年来所贡献的营收相对平稳，甚至在2019年已现下滑趋势。

其中，位于深圳福田的星河COCO Park（北区）早在2006年开业运营，也是营收贡献最多的商业物业，该项目在2019年产生的营收所占星盛商管整体营收比重超过27%。但相比2018年，深圳福田星河COCO Park（北区）贡献的营业收入已有所下滑。

还有位于深圳龙华的星河COCO City在2014年开业运营，其所贡献的营收仅次于深圳福田星河COCO Park（北区），该项目在2019年产生的营收所占星盛商管整体营收比重接近17%。相比2018年，深圳龙华星河COCO City贡献的营业收入亦有所下滑。

星盛商管的营业收入主要由星河控股及其关联方开发、持有的商业物业所贡献，过去3年间营收占比达到了九成左右。而来自第三方的商业物业产生的营收占比约为一成。

在经营效益上，星盛商管分别来自星河控股及其关联方与来自第三方的商业物业更是相差巨大。

2019年，星盛商管由星河控股及其关联方的商业物业产生的营收为3.46亿元，在管运营面积为71.6万平方米，按此计算，来自星河控股及其关联方的商业物业每平方米贡献营收为484元。

同期，星盛商管由第三方的商业物业产生的营收为4086万元，在管运营面积为59.1万平方米，按此计算，来自第三方的商业物业每平方米贡献营收为69元，仅相当于星河控股及其关联方的商业物业的1/7。

星盛商管方面没有解释来自星河控股及其关联方与来自第三方商业物业每平方米贡献营收差异巨大的原因，以及与同行业企业相比，这些商业物业每平方米贡献营收是否处于合理水平。

业务、营收重度依赖星河控股

实际上，在黄楚龙的地产板块里，星盛商管是其中一环，且重度依赖于星河控股及其关联方。因此，星河控股及其关联方既是星盛商管的最大客户，又是星盛商管的最大供应商，产生了大量的关联交易。

2019年，来自星河控股及其关联方的商业物业为星盛商管贡献了近九成营收。而作为客户，星河控股及其关联方向星盛商管贡献了上亿元经济收入，占该公司整体营收近1/4，主要为星盛商管受托运营管理星河控股及其关联方开发、持有商业物业的服务收入。

与此同时，星河控股及其关联方也是星盛商管的最大供应商，主要向该公司提供物业服务等。作为星盛商管的供应商，星河控股及其关联方在2019年提供的物业服务等采购金额达到了6057万元，占星盛商管当期营业成本比重超过32%。

星盛商管的营收增长，主要依靠星河控股及其关联方开发、持有的商业物业。过去3年间，来自星河控股及其关联方的商业物业对星盛商管的营收贡献达到九成左右。2019年，星盛商管整体营收增长了5862万元，其中来自第三方的商业物业所贡献收入仅增长了275万元，营收增长贡献率不足5%。

在业务扩张上，星盛商管也与星河控股及其关联方深度绑定。星盛商管在2017年通过品牌及管理输出的服务模式，新增获取了位于湖北恩施的星河COCO City项目，同期黄楚龙实际控制的星河金融控股集团向该项目业主提供了多达2.8亿元贷款。

但湖北恩施星河COCO City项目业主在2019年由于资金链断裂已向法院申请破产重组，星盛商管对其数百万元应收账款计提了减值损失，并终止确认了来自该项目的数百万元收入。此外，预计星河金融控股集团向其发放的2.8亿元贷款偿付亦将受到影响。

星盛商管在今年赴港上市前，它在中国内地新三板市场上挂牌了近3年之久，但除了黄楚龙及其关联企业的核心高管外，并未获得外部股东的融资。

2019年，星盛商管搭建了境外上市架构，但其在中国内地的业务运营主体仍为早年设立的深圳市星河商置集团有限公司（以下简称“星河商置”）。该公司在新三板挂牌期间，披露了截至2018年的财务业绩。但记者对比发现，星盛商管与星河商置在2017年的财务业绩存在较大出入。

星盛商管搭建的境外上市架构及进行的一系列重组，主要是在境外设立控股壳公司及剥离了少量无关紧要的附属公司，对星盛商管最近3年内的财务业绩影响甚微。

据记者查询了解，星盛商管披露的2018年整体营收为3.29亿元，相比2017年的2.78亿元增长了18%；而星河商置披露的2018年整体营收为3.17亿元，相比2017年的3.34亿元减少了5%。

对比之下，星河商置在2018年的整体营收相当于星盛商管的97%，相应2017年则为120%；星河商置在2018年的净利润相当于星盛商管的102%，相应2017年则为94%。

这意味着星河商置披露的2017年整体营收与星盛商管相差了5640万元，而2018年这两者之间的差额仅为1125万元。

星盛商管方面也没有解释与星河商置的业务规模及附属企业大致重合的情况下，两者之间在2017年整体营收却相差较大的原因。

相关知识

星盛商管赴港上市 地产大佬黄楚龙的物业生意经
IPO视界|二度赴港 星盛商管仍是“啃老族”
黄楚龙手里有条“真龙”
上半年20家涉房企业赴港上市 小房企、物管企业成主角
上半年20家涉房企业赴港上市 小房企、物管企业成主角
上半年20家涉房企业赴港上市
荣盛发展拟拆分物业赴港上市
疯狂的物业IPO
资本圈 | 摩根大通减持万科企业 龙光物业计划赴港上市
港龙地产赴港IPO“二进宫”，中小房企上市如何迈过“三大门槛”？