纯干货!2021年最真诚的10条买房建议!

2021年买房应该注意什么，什么时候买？怎么买？哪些值得买？不讲废话，请大家细看。

一、什么时候买？

先说新房，2020年土地供应结构发生变化，北京全年出让48宗住宅地块，其中限竞房仅8宗，不限价越来越多，并且很多地块楼面价创了新高。2021年地块供应的节奏预计和2020年类似。

所以，新房方面，建议大家尽早上车，尤其是刚需朋友，目前市场上低总价的房源在快速减少，未来会以高总价刚需改善为主。

二手房方面，目前北京市场呈现片区分化，部分片区尤其是强学区板块的占坑房价格在快速上涨。二手房成交量在2020年也创了4年新高，今年房价大概率会保持一定的涨幅，但不会大涨。对购房者来说，遇见合适的房源可以大胆出手，但是也不用因为成交量，学区上涨等因素过于恐慌。

二、新房怎么买？

在选择新房时，建议大家先根据自己的预算和对通勤时间、区域等要求筛选出匹配的楼盘，先缩小范围，再集中去看筛选后的项目（如果不知道有哪些盘加饭总微信vfang7进群咨询）。

筛选后的项目如何看，建议大家自己列一张表，将每个项目的价格、户型、容积率、得房率、通勤时间、周边配套等等关键信息都罗列出来，做一个对比。再综合自己对房子要求的偏重、喜好再做出选择，买房千万不要冲动，多看多对比。

在这里教大家一个小技巧，可以去A项目询问B项目怎么样，一般A项目置业顾问都会告诉你B项目的相关劣势，可以作为参考。（最好找AB比较近的两个）

三、二手房怎么买？

二手房和新房不同，买新房要么自住要么投资，没法对学区要求太高。二手房不一样，加了学区属性。

多少家长卖掉远大新换个老破小就为了孩子上学。学区选择过于复杂.

二手房和新房的选择逻辑基本相同，不同点在于“真实性”，所见即所得。户型、小区环境、物业管理水平一目了然，最大的卡点还是性价比高的房源、中介的砍价技巧、税费、中介费等。

另外还有一点，那就是二手房买房风险，需要注意的细节太多，比如房屋有没有违建、是否漏水、业主是否有不良征信、房屋是否有抵押、户口迁出、学区占用、是不是“凶宅”，有没有重大隐瞒、根本性违约条款等问题。建议找一个给力的中介，将风险降到最低。

四、哪些片区值得买？

这几年最热的片区无非就那么几个，全都是有规划和产业支撑的，也是支撑房价的必要因素。

临空经济区：适合南城上班且有车的刚需家庭，投资也可，但周期会比较长，相对而言，区域价格较低，未来涨幅可期。

亦庄：亦庄的GDP在北京市名列前茅，区域发展势头正猛，越来越多的产业和人口进驻，相关配套也逐步完善，区域内房价相对合适，房源较多，适合亦庄本地和周边工作的人群。

副中心：副中心的变化和发展大家有目共睹，当然区域房价已经涨上来了，要买通州房子首先得有购房资质，区域发展没有任何问题，买房建议往核心区买，至少保值没有问题。

丰台科技园：距离主城区很近，天坛医院已经搬迁过来，房山线北延已经开通，未来二期连接丽泽和金融街，但是房价可不低，预算足够可以考虑入手。

古城：要说最热门的还得是古城，接连4宗不限价地块，将该板块房价抬到一个新的高度，随着新首钢三年行动计划和冬奥的推进，片区价值将不断提升。

东坝：该板块去年可谓是利好频出，产业、地铁等规划目前在快速落实，考虑东边的购房者可以重点关注该板块。

海淀山后：这个板块是我最看好的板块之一，本身就有中关村的产业加持，未来5年要释放700万平产业空间，潜力非常大。

丽泽：城南行动计划的重中之重，被称为第二金融街，华为等企业已经明确进驻，尽管板块及周边房价不菲，但仍然值得关注。

另外还有一些片区也非常不错，建议购房者在入手时一定要多研究，多问，政府大力规划发展的板块大概率都不会错。

五、哪些新房还不错？

东城：天坛府

海淀：海淀幸福里、天恒学院里（买不到的新盘）

朝阳：华樾国际、中海拾光里

丰台：臻御府、春风和院、诺德逸府，世茂天誉、国誉万和城、天阅山河

大兴：亦庄壹号、臻珑府、京叁号院

石景山：中海天钻、中海天玺、长安和玺、长安云尚

房山：中海寰宇视界，中建京西印玥，恒大御峰

以上新房相对来说还可以，符合自己需求的可以看看，当然北京还有不少新盘，建议大家多看多对比，符合自己的以及好的新盘不局限于以上几个。

六、哪些地块值得期待？

树村地块：拍卖日期一拖再拖，该地块作为新型”共产商品房“的试点，地块位置没得说，未来预计售价会在10万+，但是政府会占部分比例。

朝阳王四营地块：东五环内，地块就在7号线焦化厂地铁站北侧，距离地铁很近，容积率2.5，限高45米，后期大概率做小高层，但是楼面价不低，三块地中最高的一块楼面价4.92万/㎡。

七、即将开通的地铁！

地铁是衡量房价的重要因素之一，2021年，北京会开通哪些地铁呢？

地铁8号线（三期北段）：虽然只有短短三站，但开通后的意义巨大，8号线南北两端沿线的居民通勤便利度大大提高。

11号线西段：作为冬奥会重要服务配套的11号线，目前进展比较顺利，预计会在2021年底开通。

14号线（中部剩余段）：贯通后，将连接起丽泽、望京商务区、大望路商业圈、方庄、蒲黄榆、景风门等大型居住区和丰台区河西周边以及北京南站这一重要交通枢纽。

17号线南段：南段（十里河~亦庄站前区）开通后，台湖、亦庄板块的人民出行会非常方便，未来全线贯通后可直达国贸、望京等地。

19号线（一期）：一条纵贯南北的交通动脉，目前在建的工程北起海淀区牡丹园，南至丰台区新宫，全长约22.4公里，设10座车站，其中换乘站8座。

八、最值得期待的新房！

已经开盘或者售楼处开放的不在此列。至于永定府和天恒学院里遥遥无期，这里暂时不提，今天要说的是”中海寰宇天下四期“。

1月14日，中海以总价17.9亿，楼面价为46727/㎡拿下石景山北辛安住宅地块，去年9月2日，中海曾以69.78亿拿下紧邻的1608-673-B地块，以及商业和教育配建用地。据悉，这块地要做中海寰宇天下四期。

为什么说他最值得期待，首先寰宇天下大家都知道，北京连续两年新房销冠，目前已经开始交房，从购房者反馈来看，交房品质非常不错，这一点是非常难得，毕竟这两年维权的太多。

另一方面，北辛安是中海深度参与改造更新的，这块地中海是有很深的感情，并且地块位置也确实很好，周边现有配套和规划在建的配套都不错。

九、预算不多怎么买？

考虑邻铁的，建议首选中海寰宇视界，小户型比较多，房山线北延通车后，通勤非常便利。另外一个京西印玥也不错，虽然不如寰宇视界离地铁那么近，但总的来说还算可以，项目总价也不高。

另外就是部分新房会有一些小户型，比如亦庄壹号、臻珑府、诺德逸府，奥森ONE、奥海明月等，但基本都售罄了，后期或许有清退房源。

不考虑邻铁，可选择恒大御峰、亦庄橡树湾这两个盘。首付都在100万以下，亦庄橡树湾未来有规划的S6，这两个性价比都还可以。

十、哪一类房不要买？

最近几年维权事件越来越多，买新房一定要注意。

开发商口碑差的不买：买房前查一下项目的开发商、建筑商曾经的历史，所开发的楼盘维权事件多不多，维权多的不买。

小开发商的不买：最大的原因就是质量很难保障

户型差位置差的不买：从北京这两年的新房销售情况来看，位置好户型差的卖的不错，位置一般户型好的也卖得不错，位置差户型也差的除非价格有极大的优势，否则不买。

没有规划的慎重：买房跟着政府的产业规划走，有规划有未来，成熟片区可买，本就是一片荒芜且没有重磅产业的，很可能十年都发展不起来。

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