关于商住公寓，这可能是一篇最干的干货

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　今天这篇文章，普及一下“商住公寓”，也称之为“商住房”。 有两个事，促使我写这篇稿子。

　　其一是前段时间薇娅直播带货卖杭州的复地壹中心，当时直播间卖了几百张优惠券，据说7天后一半多已退单。

　　其二是深圳的豪宅型商住公寓，太子湾湾玺，连续三次开盘，均在当日售罄。

　　前者是总价100万起的普通商住公寓，后者是2000万-5000万的豪宅型商住公寓，为什么门槛更高的却更好卖？门槛低的却无人问津。

　　因为这两者的面向的人群完全不一样，产品定位完全不一样。湾玺这个项目，面积最低的都是250平米起的海景大平层，就在下面这个位置。

　　这个商住房抢手的原因，一是海景大平层，未来规划一流，周边没有同类竞品，但其实从涨幅空间来看，也不看好，但由于属于富人的专属型产品，稀缺。即便如此，从投资增值的角度来说，我也不看好，未来卖也很难卖的，光交税估计就能吞噬你的一大部分收益。

　　今天文章的重点，是告诉大家，为什么普通的商住公寓（主要是指那种loft公寓，一层楼几十户，面积五六十平米）是个大坑。

　　一、什么是商住公寓？

　　所谓“商住公寓”，是开发商培养出来的概念，在严格意义上根本就没有这个名词，你的不动产证书上也是写明商业40年，用地性质跟写字楼，商铺没有任何区别。

　　市面上的确有一种“公寓住宅”产品，它的用地性质也是70年的，至于冠上“公寓”俩字，是因为这种产品的采光达不到住宅标准，但它仍然属于住宅，如果你真的买不起纯住宅，这种也是可以考虑的，它可以落户可以学区，民水民电，燃气接入等等配套跟住宅一回事，只不过未来增值方面比纯住宅要逊色一点，但也比开发商所谓的“商住公寓”要好得多。

　　二、开发商为什么要盖商住公寓？

　　那么开发商为什么要造“商住公寓”这个名词，又或者为什么要开发这种坑人的产品呢？

　　原因无他，他拿的就是这种地块，以R2类用地居多，这种地块以住宅为主，但混合了商业，但开发商清楚得很，盖成写字楼根本不好卖，所以就装修成能住人的“商住公寓”，并包装不限购等各种优势。

　　三、刚需为什么不能选择商住公寓过渡？

　　买这类普通的商住公寓的人，大多数是手头比较紧的年轻人，过渡一下是他们主要的诉求，不限购，不限贷，总价低，精装修交付，看上去都很美好。

　　但实际上这些都不能弥补你的损失。

　　其一，这种房子本身只能贷款10年，5成首付，贷款利率比住宅的要高不少。

　　其二，这种房子出售极难，很多都是亏损出售的。

　　其三、这种房子居住也是不方便的，二层是卧室，但也非常局促，还不如去地段差的地方买个住宅，或者买个老破小，也比商住公寓强得多。

　　其三，作为刚需，你把大笔的资金投入到这种房子，你觉得当你回过头来去重新攒钱买纯住宅，你又需要花多少时间来攒钱？你能跟得上吗？很多人因此都买不起住宅了。

　　四、商住公寓进入二手房市场极不受待见

　　商住公寓一旦进入二手房市场，其价值就大大缩水，主要表现在以下几个方面

　　其一、银行不喜欢这种产品。

　　你去银行申请房抵贷，你就会惊人地发现，住宅无论多老的房子，他们都会要，但是一到商住公寓，他们就是各种面显难色，各种拒绝。这当然是由这两者的性质决定的，住宅是硬通货，安全，保值增值，但商住公寓就是次级资产。

　　即便银行受理了，你的评估价也会大大缩水，可能离你的心理价位一半都不到，评估值缩水不说，贷款还要继续打折。

　　其二、完全跑输住宅。

　　对开发商来说，同一块地，住宅部分的利润就已经非常丰厚了，就算这部分商住公寓变成现房，他们也不着急，对代理商来说，也是如此。

　　就说薇娅带货的那个商住公寓吧，位于杭州拱墅区，房价26000，现房也无人问津，你看他们着急吗？慢慢卖就是了。

　　但是商住公寓一到你的手里，就不一样了。杭州复地壹中心这个商住公寓，周边住宅都40000+了，而且还只是3.9米的层高，比一般的4.4米的商住公寓都还差，也难怪大家要退购房券了。

　　大家应该看到了近日北京有关商住房成了负资产的新闻了。就是因为这种房子价格基本不涨，即便涨，涨幅也远低于周边住宅，一半都不到，然后转让还要面临高额的税费。

　　综合交税、涨幅，租金等因素，普通的商住公寓完全不能碰，买了亏本仍然是大概率事件。

　　如果你现在手头有商住公寓，最真诚的建议，早点处理了吧。

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