解局 | 摸鱼儿 关于龙湖的“塘鹅”报告

观点地产网 塘鹅，英文名Gannet，一种喜欢栖息在悬崖边的海鸟，捕鱼为生。

龙湖新业务，与此相关。近日，龙湖正式官宣其全新品牌——塘鹅，开启房屋租售、房屋装修两大主航道业务。

在此之后，龙湖将由四大主航道业务迭代为地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务。

其实，每个行业，政策变化、自我进化、合作与对抗，乃至企业如何穿越周期，与生物界往往有着异曲同工的相通性。

也许，每一个品牌名称背后，都会暗含寓意或有个独特的故事。但为何叫“塘鹅”，尚不为外界所知。

但未来如要飞越千山万水，以世界上最孤独的鸟为名，或许暗藏龙湖的希冀与决心。

“塘鹅”的诞生

据龙湖解说，房屋租售、房屋装修都不是一个新的业务，而是从龙湖智慧服务孵化而来。

观点地产新媒体了解到，在此之前，龙湖智慧服务就已通过自主经营、平台整合等形式，形成４大类、９种增值服务产品。

其中，资产管理类业务包含“安心租售”“金蝉托房”和“比邻公寓”，分别为客户提供二手房租赁买卖服务、闲置房屋托管经营业务、社区分散式长租公寓服务；房屋装修装饰服务类“珑龙点睛”和“焕代大师”，为业主提供装修装饰一站式平台业务，以及老房翻新及精装房优化服务。

此外，还包括到家服务类提供搬家服务及保洁服务；生活服务类业务“龙眼优选”、“团团游”为业主甄选居家日用、生鲜酒水等各类优质产品和服务。

这一系列业务来源于业主的需求。家装服务作为业主增值服务中重要一环，高毛利已吸引不少房企都把这块业务装入自己的物业平台中。

据悉，诞生最早的"安心租售"，正是由于早期物业工作人员经常接到业主发布房屋租赁及出售信息的委托而衍生。

资料显示，龙湖房屋租售业务前身为龙湖智慧服务租售中心，2008年至今，龙湖房屋租售体系建立已十余年，为全自营模式。

目前，房屋租售体系提供房产经纪一站式服务，二手房业务、新房业务、资管业务、金融业务、赋能合作、商办业务等多项服务。截至2020年底，龙湖房屋租赁在30余座城市设立超百家门店，交易市值突破100亿元。

而房屋装修业务，也被龙湖寄予了厚望，这一业务由智慧装饰、整装设计院、智慧新材三方面组成，目前已开始对外部输出。

其中，智慧新材的部分产品在2019年、2020年持续实现外销；智慧装饰已应用在人才公寓、写字楼、连锁品牌酒店以及幼儿园等对环保要求比较高的业态中。

龙湖称，两个新的主航道业务，皆由其第四大主航道业务——智慧服务孵化而来，总经理曾益明对此认为：“C4航道是承接了整个空间即服务战略坚定落地的航道，最大的使命就是要把土壤做到足够肥沃、深、广”

而“塘鹅”的诞生也就顺理成章。2021年1月，龙湖物业服务集团有限公司新增了“塘鹅”“塘鹅在家”等21条商标信息，国际分类涉及社会服务、建筑修理、珠宝钟表等，申请日期为2021年1月5日。

一位接近龙湖的人士向观点地产新媒体透露，新航道的业务由王光建负责。资料显示，王光建，于2000年毕业于重庆建筑大学，任龙湖集团执行董事、高级副总裁，兼任冠寓CEO和龙湖智慧服务集团董事长。

一则法人的变更也显得别有深意。企查查显示，2021年1月24日，龙湖智慧服务参股的龙湖悦享智慧物业服务有限公司法定代表人由王光建变更为曾益明。

“孤独”的航程

房地产后半场，越来越多企业向住宅产业链的纵深和周边发力。

对龙湖来说，将房屋租售和房屋装修从智慧服务中拆出，分别作为新的航道业务进行培育，意味着对这两个航道要具备较大的想象力及未来发展的期许。

龙湖对外透露，目前，装修市场规模约有6万亿，若包含材料端和行业延伸端，泛装修更是十万亿级别以上的市场。市场每年以25%左右的速度增长，中国的房地产业进入了存量市场，市场巨大。

而装配式装修是龙湖看好的新兴市场。根据市场研究机构数据，装配式装修的优势能够与公建领域的需求完美适配，预计公建领域潜在需求在4亿平米以上；住宅也或成为装配式装修未来的主要增量。

其预计，每年增量房与存量房的合计装修需求约40亿平米，若装配式装修的市场渗透率能够达到10%，按每平1500-2000元计算，则住宅领域的市场规模或将达到6000亿-8000亿元，长期看有望突破万亿元规模。

其实，在装修业务，早已有房企入场，北京万科在2015年7月与链家共同投资成立互联网家装品牌“万链装饰”；同年，碧桂园推出旗下互联网家装品牌“橙家”，金地等企业亦已打造自有品牌。不过，目前房企家装龙头却并未出现，万科更是在2020年退出了万链装饰。

“家装这个行业成本比较小，透明度并不高，利润空间比较大，地产公司在拿地、建楼、销售之外做家装，也可以省很多工夫，如果做得好，更可以分拆业务上市。”上述接受观点地产新媒体采访的业内人士指出

但对“隔行如隔山”的房企来说，这个行业壁垒却并不低。该业内人士指出：“家居行业的门槛也并不低，尤其是定制家居，从现场勘察设计到出草稿、设计图，最后设计生产安装和售后，链条非常繁琐和复杂，并且需要很强的服务意识。”

的确，以制造业为核心的家居领域，需要大量人员、技术、资金的投入和配合，过程中涉及众多专业且复杂的细节，在用户体验、服务、交付以及售后层面更需要长时间的经验积累。上述人士表示，除此之外，还需要有了解家居行业的管理团队，并且有足够的权力把控业务的走向。

而对于龙湖，对于这一航道业务的看重，或许在于期许未来更能够与其他主航道业务产生协同效应。据观点地产新媒体了解，包括其装配式装修业务已经在青岛、上海等项目开始做了批量试点，为冠寓提供即装即住的零醛环保装配式装修服务等。

而房屋租售市场，或许同样具备巨大的市场潜力。根据国家统计局数据，2020年全国新建商品住宅交易规模达到15万亿元，亦有数据指2020年二手房成交额已接近7万亿元。

自然而然地，中介市场成为了企业抢滩的阵地，阿里联合成立天猫好房，京东、苏宁入局新房销售，协助房企线上营销，恒大正式揭牌房车宝集团，值得关注的是，恒大的家装家居业务亦在房车宝之中。

按照恒大设想，房车宝将在2021年做到2万亿估值，2022年做到4万亿估值、2023年做到6万亿估值，并在2024年实现上市。

现在，庞大的市场已催生出了贝壳找房一类的行业巨头。2020年8月中旬，中国最大的居住服务平台贝壳集团赴美上市，1月26日收盘市值达到834.58亿美元，远超碧桂园、万科、恒大等地产龙头开发商的市值。

现在，贝壳找房是目前中国最大的房屋交易和服务平台，据招股书数据显示，贝壳在2019年实现了2.13万亿元的平台交易总额，拥有3.7-4.2万家门店。

前不久，贝壳在一场电话会议中表示，的确会有更多资本及强有力的竞争者进入住房交易领域，但更多玩家进入行业也是好事，能够推动行业进步。

资本的东风让一个又一个业务被分拆，“物业及商业是龙湖整个业务生态的一部分，是龙湖战略紧密联系的一部分，各航道之间更需要协同，而不是分拆，这是业务发展的需求。”龙湖掌门人吴亚军看来，上市是手段，不是目的，做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。

由此可见，两个新业务短期内或许不会被推至资本市场。不过，塘鹅的背后或许有更深的考量，而这段孤独的航程才刚刚开始。

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