解局 | 181亿公司债金融街“钱紧”

观点地产网 庚子鼠年时间过半，回过头来看，2020年对房企而言并不是个美好的开局，受新冠疫情影响，地产行业面临着大面积的变局和洗牌，房企们举步维艰。

但事物总有两面。

上半年，在疫情影响下，国内加大金融支持力度，房企融资窗口期悄然而至。数据显示，今年前六个月，房企境内外融资总额折合人民币约为6506亿元，占比2019年全年融资规模53%。

融资闸门开启后，房企们的融资动作便日渐频繁。

7月15日，金融街(000402,股吧)发布公告称，公司关于向专业投资者公开发行总额不超过181亿元公司债券的申请已获得证监会批准。

关于该笔债券的募资用途，金融街表示，拟用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款等合规用途。

其实，从北京起步的金融街，随着步伐的外拓，的确存在一定的债务压力。

但金融街不仅仅是金融街，它更是时下地产圈融资大潮的冰山一角，事实上，房企扎堆融资的背后，是销售回款速度的放缓，更是债务即将迎来到期高峰。

再借一笔钱

公司债、中期票据、超短期融资券、ABS、配股融资......今年三月以来，房地产企业频繁发布融资信息，密集程度大大超过此前几年。

在庞大的融资队伍中，有的闲庭信步，有的步履匆匆，金融街就是其一。

7月15日，证监会向金融街批复称，同意金融街向专业投资者公开发行面值总额不超过181亿元的公司债券的注册申请。

上述181亿公司债将采用分期发行的方式自证监会同意注册日起24个月内完成，首期发行自证监会同意注册日起12个月内完成。

关于该笔债券的募资用途，金融街在公告中表示，本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款等合规用途。

对此，有分析人士表示：“金融街此次获批的181亿公司债不是一次性发行，属于一种储备性的发债，其实今年以来，货币政策相对宽松，也让更多企业选择进行储备性的发债，后续金融街可以根据自身的情况来分期融资”。

的确，对金融街而言，获批的181亿公司债仍待发行，但过去半年，该公司透过多种方式频繁融资。

数据来源：企业公布、观点指数整理

据观点指数不完全统计，2020年1月以来，金融街已完成近270亿元的融资，在观点指数公布的《1-5月中国房企融资能力TOP30报告》中排名第九位。

财报显示，过去一年，金融街取得借款收到的现金为127.64亿元，也就是说，仅上半年，不计入银行贷款等，金融街通过发债筹集的资金较去年全年翻了一番。

加上此次已获批但未发行的181亿元公司债，金融街已披露的境内融资发行规模达到450亿元，是去年全年的3.5倍。

分析人士提到，金融街频繁发债融资表示此类企业有战略扩张的需求，因为在业务拓展上，企业需要比较强大的资金实力。

但金融街频频融资的图谋并不止于此。

房企“钱紧”

金融街不是个例。春节假期过后，仿佛整个行业都陷入了“抢金币”的游戏当中。

据贝壳研究院发布的《2020年全国房企半年报》显示，2020年上半年房企境内外融资折合人民币合计约为6506亿元，占比2019年全年融资规模53%。受海外疫情影响，境内融资规模占比较2019年同期提升12个百分点，达62%，境外融资规模占比38%。

数据来源：贝壳研究院、观点指数整理

据观点地产新媒体获悉，龙湖、万科、金茂、华润、中海等企业频繁进行融资，龙湖更是因为融资额度、短债比以及加权平均利率等因素连续三个月夺得观点指数公布的房企融资能力排行榜榜首。

“房企的融资环境已显著改善”，上述分析人士认为，政策的宽松是今年房企融资规模提升的其中一个原因。

2019年，国家出台多项政策，严格管控资金流向房地产行业，随着房地产市场的政策调整，房企融资如同坐上了过山车般跌宕起伏。

2020年开年，在新冠疫情影响下，央行等五部门联合发布30条疫情防控应对措施，要求保持流动性合理充裕，加大货币信贷支持力度。

流动性大幅宽松，房地产也因此受益，房企融资窗口打开，纷纷抓住机会、发债回血。但政策宽松绝不是房企融资的唯一原因，对房企掌舵者而言，企业的动态大多基于企业本身的利益。

事实上，在疫情的冲击下，2020年房企销售受阻，通过销售回笼资金的速度放缓，因此，上半年房地产行业出现了一个典型现象：房企们一边打折促销加快销售回款，一边通过多渠道加紧融资，打响了现金流“保卫战”。

以金融街为例，2020年一季度，受新冠肺炎疫情期间项目售楼处暂停开放的影响，金融街实现销售签约额25.4亿元，同比下滑65%，其中商务地产项目销售签约4.7亿元，住宅地产项目销售签约20.7亿元。

虽然金融街暂未公布上半年的销售数据，但从近日公布的业绩预告可知，其归母净利将较上年同期下降约70%-80%。

房地产本就是个高杠杆的行业，自身资金需求旺盛，如今销售回款因特殊时期而受阻，加上今年开始行业进入偿债高峰期，房企对资金更加渴求。

统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿元，其中7月份是到期高峰，达到1490亿元。

具体到金融街而言，2019年，金融街有息负债总额846.51亿元，较上年同期下降2.32%；一年到期的非流动负债为158亿元，同比增长132.73%；短期借款为0.5亿元，同比下降达98.34%。

但今年一季度，该公司的有息负债余额为984.25亿元，累计新增有息负债金额为114.74亿元，该公司的净负债率也上升至202.56%。

中诚信在评级报告中指出，从短期偿债能力来看，2019年末，金融街债券及长期借款面临到期，短期债务有所增长；2020年一季度公司发行超短期融资券，短期债务规模上升，短期面临一定偿付压力。

也就是说，随着金融街债券及长期借款的到期，叠加今年初发行的超短期融资券，金融街发债以新换旧的需求越发急迫。

无疑，融资环境放松、疫情导致回款放缓、债务集中到期是导致金融街，乃至整个行业资金窘迫的重要因素，对房企而言，2020年或将是“钱紧”的一年。

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