解局 | 首开公司债加速

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-20 08:10

　　观点地产网从未来往回看，2020年对于房地产而言，到底意味着什么？没落年、洗牌年或是加速年，至今没有清晰的指向。

　　可以确定的是，房企对规模的追逐从未停止。

　　4月17日，上海清算所披露，首开股份(600376,股吧)拟发行2020年度第二期超短期融资券，融资券规模为20亿元，期限84天，利率待定。

　　该笔超短期融资券由平安银行(000001,股吧)担任主承销商及簿记管理人，杭州银行任联席主承销商。对于该笔募集资金的使用，募集说明书中明确，资金将全部用于偿还20首开SCP001本金。

　　截至募集说明书签署之日，首开股份待偿还债券余额合计548.35亿元。其中，中期票据90亿元，永续中票50亿元，超短期融资券30亿元，资产支持票据30.1亿元，定向工具40亿元，资产支持证券44亿元，私募债112.24亿元，公司债79亿元，债权融资计划73亿元。

　　其实，以“城市复兴”为己任的首开，的确在一定程度上存在较大的债务压力。

　　资料显示，截至2019年三季度末，首开短期借款为8.98亿元，一年内到期的非流动负债为301.56亿元，即短债合计310.54亿元。流动负债合计达1522.3亿元，同比上涨13.25%。

　　截至同期，首开股份持有货币资金为209.85亿元，同比减少35.9%；经营活动产生的现金流量净额-15.5亿元，同比减少200.31%；由于2019年内归还部分债务，当期筹资活动现金流呈净流出状态。

　　杠杆方面，2017-2018年末及2019年9月末，首开资产负债率分别为80.59%、81.58%和81.77%；净负债率分别为175.76%、166.12%和186.53%，处于行业较高水平。

　　不过，尽管债务压力较大，受惠于其国资背景，首开股份依旧保持行业较低的融资成本。

　　实际上，进入2020年，首开就着手推进各类融资，并且融资规模有所扩大。根据近期发布的公告，首开一季度累计新增借款余额145.68亿元，新增借款主要是银行贷款、信托借款、公司债券、超短期融资券等。

　　其中，银行贷款、信托借款累计新增71.68亿元，公司债券、超短期融资券等累计新增74亿元。截止到2020年3月末，首开股份借款余额为1403.62亿元。

　　从融资倾向来看，首开似乎更愿意在境内融资。

　　“首开有国企的信用在，可以拿到较低的融资成本，并且现在也是境内发债一个很好的时机。”一位金融业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示，疫情过后，境外债市场波动剧烈，反而境内流动性持续支持，利率有下降空间，反而成为了一个资金避险的市场。

　　“现在，境内融资工具比较充分，期限越发越长，成本也来越低，直接成本已经比境外低了，还没有汇率风险。”该人士称，在接下来一段时间内，境内发债会成为房企主要融资渠道，房地产作为一个强周期行业，有充裕资金在手才能够在下一轮竞争中脱颖而出。

　　的确，随着各地按下“重启键”，土地市场已经开始活跃，首开在公开市场亦有所获。一季度内，首开共新增北京、珠海、福州5宗土地，总土地价款约216亿元，土地总面积约41.38万平方米。

　　刚刚过去的4月16日，住总+首开+旭辉+花样年联合体以底价14.96亿元摘得北京密云檀营乡6023地块，在北京再落一子。

　　总体来看，近期首开在北京拿地金额占绝大比重。观点地产新媒体了解，北京一直是首开的大本营，直至2018年，首开北京区域资源占比才首次降至50%以下，京外销售面积达253.9万平米，同比增长23.36%，占总销售面积的67%，走出京外取得一定成效。

　　“我们全国拿地策略是不变的，今年投资金额也视情况而定。”首开一位内部人士如是表示。

　　首开的加速不仅呈现在融资及扩储，销售上亦有所表现。一季度，首开股份共实现签约面积42.82万平方米，同比增加2.83%；签约金额125.91亿元，同比增加22.57%。

　　前三月销售取得正增长并不容易，这一现象在前两月更为明显。

　　前两月，首开股份共实现签约面积21.92万平方米，同比增加16.61%；签约金额74.03亿元，同比增加66.46%。

　　众所周知，新冠疫情使得房地产销售端遭遇到强大压力，首开取得这样的成绩并不容易。尤其是按往年情况，首开推货节点一般在下半年。

　　“关注首开前几年指标会发现一个特别有趣的现象，一二季度都是低点，非常低，经常只完成年度目标百分之十几、二十几，到第三季度有所调整，第四季度直线往上冲。”首开股份董事长李岩曾在接受观点地产新媒体采访时表示，这跟多年保持的节奏有关系。

　　摩根大通也在2月中旬发报告指，预计2月份合同销售额将主要依靠已签约但未入账的销售进行转换，亦即从2019年底的销售中获取收益。

　　那么，首开一季度销售逆流而上的秘密是什么？公告中将增幅归因为上期基数较小。

　　上述内部人士则称，这是各种因素叠加的结果，首开一季度加大了推盘，除北京外项目多，1月外地项目占比较大。

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（责任编辑：徐帅）