解局 | 华宇40亿元小公募解渴

观点地产网 成立37年的华宇集团，近三年开启对规模的追赶，然而“掉队”太久，这一路显得捉襟见肘。

9月15日，华宇2020年第三期40亿元的小公募公司债券获上交所受理，其表示，募集资金全部用于偿还即将回售或到期的公司债券，改善公司债务结构。

今年以来，华宇已经发行了20华宇01、20华宇G1、20华宇02、20华宇G2共4笔债券，共计20亿元。

频繁融资的背后，是华宇快速的跑马圈地，是对“千亿”的渴望。华宇地产集团总裁周德康在2019年3月的发布会上，公开披露华宇销售目标：2019年达到500亿元，2020年达到700-800亿元，2021亿元突破千亿。

在2020年债券半年度报告中，华宇再次表示，力争2022年实现总产值突破1000亿元，总资产突破1000亿元。

不过，现实似乎不太理想。

因为华宇公司债券2020年跟踪评级报告显示，2019年公司签约销售金额为434.01亿元。

根据2020年债券半年报，2020年半年度华宇实现营业收入44.64亿元，同比下降10.96%；另据观点指数1-8月房企销售额榜单显示，华宇前8月仅实现403.1亿元的销售总额。

也就是说，华宇2019年并未完成500亿元的小目标，今年的业绩则比去年更差，800亿元的成绩恐亦无法实现。

土储不足与规模之困

蒋业华1983年创建重庆华宇房地产开发公司，1995年正式成立重庆华宇集团。截至目前，蒋业华仍为公司实际控制人，持股比例达82.55%。

重庆一直是华宇的大本营，2006年之前，华宇并未离开重庆。2006年，华宇进入成都，开始成渝两地发展。

彼时，华宇与金科、龙湖并称“渝派三甲”。不过，相对于华宇的温温吞吞，龙湖和金科在2007年左右就开始冲出重庆，“北伐东进”。2009年，龙湖于香港上市；2011年，金科则于深交所上市。如今，这两家房企都已是两千亿规模房企。

2017年，华宇似乎想通了，正式走出西南，大举布局全国。

资料显示，2017年，华宇一举进入合肥、沈阳、长沙等10个城市，并与旭辉签订500亿元的战略合作协议，就重庆、成都、合肥、宁波、沈阳、长沙和无锡7城11个项目进行合作开发。

2017年债券年度报告显示，华宇全年实现签约销售额139.07亿元，同比大增104%，进入百亿规模。

2018年，华宇新进入城市7个，城市布局累计达到21个，与金地、保利、万科联合开发项目，销售金额翻番至278.88亿元。

2019年，华宇城市布局累计达到23个，继续与金茂、新希望、雅居乐、首创、招商蛇口(001979,股吧)等房企合作开发，实现434.01亿元的签约销售金额。

截止2020年6月，华宇累计开发楼盘218个，在售项目65个，遍布重庆、成都、广州、杭州、西安、武汉、合肥、长沙、郑州、沈阳、苏州、无锡、天津等25个城市及北美市场，开发规模2980万平方米，商业运营面积逾200万平方米。

不过，从土地储备来看，华宇想要实现千亿规模，可谓难上加难。

根据华宇公司债券2020年跟踪评级报告，截至2019年底，华宇共拥有土地储备计容建筑面积289.91万平方米，权益计容面积139.05万平方米，主要分布在重庆、天津、南京、郑州、宁波、杭州等重点二线城市，其中重庆土地储备权益建筑面积占59.79%。

截至2019年底，华宇主要在售项目共计63个，剩余可售项目面积为566.83万平方米，其中剩余可售住宅及商业面积354.76万平方米，剩余可售货值662.27亿元。

华宇在报告中直接表示：“相对于公司近年来的开发规模，公司土地储备规模略显不足，存在补库存需求。”

2020年，华宇继续努力在一级市场拍地。根据观点地产新媒体不完全统计，截至9月7日，华宇2020年在全国多个城市共拿地11宗，投资金额达79.67亿元。

盈利下降与资金难题

像很多规模不大的房企一样，想尽快突破规模之困，与大房企合作开发是一条捷径，这也是华宇选择的路。

根据华宇官网信息显示，华宇目前已经与万科、保利、招商、华润、旭辉、龙湖、平安、大悦城(000031,股吧)控股、华侨城、新城、阳光城(000671,股吧)、雅居乐等45家地产集团进行战略合作。

但合作开发带来的问题就是，往往增收不增利，数据好看了，但利润空间收缩。

根据华宇债券报告，华宇2017年、2018年、2019年及2020年上半年的营业收入分别为66.87亿、103.54亿、135.48亿及44.64亿，同比增长26.35%、54.85%、30.84%及-10.96%；净利润分别为为10.23亿元、13.97亿元、16.11亿元及5.84亿元，同比分别增长45.75%、36.33%、15.31%及7.49%。

据此，期内，华宇销售净利率分别为15.39%、13.61%、11.99%及13.08%。可见，尽管规模在扩张，营收在增长，华宇的净利润增速下降了。甚至于，华宇2019年归属于母公司股东的净利润首次下降22.15%至9.478亿元，2020年上半年继续同比下降22.1%至3.361亿元。

与此同时，华宇的总资产在逐年增长，但增速却明显下降。2017年、2018年、2019年及2020年上半年，华宇总资产分别为513.33亿元、653.97亿元、788.29亿元及864.36亿元，同比增长37.61%、27.39%、20.54%及9.65%。

投资活动产生的现金流净额持续为负，期内，数据分别为-18.93亿元、-5.39亿元、-8.01亿元及-6.92亿元。

相对地，华宇有息负债总额增长较快，2017年至2019年分别为177.17亿元、228.1亿元及244.69亿元。期内，合并报表资产负债率分别为64.64%、68.81%、69.35%及70.72%。

体现在融资成本上，华宇2018年发行过一笔3000万美元债，票面利率为4%，此前的境内债利率也多为6%，但2019年和2020年，华宇境发债的票面利率已高达8.5%。

随着盈利能力和资金造血能力下降，融资成本也在提升。此次大手笔发行40亿元小公募，虽能解渴，但随之带来的成本却可能不小。

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