解局 | 龙湖辗转西南海

观点地产网 占地2000亩、首次开盘热销95%、直升机看房......那些年，西南海项目在滇池度假区创下了前所未有的楼市神话。

但因资金问题，该项目于2014年开始停工，之后经历了云南物流集团注资、长丰地产接盘等波折，依然深陷困局。

如今，烂尾六年的的西南海项目终于迎来转机。

6月19日，仁泽地产破产重整第二次债权人会议正式举行。会议上，债权人同意实施由管理人提交的重整草案，即东方资产管理公司旗下的上海东源添蒙投资中心作为重整投资人，无偿受让仁泽地产股权，并向仁泽地产出借最多45亿元的重整资金。

在重整投资人上海东源添蒙成为仁泽地产股东后，将引入龙湖地产开发西南海项目。

事实上，早在2017年，龙湖地产就曾接洽过西南海项目的开发事宜，但最后，因仁泽地产申请破产，龙湖接盘宣告失败。现如今，龙湖通过东方资产再度曲线入局西南海项目。

对此，有分析人士就表示，先由资产管理公司处置烂尾楼项目，再由开发商进行代建与操盘，对开发商来说，减少了很多不确定性，操盘项目的风险也更小一点。

仁泽折戟滇池

西南海的故事里有仁泽的无奈与不甘，有长丰的斗志与野心，更有龙湖的执着与辗转，似乎西南海项目每一次转变的时间，都暗含着房企们“求变”的节点。

将时间倒回9年前。

彼时，2011年9月，成立仅三年的仁泽地产以33.13亿元竞得昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太河社区12宗城中村改造用地；2013年1月，该公司又以约14.83亿元拿下太河社区10宗地块，这是西南海项目所属商品房地块。

公开资料显示，上述项目总占地面积约2000亩，综合容积率1.68，总建筑面积约180万平方米，其中，地上总建筑面积123.72万平方米，地下总建筑面积58.3万平方米，总户数6000户，商业规模达到49万平方米。

这是仁泽地产扩张规模的时代。在拿下西南海项目后，仁泽立马进入开发阶段，并于2013年7月20日首次开盘。根据彼时的媒体报道，项目开盘当天，现场到访逾1000人，开盘仅3小时，房源热销95%，开发商甚至动用直升机接待客户环滇池、赏项目。

在那个年代，西南海项目无疑是地产界的“明星产品”。据悉，由于项目的教育配套完善，首期开盘均价突破1万元/平方米，即便如此，项目仍旧呈现“一房难求”的局面。

但好景不长，2013年年末，仁泽地产传出资金链断裂的问题，项目无奈停工的消息亦频频出现，虽然仁泽地产一度否认资金困局，但随后昆明市国土资源局一则通告，坐实了了上述资金断裂的传闻。

据观点地产新媒体查阅，彼时，昆明市国土资源局对25家参与土地出让获得土地后欠缴土地款的企业进行了公示，并禁止其在缴清土地价款前参加新一轮土地竞买。而仁泽地产就出现在这份拖欠土地款的企业名单中。

2015年、2016年，仁泽地产依旧未从上述通告中除名，彼时已有西南海项目“改姓”的消息不断传出。

辗转西南海

自西南海项目停工以来，曾有多家房企向仁泽地产抛出接盘的“橄榄枝”，其中包括碧桂园集团、绿地集团、长丰地产、龙湖地产等。

2015年1月，坊间消息显示，云南物流集团入股仁泽地产，并接盘西南海项目，但不久之后，双方合作的消息再无下文。

而后一年，在度假区管委会的支持下，长丰地产与仁泽地产展开合作，以并购重组的方式接盘西南海项目，并签署了合作框架协议，西南海开始进入“长丰时代”。

或许，西南海注定漂泊，“长丰时代”仅维持了一年时间，最终因昆明小街城改项目被第三方获取，导致长丰、仁泽的合作前提未达成，西南海项目的合作随之终止。

几经辗转，2017年6月，龙湖成为项目的新任“接盘侠”。彼时消息显示，龙湖地产就与仁泽地产、滇池国家旅游度假区国投公司就西南海项目后续地块的合作开发事宜签署了框架协议，三方表示将加快推动“西南海”项目进展。

彼时，龙湖方面向观点地产新媒体表示，龙湖签订的是框架协议，如果后期合作，根据可开发地块条件，会以龙湖擅长的低密度物业面向市场。

龙湖的加盟，让西南海找到了“避风港”，事态逐渐好转。2017年末，相关公告表示，在项目重组合作各方近6个月的共同努力下，度假区国投公司与龙湖接盘西南海“已经完成了90%的重组工作”，西南海项目整体将于2018年中期进入正常经营、开发状态。

但就在龙湖接盘事宜仅剩临门一脚时，仁泽地产申请破产，这意味着此前由龙湖地产、度假区国投公司重组仁泽，接盘西南海开发的事宜暂时宣告失败。

人们常说“十年磨一剑”，但经历了多年的波折，西南海项目似乎依然深陷困局无法出鞘试锋刃。

龙湖的野望

与融创收购项目快意江湖不同，龙湖是稳扎稳打、有耐心的风格，或许正是因为耐得住性子，龙湖在接洽项目三年后，终于将西南海收入囊中。

6月19日，在仁泽地产第二次债权人会议上，债权人同意上海东源添蒙作为重整投资人，无偿受让仁泽地产股权，并向仁泽地产出借最多45亿元的重整资金。在重整投资人上海东源添蒙成为仁泽地产股东后，将引入龙湖地产开发西南海项目。

据悉，上海东源添蒙计划将昆明西南海未开发的地块以在建工程名义转让至有龙湖参与的项目公司完成开发，而西南海已开发但处于烂尾状态的地块，则采取代建合作模式由龙湖负责开发。

也就是说，西南海已开发但未完工的部分，仁泽地产仍旧是开发主体，只不过后续工程由龙湖代建。而未开发的地块约273亩，则由新成立项目公司负责开发。龙湖应该是这家项目公司的控制人。

此外，根据重整方案，西南海项目的商业部分，也将委托龙湖商业管理公司统一运营，预计龙湖将引入旗下的星悦荟或者家悦荟。

有分析人士表示，资产管理公司在处置烂尾楼等不良资产方面更具经验，处置完成后项目自身的债权问题相对简单，龙湖再介入其中，部分采用代建的模式，部分则是重新操盘，风险相对小一些。

事实上，龙湖集团2017年接手烂尾项目，其中涉及的问题不仅仅包括项目本身的股权、债务安排，还要处理相关税务、民间集资等问题，因此，接盘方面临着巨大的债务清算问题，既繁琐复杂又极具风险。

“龙湖首次重组西南海项目时，也存在很多的不确定性，投资者们更关注龙湖如何把这些前期问题进行一一拆解。”上述分析人士提到，有了东方资产这个“排头兵”，帮助龙湖减少了很多的复杂问题。

至于龙湖为何对西南海项目契而不舍，分析人士则认为，一方面，龙湖对昆明市场持续看好；另一方面，该项目体量大，有助于龙湖增加土地储备，在西南市场进一步扩张。

据观点地产新媒体获悉，西南海项目所在的滇池旅游度假区是国内知名的旅游度假胜地，同时亦是昆明房地产市场的热门板块、是高品质居住的区域，因此，近几年很受广州购房者青睐。

内因方面，近两年，龙湖地产持续在昆明市场发力，其于昆明市场的业绩亦不断提升。

2018年，龙湖接连在昆明拿下四宗地块，总建筑面积达到133.35万平方米；2019年，该公司再度斩获昆明巫家坝地块，新增建筑面积54.96万平方米。

截止2019年末，龙湖录得总土地储备6814万平方米，权益面积4742万平方米，昆明土地储备建筑面积180.5万平方米、权益面积99.71万平方米，分别占比2.6%、2.1%，在龙湖进入的56个城市当中，昆明的土储排名第11位。

销售方面，昆明市场去年合同销售额12.31亿元，合同销售建筑面积91411平方米，分别同比上涨650%、479%。

业绩方面，2019年，龙湖房地产物业销售累计实现营业额1407.93亿元，同比上涨29.5%，其中，昆明市场贡献营业额3.42亿元，实现物业交付2.87万平方米，分别同比增长3700%、1785.29%。

“龙湖去年在昆明的表现还不错，未来昆明市场有望成为龙湖的高能级城市，所以这次拿下这个项目，对龙湖而言具有较大意义。”

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