杭州楼市:为何房东动不动就涨价?探究好市场和心理才稳胜一筹!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，杭州虽比不了上海那么火爆，但房东也是动不动就涨价，这里面的原因究竟是什么？

回答：根据我熟悉的中介朋友爆料：挂高价是正常现象，但成交价普遍低于预期，业主被打脸！目前涨价卖房的更多的还是热门板块二手房，他们涨价的主要原因有：

一是刚开始的报价就低，或最近因为学区、配套等落定，迎来补涨；

二是新年翻篇，部分房主试探性挂高价，测试市场反应；

三是涨价的房源位置都不错，有不着急卖的房主心理预期会自然提高，总想卖更高的价格。

但是，中介朋友也直截了当点出，不少业主涨价失败。毕竟，报价上涨的房源成交时间会明显拉长，最终成交价都会有所下调。所以不用惊慌踩到别人下的套子里。

提问：曾叔，请问买顶楼有什么不好？烦请您给我科普下，感谢！

回答：1．易渗水漏水

顶楼更加容易出现防水上的问题，楼顶防水做的不好的话，很容易出现渗水、漏水问题。

2．隔热差

楼上没有住户，顶楼房屋的保温、隔热性能都会较差，冬冷夏热是一个很明显的缺点。

3．水压电力不足

用水量较大的夏季，水压小的话很容易停水，水电的消耗都会比较多。

4．费用支出高

顶楼一个最容易让人忽视的缺点就是物业费高，高层住宅在公摊、电梯运行费等方面都需要更多的支出。

5．上下楼不便

如果小区出现停电，上下楼极其不方便，不适合老人和儿童居住。

提问：曾叔你好，预算350-400万，有学区需求（目前四岁），请问有推荐吗？最近看了三墩北的金地自在城，很纠结，因为很多人说初中学区（三墩中学）很一般。但是周边万科西雅图和铁建涨得太厉害，现在入手感觉很亏，而且也买不起了，西雅图已经快500万。请问您还有其他楼盘推荐吗？金地自在城是否值得入手呢？谢谢！

回答：三墩这里，很多人对弘益中学的期待更多一些，毕竟公益校长老潘的光环在，可以考虑一下对应学区二手房。曾叔个人认为自在城是可以考虑的，小区房龄长一些确实对升值有影响，但是文理小学成熟，口碑不错，对于短期内就对学区有需求的家长来说，文理更稳。星洲二小牌子确实不错，但是学区不是一天练成的，光有牌子生源不行短期内不见得能很快脱颖而出。而且初中学区的根本要素之一还是生源，生源不错，三墩中学不见得就没有成长性。另外一个选择就是西湖紫萱小学了，但是小学当下基本是不及文理的。

提问：曾叔，你好，我们夫妻俩现在在未科工作，已有一套自住房，在五常；目前小孩中班，我想要一套西湖区的学区房，看了一圈，蝶园的小户型基本满足我的需求，总价425左右，离现在五常的房子比较近，可以来回接送；但是蝶园小户型也需要借一笔钱才够付首付；家里人不太同意，我自己也想不好要不要这么做；想向您咨询下，蝶园小户型单价已破8万，现在入手是否合适？

目前我们五常房子对口的学区是海曙小学，去的家长都说不太好；且这段时间一直在说分区的事情，说余杭区可能会纳入主城区共享教育资源，如果真的官宣共享教育资源，我是不是可以不用再执着于西湖区的学区了？

回答：这一带购买学区房确实比较尴尬。蒋村行知二小和竞舟二小肯定是可以的，但是房价涨得太厉害了。在学区广受追捧的情况下，没有太大的政策面变化，还真的很难回落。唯一的变数就是你所说的划区，如果能跟主城共享教育资源，对未来科技城来说是长期大利好，蒋村的学区优势今后也会有所减弱。但是问题在于，时间不等人，小朋友还有一年多就要上小学的情况下，个人倾向于且顾当下，毕竟孩子的事儿没有后悔药可以吃，哪怕蝶园小户型的价格确实很不低了。在学区成长性看好的情况下，保值应该可以。

提问：曾叔啊，良渚，我觉得环境比较好。想咨询内容：良渚的白鹭郡二手房现在差不多230左右，可以买么？

回答：良渚文化村缺点是没有地铁，整体生活氛围很好，总体来看还是比较适合生活的，大体上可以买。具体要看你看的房源情况了，毕竟具体涉及到位置、楼层、装修、户型，影响因素太多了。

提问：曾叔您好，想咨询一下。我和我老婆已经有两套房子了，一套已有产证，另外一套还没交付，我岳父岳母还有一套学区房，我们打算通过赠予的方式把学区房过户到我们名下供小孩子上学。有两个问题，一是现在赠予过户的话会不会影响我们还有一套房子以后交付时办理产证？传言中的新政有没有可能限制我们这类人群，以后想赠予也赠予不了，那小孩子就不能上好的学区了？

回答：认真看了你的疑惑，赠与不会影响你期房的产证办理的，没有问题，放心好了。

提问：曾叔您好，我们属于置换改善型住房，需要卖掉现有住房再更换，所以只能买入二手房。我本人在城西上班，对二手房的要求就是：面积大于120平米，总价不超过450万，不考虑学区，最好是现在或者未来能靠近地铁的。我自己有几个备选，不知道是买良渚、余杭、小和山还是未来科技城片区的，不知道哪里的升值空间更大？或者说二手房的溢价更小？或者您有更好的地段推荐。谢谢，感激不尽～

回答：按你的要求，单价不能超过3.5万，未来科技城没啥选择了。这一带二手房选择个人倾向于良渚，美院和云谷都还能有带动；其次考虑老余杭靠近未来科技城一侧；小和山不看好，发展空间没啥了。二手具体房源的性价比才是关键，只能多跑多看多比较了。

提问：曾叔您好！我最近在看孩子学区，意向购买学军主校区的学区房，现在那一片小户型（70平以下）经过今年公民同招等政策后，价格目前已经上涨到主流价10-12万一平。不考虑学区房刚需的角度，想请教曾叔，学军主校区的学区房未来保值或者升值空间，您是怎么看的？多有打扰，还望指点一二。

回答：只要当前的择校政策不变，保值大致没有问题，毕竟这里小学和公办初中都看好。但是也有一个现象慢慢在浮现，新学校的成长速度在加快，今后传统的名校效应大致会被逐步分散。公民同招这几年，是学区房的混沌期，尤其是原先并不被重视的公办初中学区。由于没有考试成绩验证，基本只能凭借传统口碑、生源情况大致判断。

杭州城区在扩大，不可能所有重视学区的家长都盯着几所传统的好学校，未来周边的新学校成长速度会加快，好的学区组合选择快速增加是趋势。所以类似老城区居住品质相对较弱的学区房，长远看升值空间会逐步缩小。大体上，只能说保值大致没有问题，考虑升值，并不算是非常看好的，毕竟当前的价格基数已经非常高了。

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