2021年起，物业该不该取消业主说了算！新标准下，3个权益需知晓

有专家曾经说过，现如今的中国房地产，物业服务和房屋质量的提升，严重跟不上房价上涨的速度。这句话至少透露了两层重要含义：其一、伴随着房价不断上涨，开发商们都只顾圈钱扩大规模了，连盖好房子的基本功都快丢了。过去这两年，因为房屋质量问题爆发的维权比前十年都多，足可证明；其二、房地产行业是重线下、重服务的行业，尤其是物业行业，以服务业主为天职，以创建美好人居环境为己任。但是纵观过去几年，很多物业却“反客为主”，服务管理素质不但没有提升，反而在倒退，彻彻底底走到了业主的对立面。

如果说，过去这些年房价的不断上涨，可以弥补房屋质量和物业服务的缺失，但是在今天房地产市场整体进入平稳阶段，投资买房不再躺着获利的时候，购房者终于意识到了房屋质量和物业服务的重要性。就拿物业服务来说，过去这几年，业主在政府平台留言投诉物业以及通过法律手段倒逼物业提高服务质量的案例呈直线上升。尤其是过去这两年，网络上“取消物业”的话题更是隔三差五就会出现。

前不久，物业云平台以“对自家物业进行评价”为话题进行了一项问卷调查，总计收到了13698份问卷。结果显示：94%的业主都不排斥“更换物业”。其中65%的业主对于当前小区的物业服务“不满意”，有29%的业主希望“立即取消物业”，“无所谓”的占比仅有6%。

大家为什么越来越重视物业服务管理，为什么又对物业的服务颇有微词？首先、重视则说明物业的重要性越来越高了。好的物业不仅能把钱花明白且花在刀刃上，还能彻底改善提高整个小区的居住环境和美誉度，甚至会利好整个小区房价。这一点笔者深有感触，我在老城区和新城区各有一套住房，前者是老破小小区，后者是品牌开发商开发的高端住宅。物业费相差只有不到0.5元/平，但是服务的整体质量却天壤之别，而且品牌物业对于整个小区的价值提升更是远远高于这每年多出来的物业开支成本；

其次、业主对物业有意见，本质上还是物业服务企业的管理服务不到位。我们总结是三方面原因：第一是物业工作职责定位不清，有些物业比业主更像主人；第二是被利字冲昏了头，物业不挖空心思搞好服务，总想着捞钱；第三是法律法规以及监管的缺失，导致了很多物业为所欲为，甚至敢不把业主放在眼里。

过去这些年，物业和业主之间的“积怨”颇深，尤其是以下四大共性问题，早就成为了双方矛盾激化的关键点：1、收钱办不成事，更有甚者收钱压根不办事；2、收费标准不明确，而且存在胡乱收费情况；3、以业主的公共区域牟取私利；4、服务态度差，服务意识薄弱。

以上四点在今年4月份著名歌星李荣浩吐槽自家物业时皆有体现。李荣浩在发文中称，自己所在小区物业，车库墙壁全是脚印不管，停水停电找不到人，接听电话永远都是有气无力，且态度傲慢。但唯独收钱的时候却跑得比谁都快。

业主对物业的成见越来越深，这两年“取消物业”的呼声更是越来越高。那么2021年物业到底有没有可能“全面取消”？根据我们掌握的信息来看，这是绝对不可能的——2020年7月13日，央媒新华社在刊发的《物业不应是城市“火药桶”》的文章中已经说得足够清楚了：在没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍有其存在的价值和必要。言外之意，物业虽然广为诟病且存在问题，但这项服务暂时无可替代。换言之就是，现阶段全面取消物业并不现实。

此外，中国人大经济研究所所长毛振华也直言不讳指出，物业行业的存在有其必要性，物业和业主之间是“唇亡齿寒”的关系。所以一有问题就想着取缔，其结果注定是对谁都不利，这也绝非是最好的解决办法。更何况我国的物业行业发展年限并不久，还是新兴行业，整个行业的规范和监管都有待提高，我们必须给物业行业更多的时间来让他有机会变好。当然这其中，有关部门加快制定完善健全的法律法规制度进行约束至关重要。

笔者自己对物业也有很深的成见。但平心而论，毛振华上述这席话确实说得在理。物业虽然存在诸多问题，业主对物业也意见颇深，甚至有些城市也出现了业主解聘物业自己接管的情况，但是实话实说，我们真的离不开物业企业，所有的小区也不可能都照搬某些解聘物业后自己接管管理的做法。

所以，想要物业行业服务质量有明显的提升，想要彻底解决好业主和物业直接水火难容的对立矛盾，归根结底是需要国家出台新规来规范和约束整个物业行业的发展。事实上，2021年起实施的《民法典》也确实回应了长久以来群众的普遍呼声，更为今后与物业相关的矛盾纠纷处置指明了方向。值得一提的就是，2021年起，物业新标准下，业主享有三个权益。最重要的是，从2021年起，按照新规，物业该不该取消业主说了算，对此广大业主需知晓：

权益一：物业收钱不做事，业主有权更换或成立业委会

《民法典》第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

简单理解就是，新规明确了，未来如果绝大多数人都对小区的物业管理服务单位不满意，达到一定条件随时可以解聘更换物业。换言之就是，从2021年起，物业该不该取消是业主说了算。只要绝大多数业主都不满意于现在的物业，都有意更换现在的物业，更换权在业主手中。这里我们需要强调一下，其实一直以来物业和业主之间都是平等的契约关系。即在合同中，物业跟业主的关系是委托和被委托的关系。

那么更换物业到底需要达到何种条件呢？按照《物业管理条例》规定，对于物业公司的聘请和解聘都要经过业主的共同决定。更换物业需要召开业主大会，有业主投票决定，如果有一半以上的业主同意，就可以更换物业。这里需要提醒一下：更换物业是大事，涉及很多工作交接，琐事非常繁杂，而且需要一定的过渡期，所以最好不要轻易更换物业。

权益二：业主对物业费的收支有知情权，物业不能“乱来”了

《民法典》第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

业主对物业服务不认可，归根结底是对物业产生了不信任，这个不信任的起源实质上就是物业的一笔笔“糊涂账”——业主自己交的钱，不知道都花在哪里了，也不知道花的到底值不值。每年只看到物业催缴物业费，但却看不到支出明细。所以很多业主心中存疑，甚至怀疑物业中饱私囊，以至于对物业一开始就产生了不好的印象。所以，公开收支明细，让业主对物业费有知情权，是有效解决双方矛盾的最好的突破口。

事实上，物业公司作为小区公共资产的“管家”，本来就应该在物业收费的项目、标准、用途等方面做到公开透明，将本应属于业主的公共收益返还业主所有，相关职能部门也要加强对物业服务的监管，以减少纠纷，切实保障业主权益。

所以新规也加强了对业主知情权的重视。也就是说，以后物业所有的收费情况和花销都要向业主公开透明，业主完全可以全盘掌握物业的资金流动情况。这一方面可以杜绝物业“乱收费”、“高收费”，另一方面也可以起到净化物业的作用。

权益三：业主对小区的经营性盈利有一定的收益权。

根据《民法典》282条以及283条规定，建筑物及其附属设施的收益分配，建筑单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，业主享有分配权。 

很多人的认知还停留在，小区是物业和开发商的，这其实大错特错。我们不止一次说过，小区不是开发商的，也不是物业的，更不是业委会的。小区真正属于社区的每一位业主。

因此对于小区中的共有部分的收益，例如占用小区道路、绿化停车位的收益，小区电梯广告、楼道广告的收益，小区内公共泳池、球场等对外收费的收益等等，本来就应该归属于业主所有。所以以后一旦遇到物业把公共区域的盈利性收益占为己有，业主有权要求物业归还，对于拒不归还者，业主千万不能妥协，可以诉诸法律解决。 

此外，除了以上三种现象物业不能“过界”之外，以下几种情况新规也是明令禁止的：禁止物业通过断水、断电、停暖等方式催缴物业费；未经业主大会同意，物业禁止更改物业管理用房的用途；物业禁止在小区内公共道路设置停车场等。

综上所述，2021年起实行的新规确实有利于业主掌握主动权，尤其是三大权益更赋予了业主监督、约束物业的权利。这一方面有利于化解物业和业主之间的矛盾，另一方面也可以倒逼物业提高服务质量。

最后我们想说，小区属于全体业主所有，所以要想整个小区建设发展得更好，全体业主一定要团结一致，遇到问题抱团和物业平等沟通解决，尤其是小区存在的共性问题，大家一定不能事不关己高高挂起。

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