企示录|宋都服务通过聆讯 物业公司上市门槛或将提高

临近元旦假期，宋都服务通过港交所聆讯。公开资料显示，宋都服务2019年营收为2.23亿元，近三年利润分别为1400万元、2090万元、3520万元。

此前，港交所向市场发布咨询函，拟提高主板盈利要求。如无意外，宋都服务将成为继兴业物联外营收、利润及在管面积等最小的上市物业公司。而新规之下，物业公司的上市门槛也随之提高。

二次递表终过聆讯

去年1月24日，宋都服务首次递交招股书，但在6个月内却未能等到港交所审核通过的回复。不过，首次招股书失效后，时隔1个多月，宋都服务再度递表，最终通过聆讯。

仅就规模与营收而言，作为一家高度依赖关联开发商、市场化程度低、区域布局极为集中的蚊型物业公司，宋都服务在物业管理行业存在感颇低。但在港交所原有规则之下，宋都服务刚好符合上市要求。

不难发现，宋都服务坚持上市的理由颇为充足。能走到临门一脚的阶段，意味着宋都服务已经支出不菲的费用。若上市不成功，数百万乃至上千万元费用、时间成本等都将可能打水漂。

因此，宋都服务不得不再次尝试。对于杭州本地市场而言，已经有绿城服务、滨江服务、南都物业等三家上市物业公司。哪怕为了提高知名度，拥有和其他三家物业公司一样的上市地位，宋都服务也不得不搏一把。

关于上市募集资金用途，宋都服务也表示将用于长三角地区扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布及长租公寓业务等。但在物业公司收并购价格水涨船高的当下，宋都服务能否顺利扩充业务规模仍需打个大大的问号。与之相对，融资金额对宋都服务现金流的补充却立竿见影，这将有助于宋都服务在行业激烈的价格战中活下去。

毕竟，在众多头部物业公司玩命扩展规模、争抢项目的当下，尤其是民法典即将实施，对于中小物业公司而言，物业费提价几乎无法实现。保住存量项目的物业管理权并撑到最后，或许是更为现实的考量。

自身发展成重要掣肘

相比其他上市物业公司，宋都服务虽有开发商背景，但其有限的销售面积与销售额难以支撑宋都服务持续、快速的发展。而身处杭州，在绿城服务、滨江服务、南都物业等本地公司与万科物业等外来者的冲击下，宋都服务自身的发展仍是一个问号。

物业公司自身的发展，不仅包括企业内在能力塑造，还包括外在生存空间拓展。其中，内在能力塑造方面，包括大部分中小型上市物业在内，其团队并未因为上市发生大的变动，新瓶装旧酒在行业极为普遍，旧有的团队如何应对新形势下行业的剧烈变化并带领公司做大做强充满不确定性。

而外在生存空间拓展方面，从2017年至2020年上半年，由宋都股份独立开发及合作开发物业的在管面积分别占在管面积约98.4%、95.5%、56.4%及58.9%。这也意味着，宋都服务2019年才初步开始市场化，能否将2019年短期的业绩转化为长期市场开拓的能力也存疑。毕竟，2020年上半年关联开发商的占比再次出现上升。

当下，物业管理行业竞争愈发激烈，价格战已经难以避免，这包括物业费价格及物业费收缴率两方面。物业费价格方面，强敌环饲之下，中小物业公司提价的动机与空间愈发有限，保住项目将成为中小物业公司未来几年的常态。收缴率方面，万物云CEO朱保全曾表示，虽然上市公司都愿意说自己收缴率是90%多，但实际上万科物业跟业委会签的物业项目，第一年大概收缴率就70%，后续至少要三年左右的时间才能把收缴率做上去。

受限于自身规模，宋都服务也玩起了业务跨界。在2017-2020年6月30日，宋都服务物业服务营收占比持续下降，分别为71.2%、53.5%、43.0%、51.0%。同期，非业主增值服务占比提升较快，这与母公司的支持息息相关。非业主增值服务之外，其他业务营收占比快速增加，分别为0.9%、4.3%、9.3%、5.1%。

据宋都服务招股说明书可知，其他业务主要包括酒店业务及长租公寓业务。其中，酒店业务方面，宋都服务主要通过营运附属公司宋都嘉和运营杭州西湖河坊街亚朵酒店；长租公寓业务方面，其亦通过营运附属公司宋都嘉和在杭州开展长租公寓业务。

根据宋都服务规划，其还将进一步扩大自身的长租公寓业务规模。宋都服务称，鉴于长租公寓市场的增长潜力，计划进一步扩大此业务。宋都服务拟寻求机会投资一站式长租公寓，提供各类服务及设施，包括但不限于定期清洁服务、公共娱乐及工作空间、公共厨房及餐饮场所以及健身设施、洗衣机及计算机等共享设施。其亦考虑与第三方卖方及供货商合作提供配套服务，如入住及迁出服务、零售服务及购买服务，还计划与合作伙伴为租赁公寓用餐场所提供产品。

疫情之下，宋都服务此类业务后续发展前景堪忧，持续的投入将不断挤压企业的现金流。而基础的三大业务，宋都服务如何应对头部企业的竞争，特别是民法典实施大背景下，存量项目的保有将成为众多中小物业的首要关注点。

港交所新规渐进

不难想象，宋都服务的成功上市，意味着物业管理行业至少有数百家乃至上千家物业公司有资格上市。无疑，这也激起了众多物业公司上市的野心。

而在港交所旧规则之下，众多主营业务、收入一致、规模相似、营收及现金流稳定的蚊型物业公司纷纷赴港上市。值得注意的是，此类物业公司上市后其成长空间也极为有限。

鉴于此，港交所正式发布新规咨询函，提高主板盈利要求。咨询函明确指出，新申请人需要具备不少于 3 个会计年度的营业记录。而在该段期间，新申请人最近一年的股东应占盈利不得低于5000 万港元/6000 万港元，及其前两年累计的股东应占盈利亦不得低于7500 万港元/9000 万港元。上述盈利应扣除日常业务以外的业务所产生的收入或亏损。

如果新规在2021年7月1日落地，众多中小物业公司或将再难上市。与此同时，对于大部分拟在港交所上市的其他行业中小企业而言，上市也将变得更为艰难。

不过，从资本市场的表现来看，2020年年初至年底，股价跌幅最大的三家物业公司都是蚊型物业公司。而在新上市物业公司纷纷破发的大背景下，拟全球发售8亿股的宋都服务，其在资本市场的走向也值得外界关注。

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