企示录|左手市场右手伙伴 碧桂园服务加码城市服务产业链布局

10月14日晚间，碧桂园服务（06098.HK）公告称，以24.5亿元收购满国康洁70%的股权。据了解，满国康洁从事城乡环境卫生一体化管理运营服务，业务覆盖全国20余个省、市、自治区，在全国率先实施城乡环卫一体化的业务。这意味着，碧桂园服务正在为其打造的城市服务产业链注入核心业务。

纵观2020年，万科的出圈让整个物业管理行业把目光转向了城市服务，碧桂园服务也不例外。在拓展新赛道的同时，碧桂园服务通过收并购完善城市服务产业链，旨在形成完整闭环。

城市服务内涵延展 竞争对手不断涌现

城市服务这条赛道，碧桂园服务曾是较早的入局者。公开资料显示，早在2015年12月16日，碧桂园服务即与陕西省韩城市签署战略合作框架协议，围绕当地城市管理新需求，携手为韩城市构建物业服务2.0新标准。

随后，万科物业、保利物业发力城市服务，并迅速完成卡位。

早在2016年，嘉善县西塘古镇通过招投标，与保利物业签署社会管理公共服务项目合同；2017年，保利物业又通过公共服务购买形式向天凝镇提供市容市貌辅助管理、保洁监管、五小行业监管、治安辅助管理等8项日常服务，让物业服务走出社区围墙，走向乡村。2018年12月26日，首届镇长论坛在浙江嘉善举行，保利物业借此发布了《公共服务标准化手册——乡村振兴战略实施中的保利实践》蓝皮书，构建完成了以7大类一级指标、27类二级指标和203类三级指标为支撑体系的“保利公共服务”新模式，并逐步提炼形成“镇兴中国”这一自身独特的城市服务IP。

与保利物业类似。2018年5月24日，万科物业与珠海大横琴投资有限公司正式签署战略合作框架协议，双方共同组建珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司，这也标志着“物业城市”试点工作正式启动。

两年后的2020年7月31日，横琴新区、北京大学、万科物业联合发布《“物业城市”白皮书》，大横琴城资作为唯一运营商案例被收录，万科物业在城市服务领域的地位进一步得到强化。而在白皮书发布前后，万科物业已陆续落子厦门鼓浪屿、深圳坪山区、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等一二线城市。至此，万科物业在一二线城市的城市服务领域已经取得领先地位。

此外，城市服务的内涵不断延展，新的竞争对手陆续涌现。今年7月，深圳市连发三条河流管理养护招标公告，包括观澜河干流管理、龙岗河干流管养、坪山河干流管养等。其中，龙岗河、坪山河干流管养项目允许联合投标，投标企业包括金地物业、万科物业、招商积余旗下中航物业、碧桂园服务、华润物业等。最终，金地物业、万科物业各下一城。

9月，深圳市龙岗区发布吉华街道城市管家服务采购项目，投标企业包括深业物业、保利物业、招商积余旗下中航物业、华润物业等。最终，深业物业成功中标，金额达5880.75万元，且服务期最长可达7年。

目前，就布局而言，无论是在城市服务的全新领域，还是一线城市的城市服务项目，对碧桂园服务而言都是新的发展机会。可想而知，在诸多竞争对手中，碧桂园服务需要加速奔跑，同时另辟蹊径。

市场产业链双管齐下 业务协同雏形已现

据中国网地产不完全统计，今年6月以来，碧桂园服务在城市服务领域动作频频。

整理：中国网地产

其中，最重要的莫过于6月与大连金普新区的相关合作。通过此次合作，碧桂园服务首次将城市服务版图拓展至二线城市。

然而，不同于社区物业服务，城市物业服务一方面利润率较低，另一方面万科物业等头部物业公司也在加速布局。鉴于此，碧桂园服务开启了产业链整合。

对于物业公司而言，开展城市服务最好的切入口，无疑就是市政环卫服务。无论是碧桂园服务“城市共生计划”的第一个落地样本辽宁省开原市即以环卫服务为突破口，还是保利物业“镇兴中国”模式下市政环卫为主要组成部分，市政环卫在物业城市服务领域均占据主要比重。

公开资料显示，在珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司分包项目中，环卫清洁的分包费用超过1.6亿元，在整体分包费用中占比超过70%。

整理：中国网地产

事实亦是如此。碧桂园服务选择向产业链下游整合，并以24.5亿元收购城乡环境卫生一体化公司满国康洁70%股权，在增强内部协同的同时提高城市服务的利润水平。

为此，碧桂园服务亦表示，随着中国城镇化进程加速及环卫行业市场化率不断提升，政策利好环境下环卫行业增长趋势稳定。满国康洁及满国康洁及其子公司为快速成长的行业龙头，其业务覆盖全国20余个省、市、自治区，具备较强的管理运营能力及市场拓展能力。收购事项有利于本集团进军城市服务领域的战略构建，助力打造深耕多元化城市服务品牌。收购事项完成后，集团与满国康洁将通过强资源及大平台协同发展，复制运营管理模式并进一步巩固在全国城市服务市场的领先地位。

如果后续整合顺利，碧桂园服务有望通过市政环卫服务反向切入城市物业服务领域，彻底改变当前规模、营收落后的不利局面，重新赢得先机。

不过，长远来看，随着城市服务领域的内涵与外延的不断扩展，碧桂园服务仍需持续整合或寻求实力强劲的合作伙伴，以在新的服务赛道上抢占先机。而河道管养作为一次有益的尝试，也是后续众多新服务场景激烈竞争的预演。以万科物业为例，其已在今年6月6日建成河流水质科技管控项目数字化指挥中心，不断筑牢自身的护城河。

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