需求井喷价格筑底 廊坊楼市最后上车窗口期还能持续多久

在2017年最严厉调控政策压住市场流动性三年以后，2020年疫情黑天鹅把对楼市需求的抑制推到极致，然而“至暗时刻”过后，需求却像是无法拦住的潮水，开始奔腾涌起，“黑天鹅”之年，多数地区的成交量却创了新高。

需求蛰伏已久

近期市场最受关注的热点，莫过于深圳火爆的“万人打新”和上海“12次千人摇”。相比较来看，政策控制最严格的北京及环京貌似仍很“冷静”。

然而，几天前，一则来自环京的“3天清盘1700套房”的新闻却打破了平静，大冷天里人山人海的售楼处似乎重现了几年前环京抢房的疯狂场面。经了解得知，该项目是商住房立项，因不限购，入市即被大量持币待购的购房者一抢而光。

虽然在购房者眼中，和住宅相比，不能落户、公摊较高的商住房仅算是“二等品”，然而面对海量需求，仅仅1700套商住房仍远远不能“解渴”。

有分析人士判断，商住房被疯抢，反映了环京蛰伏三年的需求蕴含着巨大的“后劲”，住宅虽然仍在政策管控之下，但也难以继续平静下去了。

“大门”已开启

12月11日，中共中央政治局召开了会议，其中，针对房地产的表述为“促进房地产市场平稳健康发展”。

有分析人士综合了过去六年的研究经济形势的政治局会议提法，2015-2020年中频次最高的几个经典表述：如政策最为严厉时期，表述为“坚决遏制房价上涨”；一般严厉时期，表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”；最宽松时期，表述为“化解房地产库存”。

分析人士表示：“此次的‘促进房地产市场平稳健康发展’提法，应该是介入‘不严不松’与‘宽松’之间的状态。当然，同样的表述，放在不同的会议语境意义往往都会有差异。”

相比分析人士解读宏观政策的含蓄，廊坊本地政府则直接抛出了“放宽落户”这一重磅利好楼市的政策“橄榄枝”。

2020年4月份，廊坊市发布最新的落户条件，针对在廊坊就业的全日制普通高校本科（含）以上学历人员、毕业未满3年的高校及职业院校毕业生、经组织或人社部门认定的优秀人才、留学归国人员、持有人才绿卡人员、具有初级（含）以上专业技术职称人员、技术工人等，可以在就业、居住地办理廊坊市常住户口。

对于廊坊来说，这也是“史上最宽松落户政策”，大门完全敞开。

前所未有的产业繁盛时代

与环京发展紧密相关的北京副中心，也提出了带动河北发展的具体预期与展望。12月15日，北京市发改委在新闻发布会上提到，在“十四五”时期，城市副中心将每年保持千亿元以上的投资强度，一年一个节点，实现城市框架基本成型。构建现代化都市圈，建设以首都为核心的世界级城市群。

环首都交通网建设在同步迅速推进中，2020年7月份，廊坊市轨道交通部门发布了一则项目招标信息，其是通武廊市郊铁路一期项目。据了解，通武廊市域（郊）铁路向北依次经过河北廊坊，北京大兴、采育、亦庄，最后到达通州，与北京地铁相接；向南通过天津北辰科技园和天津地铁5号线相连。通武廊市域（郊）铁路计划实行“轨道建制，公交出行”方式，时速可达160公里，建成后将推动京津和通武廊间的联系更紧密、更便捷、更畅通。

邻近廊坊市区的大兴机场开通运营后，临空经济的助力，加上大量非首都职能的承载，“京津走廊明珠”廊坊在产业发展上进入了一个前所未有繁盛的时代。

在一系列利好政策的扶持之下，廊坊的常住人口数量大幅增加。数据显示，2015年，廊坊的常住人口为456.32万人，2018年，这一数值增加至了483.66万人。预计在2020年，廊坊的常住人口将接近500万人。而新增长的常住人口无疑将会成为廊坊楼市的新置业人群，为市场带来更加充足的购买力。

专家认为，最宽松的人才引流政策对楼市调控能起到对冲作用，而产业发展也在帮助吸引更多人口进入，环京楼市的支撑已经从曾经的投资炒作过渡到真正的刚性需求为主。

房企已经抢滩布局

看到机会的大型房企，则早已经开始了在廊坊的抢滩布局。

今年疫情初步稳定之后，廊坊土地市场回暖。2020年上半年，廊坊市共推出了360宗地块，较2019年同期上涨了41.73%。其中，住宅用地成交了95宗，同比增长了15.85%。
其中，荣盛发展20亿元在市区拿地，华夏幸福联合中梁以超80%的溢价率竞得了一宗地块。截至目前，已经有包括碧桂园、鸿坤、金融街、金地、金科等数十家品牌房企进入了廊坊市场。

调查中记者发现，在廊坊市最北部的中央政务核心区域，荣盛发展多个项目成交量攀升明显，其新产品锦绣御府，项目配套了医院、花园等公共场景，受到了市场的热捧。

最新数据显示，在2020年10月份，廊坊经营性用地供应了23宗，成交了经营性用地12宗，成交面积为91万平米，环比上涨了28%，热度一路上扬趋势明显。

触底与反弹之间，机会已至

日前，社科院发布的房地产大数据报告显示，廊坊目前的房价已经较历史最高点跌去近50%，该数据一经媒体报道马上在朋友圈刷屏。

记者经实地调查了解发现，与3年前相比，廊坊楼市的项目品质有所提升，但其价格确实已经回缩至高点时的半成。

“3年前这边住宅的售价大概是在3万元/平米左右，但现在的成交价普遍只有3年前的一半。那个时候的市场特别火，实施限购之后，很多投资者没有了购房资格，成交量和价格就下来了。今年出台人才引进等各种利好，廊坊楼市刚需量越来越大，房价又很低，最近看房和成交量又上来了，现在确实是买房好时机。”荣盛首府的置业顾问说。

3年前，因大量“北京外溢+投资+本地需求”支撑，廊坊的房价曾一度攀至4万元/平米，热度爆棚，2017年限购之策之后，市场一夜降温。根据中国指数研究院数据，2019年11月廊坊均价是12059元/平，2020年10月则是12333元/平。在疫情来袭的一年间，廊坊房价在谷底横盘。 

而随着疫情逐步得到控制，被抑制许久的置业需求如猛兽出笼，势头极猛，廊坊成交量骤增。机构数据显示，2020年10月份，廊坊市区住宅市场成交1024套，环比上涨了14%，同比上涨了46%。

业内认为，在经历了3年时间的调整之后，环京楼市水分早已被“挤干”，与环沪、环深相比，环京楼市目前价格被严重低估。根据克尔瑞百城房价数据，环深的东莞成交均价为23563元/平，环沪的昆山均价为18496元/平，廊坊则仅为10950元/平。

在“量涨之后价涨”的市场规律下，目前的横盘窗口期还能持续多久，众说不一。

分析人士认为，随着基础设施更加完善及区域协同化发展，廊坊房地产市场已经迈进发展新周期。对于置业者而言，目前廊坊楼市价格筑底，在住宅品质不输于一线城市、产业发展如火如荼、来自“北京外溢+本地刚需”的海量需求亟待“泄洪”的背景下，“上车窗口期”可能稍纵即逝。
廊坊，一触即发。

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