城阳楼市虚假繁荣被戳破 年底房价再次筑底?

曾有人断言,“城阳楼市上半年极可能经历一场虚假的繁荣”。

如今看来,的确如此。

上半年,一块共有产权的红布,让城阳楼市风光无限。然而在政策一步步试探性的加码后,城阳终于失去了“0首付”这个最大噱头。鲜艳的红布成了遮羞布,拿掉之后,城阳楼市还剩下什么呢?

数据很好的说明了一切。

这是近7周以来城阳单周的新房成交曲线图,很明显的可以看出,在7.20-7.26这个周,数据一下子跳水了,城阳的新房成交量遭遇断崖式下跌。而这个周正是共有产权政策重新确立规则的节点。

共有产权政策在短短几个月内为城阳楼市带来了强刺激,帮助开发商去了库存,回笼了资金,迎来了喘息的机会,然而走的时候也留下了一地鸡毛。

据朋友圈爆料,政策调整后,个别售楼处已经出现了集体退房去现象。

本来是一出好戏,到后来让人“出戏”。

下半年压在城阳楼市的“两座大山”

首先面临的就是需求的断档。

上半年共有产权政策一次次加码,购房资格的外延一步步扩大。最后也不管是不是真正的人才,用0首付帮助购房者强行上车。不仅收割了城阳本地的购房者,也裹挟了一批其他区域的客户。从效果上看,城阳楼市如同注入了鸡血,活力无限。从长期看,对楼市是有伤害的。当需求被清空后,拿什么去支撑市场呢?我们从小就学过揠苗助长这个成语,知道通过刺激释放的需求未必长久,非徒无益,而又害之。家底儿一下子被掏空,接下来的几年只能过苦日子。

二是价格泡沫明显。

2019年年底的时候,城阳房价已经开始筑底。就拿白云山板块来说,个别项目从1.6万/㎡的开盘价降至1.2万/㎡,在面临销售困境的时候,降价成了多数项目迫不得已、断臂求生的选择。这个过程中,城阳在2018年峰会期间吹起的泡沫开始被一点点挤出,这是楼市回归理性必须经历的“阵痛”,但遗憾的是,一场共有产权的狂欢,再度把泡沫挤进楼市。而这泡沫就如同悬挂在城阳楼市上的达摩克利斯之剑,面临随时破灭的风险。房价虚高的恶果,最后受损的还是开发商。

城阳那个板块先扛不住?

目前共有产权的余热还未完全消退,当潮水迅速褪去后,自然会有个别板块来不及上岸。

目前来看,白云山片区的库存是去化最成功的,吃了最多的政策红利。从去年年底到现在,价格每平窜了了好几千,如今几大项目都进入销售尾期,剩下的房源可以慢慢出清。而且白云山片区大部分房源被1-4类人才购买,因此哪怕政策被收紧,影响也并不大。

上马跟棘洪滩位于城阳西部,距离远,配套也是硬伤。从去年年底开始就有很多人在观望这两个板块的房价会不会探底,结果4月底共有产权升级,上马跟棘洪滩赶上了政策末班车。但是打铁还需自身硬,仅以目前这两个板块的条件来说,一万二三的价格,买高新区不香吗?

夏庄板块目前基本上是鑫江、青特、和达这青岛几个本土企业在同台唱戏。做为城阳与主城区最近的区域,夏庄承接了不少主城外溢的刚需购房者。夏庄楼市如此火爆,很大一部分原因是建立在与李沧的“价格差”上面。但是下半年,李沧几个新项目入市,会不会给夏庄楼市带来冲击呢?9月份即将开盘的佳源双子星城据置业顾问称开盘价格不到2万/㎡,并且还送车位,这种低总价的小户型无疑是个惊雷,再加上有地铁,肯定要截胡不少本来要考虑夏庄的刚需购房者。

下半年对于城阳来说,是一个修整的时期,共有产权政策的后遗症可能要到年底才能开始慢慢显现。当重归平静的时候,城阳房价也许还有下探的可能。急于求成的火爆行情是走不远的,注定是一场虚假的繁荣。

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