掘金城市更新 铁建城发立千亿目标

经济观察网 记者 饶贤君 12月18日，成立一周年的中铁建城市开发有限公司（以下简称“铁建城发”）确立了2021年冲刺千亿规模的目标。

铁建城发是中国铁建(601186,股吧)（601186.SH）旗下负责城市更新的子公司，铁建城发总经理马建军表示，铁建城发是中国铁建城市更新领域的蓝海开拓者和引领者，主营业务包括未来社区（全国范围内为旧城改造）、片区开发、产城融合、文旅综合，探索出了投资、建设、运营一体化创新实践的投资新模式。

伴随中国城市化进程的快速推进，大中型城市的核心区域发展逐渐受制于土地这一关键要素，城市发展的大战略也由粗放式的快速开发向集约式的更新运营转变。

旧城改造、城市更新成为房地产行业的热词，无论是指标稀缺的北上广深还是寸土寸金的新一线城市，在大量政策的鼓励下，碧桂园、恒大、万科、招商蛇口(001979,股吧)、保利、华润等众多房企选择投身其中，在新的城市化趋势中分一杯羹。

浙江省委原常委、杭州市委原书记、杭州城市学研究理事会理事长王国平认为，未来的城市发展道路不会再是单纯的土地开发，城市运营更不能再依靠土地财政。以杭州市的土地创新为例，通过土地创新，杭州形成了农地征用制度、土地储备制度、土地招拍挂制度和土地出让金使用制度改革联动的“四改联动”举措，实现了集约用地、优地优用。

王国平表示，如今，杭州市正在积极探索未来社区、XOD（以基础设施为导向的城市空间开发模式）等城市创新运营模式，因此，“未来城市开发运营中，应该鼓励像中国铁建和铁建城发这样的央企代表，探索投资者、建设者一体化的发展路径，不但要有专业技术模式创新，更要有城市运营模式创新。”

现阶段，铁建城发主要开发目标位于浙江，目前已有温州鹿城集新未来社区、丽水灯塔社区等项目。此外，据透露，仍有多个城市更新项目在深度洽谈。长期战略而言，铁建城发希望从华东出发，将产业布局辐射至长三角、环渤海和珠三角经济圈乃至全国市场。

起步阶段深耕浙江省城市更新，有其优势所在。

近日，浙江省政府办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，提出到2022年累计改造不少于2000个城镇老旧小区，到“十四五”期末，基本完成2000年底以前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

这无疑是巨大的潜在市场。浙江省发改委副主任李军表示，浙江将坚定不移走以人为核心、高质量为导向的新型城镇化道路，浙江省提倡未来社区，打造以人为核心的城市现代化、高质量发展、高品质生活新平台，在“去房地产化”的前提下，鼓励市场主体协同参与建设运营一体化。

与众多房地产公司相比，铁建城发掘金浙江城市更新的优势何在？马建军表示：“信心一方面源自创新品牌优势和业务模式，另一方面是基于中国铁建自身全产业链集成的能力。”

中国铁建拥有世界500强的央企背景，马建军表示，各金融机构、运营服务商愿意与铁建城发深度合作，为资金要求高、运营难度大的城市更新项目开发运营提供金融支持与运营服务，此外，各级地方政府也对铁建城发有所青睐。

据业内人士透露，中国铁建土地储备优势明显。2017年，铁路公司制改革完成。根据公开披露信息，在各个城市的土地储量达到3亿平方米，当然，这些土地对资金实力、运营能力都有极高要求。

针对城市核心区、主城区、发展区（近郊）、辐射区（远郊），铁建城发的投资重点不同，核心区以“总部基地、TOD上盖、商业办公酒店等”为主；主城区以“片区开发、产业园”为主；发展区以“产城融合、高铁新城”为主；辐射区以“文旅综合、养老度假”为主。

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