冲刺千亿的建发国际 半年新增18个项目与物业分拆预期

观点地产网 作为国企建发房产控股的子公司，建发国际在行业内表现并不是特别的突出。

但其兼具国企优势与市场化机制，加上当前销售增速显著快于同业，同时具备吸引力的估值和股息率水平，较强的成长性一定程度上获得了资本的关注。

一般而言，国企央企控股的子公司，常常出现与母公司业务冲突、无特色等而导致长期发展低迷。建房产则明确表示退出二级地产开发，全力支持建发国际做大做强。业务定位划分后，建发国际集团主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。

可以肯定的是，作为建发集团在地产业务的唯一上市平台，未来新增的地产业务基本上是由建发国际来承担，而背靠母公司，建发国际也将在土储、资金、政策、人才等方面有一定优势。

为冲刺千亿规模，获得更大估值，建发国际在近年来进入了快速发展的阶段。

8月24日，建发国际发布2020年中期业绩报告。数据显示其期内总收入约为28.54亿元，同比增长约123.32%；其中物业开发收入约为23.77亿元，同比增长约164.11%；毛利约为6.25亿元，同比增长约20.37%；权益持有人应占利润约为1.51亿元，同比减少约27.90%。

这份成绩单不乏亮点，但也存在一定的“痛点”。其中净利润同比下降了28%，毛利率较去年同期的40.62%下跌至21.89%；负债也在攀升，其中负债权益比率由2019年底的约234.70%增至约303.25%。

快速发展阶段

起步晚、家底薄的建发国际，土地储备相对并不丰厚。2019年末其可售货值为1620亿元，大概只够两年的销售，如果要完成未来的千亿目标，还需要补充土储。

从土储规模上看，过往依托母公司资源及背景，建发国际深耕福建、华东、华中、华南等区域市场。

2015年以来，通过多种渠道积极获取优质土地资源，先后进入厦门、福州、苏州、南京、杭州、长沙、武汉、广州、深圳、珠海、南宁等19个城市。其中于招拍挂、收并购及合作开发模式所获取的土地资源平均占比分别为60%、30%及10%。

近两年来，建发国际扩储的节奏明显加快。2019年全年获取40宗地块，累计可售面积667万平方米，拿地金额420亿元，占当年销售额的82.7%；楼面均价7508元/平方米，占当期销售均价约43%。

区域分布上，截至2019年末，1620亿可售货值中约32%位于福建南区域（厦门等），27%位于华东区域（苏州、无锡等），16%位于华南区域（深圳、广州等），一、二线城市占比分别达5%和71%，向城市能级高的区域集中。

2020年上半年，建发国际首进北京、上海、贵阳，包括在南京、杭州、厦门等核心城市取得18个项目，总建面288万平方米，同比增长22%；可售货值667亿元，同比增长145%，购地权益比例为79%。

中报显示，目前建发国际在中国及澳洲合计99个项目，土地储备总可供销售面积约达1039.63万平方米。

后续在扩储上建发国际也将持续发力。有行业分析师向观点地产新媒体表示，建发国际未来将机会性进入重庆、郑州、西安，浙江东部及华南地区的一二线城市，今年的拿地时间安排则是9月份之后，将积极获取土地。

只是，为快速进入新进城市实现规模增长，建发国际在项目的获取不得不牺牲部分利润。这些项目大多是以招拍挂方式获取，且为快周转项目。行政总裁林伟国于业绩会上也坦言，今年新拍的地不排除个别地块无法获得8%的利润。

但总体而言，建发资金成本具有优势，另外其品牌有溢价的优势，大部分的项目依旧能有8%至10%的利润保障。

拿地方式在近年来则有所优化。目前建发国际已形成了招拍挂、品牌合作、收并购及大股东联动等多元拿地方式，与股东的一二级联动及产业勾地或成未来公司土储重要潜在增益。另外值得注意的是，林伟国向投资者透露，城市更新业务也将成为公司发展的重点。

2016年至今，建发国际都处于快速扩张阶段，这期间负债免不了不断攀升。

中报显示，于2020年6月30日，建发国际的负债权益比率（总借款除以权益总额）由2019年底的约234.70%增至约303.25%，原因是于期内的股东贷款与银行贷款增加；净负债约人民币442.49亿元，净负债权益比率约为247.68%。

只不过，短期内建发国际的偿债压力尚小。截至2020年上半年，借款总额当中约人民币26.86亿元须于一年内偿还，约人民币502.76亿元须于一年后但在五年内偿还。

“净负债在一定时期内比较高，这是正常的状况”，有投资者对观点地产新媒体介绍管理层在投资者会中显得坦然。作为建发房产的控股子公司和建发集团的成员企业，建发国际在融资上可以享受很大优势。

其中在2019年，便接受控股股东贷款合计230.8亿元，同比增长43.5%。而股东建发房产本身融资利率非常低，2018年至今所发债券评级均为AAA级，2019年和2020年上半年平均发债利率仅为4.06%和3.95% 。

增长预期

尚有较大成长空间的建发国际，目前在销售方面同样处于飞速增长期。一定程度上得益于布局与资源优势，2018、2019年，建发国际的销售金额增速达145.2%、104.8%，远快于同期TOP100整体的36.6%和16.0%。

2020年管理层设下的销售目标为700亿元，对应增速近40%。上半年疫情下其成长性优势凸显，实现合同销售金额约257.58亿元，合同销售总建筑面积约155.85万平方米，同比分别增长约52.87%及60.87%，销售楼款现金回笼约为266.25亿元，已售未结则大概600多亿元。

有投资者向观点地产新媒体透露，林伟国于投资者会上表示有信心完成今年的销售目标。按目前总体的规划，销售过千亿是既定的目标。

而2020年上半年的销售均价1.65万元/平方米，销售权益比达73%，按照目前基本保证10%左右的项目净利润率，能有70-80亿元的利润。市场分析认为，三年内达到千亿规模，那么建发国际的市值至少还有两三倍的增长空间。

另有业内资深人士分析，由于结算的滞后，利润会稍微晚一段时间跟上销售的爆发。然而随着结算的增加，结算/销售的比例逐步缩小，公司也将步入平稳增长的道路。建发国际不例外也将经历这个过程，只是会再晚2年。

资本对建发国际的期待值一方面还建立于物业拆分预期上。

2018年，建发国际全资附属公司厦门建发物业管理服务有限公司（“建发物业”）收购了两家国家一级物业服务资质企业，为建发国际的房地产产业链服务体系加入了重要环节。2018年全年物业服务营收录得5.92亿元人民币，合同管理面积近3000万平方米，覆盖超过30个城市。

今年年初的2019年业绩会上，管理层明确提出计划分拆物业上市。只是，建发物业在2019年的收入总共7.79亿元，净利润6500万元相对较低，规模同样还有很大的成长空间。

今年的中报则显示，期内来自物业管理服务的收入约为人民币3.84亿元，同比增长44.03%。于2020年6月30日，物业管理板块为超过13.7万户业主提供了优质的服务，覆盖全国35个城市，合同管理面积近4000万平方米。

对于物业分拆的具体计划，当日林伟国作出回应称：“物业分拆的计划一直在考虑和研究，只是到底能不能实现，目前还难说。”

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