建发物业分拆上市前 四高管及关联人持股5.13%

  物企上市热从2019年持续至今。尽管7月份物企股价遇冷回缩，但仍有大批物企在港交所排队，欲越过上市这道“龙门”，建发物业便是其中之一。

  9月30日晚，建发物业发展集团有限公司（以下简称“建发物业”）在港交所递交上市申请书，开启上市之路。建发物业上市申请书显示，本次分拆将以介绍方式上市，中国国际金融香港证券有限公司为独家保荐人。

  建发物业的国内运营主体公司建发物业（中国）成立于2018年3月1日，为厦门建发集团附属公司。上市申请书显示，其背后的股东为益能、益鸿、建发房地产、建发股份及厦门建发。益能、益鸿为建发房地产全资拥有，而建发房地产由建发股份及厦门建发分别拥有股份54.65%及45.35%。作为一家国资背景物企，建发物业实际控制权归属厦门建发集团有限公司。

  上市前，建发物业股权结构如下图：

  值得一提的是，建发物业的四位高管及三位自然人，透过一家名为 Diamond Firetail 的公司持有其5.13%的股份。据悉，Diamond Firetail 为Equity Trustee 的全资子公司，而Equity Trustee为一项全权信托的受托人。该信托的受益人正是建发物业的四位高管及三位自然人。四位高管分别为建发物业董事会主席、非执行董事庄跃凯、执行董事兼行政总裁乔海侠、执行董事黄党辉、非执行董事林伟国，另三位自然人关联人士为赵呈闽、曹馨予、刘静。

  建发物业深耕福建省，重点布局长三角核心城市，建发房地产和建发国际的大型项目组合及土地储备为建发物业带来不少发展机会。上市申请书称，褔建省的物业总在管建筑面积由2015年的6.96亿平方米增加至2019年的8.7亿平方米，复合年增长率为5.7%。按收益建发物业于2019年总部位于福建省物业管理百强企业中，排名第二，但在全国排名中，建发物业综合实力排名仅在第三十六位。

  截至2020年6月30日，建发物业在10个省、直辖市及自治区的24个城市拥有59间项目公司，总合同建筑面积达3960万平方米，在管建筑面积共2170万平方米。其中，建发物业在福建省的在管建筑面积达1690万平方米，占在管总建筑面积的77.9%。

  据统计，各上市物企在管面积的均值在9820万平方米。建发物业的管理规模远低于行业平均值，在行业管理规模排行中，大约排在倒数第7、8名。

  建发物业的大本营在厦门，前期主要依赖建发地产。为了进一步扩大规模，建发物业有意识加大了外拓力度，2017年-2019年及2020年前六个月从厦门建发集团发展的在管建筑面积分别为67.3%、61.5%、54.4%及55.7%。

  建发物业存在不小的营收和在管面积剪刀差。虽然从母公司处获得不少在管面积，但截至2020年6月30日，建发物业来自独立第三方物业开发商的合同建筑面积占合同总建筑面积的41.4%，并且大部分收益来自独立第三方。

  建发物业上市申请材料数据显示，收益大头的物业管理业务中，2020年上半年独立第三方收益占总收益的57.6%达2.6亿元，同比上涨26%。2017-2019年及2020年前六个月，建发物业来自第三方的三项业务收益占比分别为68.3%、69.3%、68.3%及69.6%。

  至于盈利，建发物业年度毛利由2017年的人民币1.17亿元增加至2019年的人民币1.834亿元。2017年毛利率为26.2%，2018年下降至23.1%，2019年再次下降至22.9%。

  根据最新披露的数据，2020年上半年，建发物业营收约为4.52亿元，毛利约为1.097亿元，毛利率为24.3%，同比仅上涨0.1%，仍未恢复2017年的最高值。

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