卖了一个“千亿房企” 分拆物业下恒大九月国庆甩货回流资金

观点地产网 整个九月份，恒大赚足了财经新闻头条。

月初连夜开营销大会，宣布全线7折销售，冲刺1000亿元。

下旬，因一纸流传文件刷遍头条，但五天后就与1300亿战投进行商谈，搞定其中约1000亿战投的协议。

最后一天，中国恒大股票开盘高开高走，一度涨近20%，最终收盘价19.7港元，上涨19.39%。

国庆假期刚过，恒大乘胜追击，公布9月至国庆期间的业绩。38天内实现合约销售金额1416.3亿元，截至10月8日，累计实现合约销售金额5922.5亿元，完成全年6500亿元合约销售目标的91.1%，完成内部目标8000亿元的74%。

冲销量与分拆物业

纵观恒大2020年各月的销售情况，除了年初1、2月因疫情销售额在400亿元左右，其他月份合同销售额皆在500亿元以上，6月单月同比上涨51.3%至760.5亿元，为前8月最佳业绩。

数据来源：企业公告

然而，9月份加上国庆节，恒大的销售成绩达到1416.3亿元，约为6月份2倍的数据，令市场吃惊。

一个月就卖了千亿，可谓充分体现房地产行业的马太效应。

从恒大方面来看，大概是9月6日的集团营销大会起了极大效果。当晚宣布的促销活动就是从9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘实现全线7折销售。同时，给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限。

“三条红线”是房企的紧箍咒，对于恒大来说也是如此。对于降负债的计划，首席财务官潘大荣于中期业绩会上表示，第一是加大销售和销售回款；第二，会严格控制土地规模，实现土地的储备负增长；第三，集团优质资产的拆分上市。

这可能就是恒大提出“‘金九银十’两个月，单月销售额要冲刺1000亿元”的原因。

从销售回款来看，恒大上半年取得合约销售金额3488.4亿元，销售回款3120亿元，而下半年要完成3800亿元的销售回款，要实现的销售金额也需要超过上半年。在全球疫情尚不明朗的情况下，“金九银十”的冲刺可以说是非常必要的。

根据恒大6月份760.5亿元销售金额与756.9亿元销售回款，回款率达99.5%；7月份503亿元销售金额与422亿元销售回款，回款率为83.9%。

由此推算，恒大9月至国庆节1416.3亿元的销售金额可能带来80%以上约1133亿元回款，大大补充了现金流。

此外，恒大物业分拆上市也取得明显进展。

9月25日，中国恒大董事会宣布，集团已经收到联交所对建议分拆的批准，物业管理业务的正式上市申请将在短期内向联交所呈交。9月29日，恒大物业就申请恒大物业股份于联交所主板上市及买卖，向联交所递交上市申请表格。

早前报道指，中国恒大分拆物业管理业务，计划集资30亿美元（约234亿港元），公司现时估值最少约110亿美元（约858亿港元）。

降负债与公开拿地

9月29日，恒大与持有恒大地产总额1300亿人民币的战略投资者进行商谈。其中，持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议，明确战略投资者已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变；已与持有恒大地产总额155亿人民币的战略投资者商谈完毕，该等战略投资者正在办理审批手续。

除了剩下282亿元战投还在商谈，恒大在本月最后时间内“化解”可能到来的1300亿元负债危机。

此外，在本月最后一天，恒大地产集团在深交所发行总额40亿元第一期公司债券，票面利率5.8%。

据悉，恒大此次发债募资将主要用于偿还两笔公司债。分别为：“15恒大04”当前余额为80.825亿元，将于2020年10月16日到期，此次募资将偿还其中36.065亿元；“15恒大05”当前余额为25亿元，将于2020年10月16日到期，此次募资将偿还其中3.935亿元。

值得一提的是，月底恒大频上头条争得市场关注，其中泛海系连续三次购买恒大票据。于9月25日，泛海国际、泛海酒店斥资2.29亿港元购买中国恒大美元票据；于9月28日，汇汉控股、泛海国际及Greatime以3.05亿港元购买中国恒大美元票据；于9月29日，汇汉控股、泛海国际及泛海酒店又以3.04亿港元购买中国恒大美元票据。

据悉，这些美元票据利率均在11.5%-13.75%之间。此前，泛海系亦于3月份、4月份、5月份多次购买恒大美元票据。

此外，据观点地产新媒体此前报道，恒大本月也还有继续公开拿地。

9月7日，恒大以24.58亿元竞得贵州省贵阳市6宗地块，总规划建筑面积98.34万平方米，成交楼面价为2500元/平方米。

9月17日，以22.95亿元摘得上海市虹口区1宗商住地，折合楼面价5.1万元/平方米，溢价率为10.87%。

9月27日，在广州南沙万顷沙拿下三宗地块，成交总价37.32亿元，其中两宗将打造为万顷沙文化旅游城，一宗将是万顷沙智能网联汽车产业园。

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