房价大概率破3万?核心南坪凭什么就只能拍了个寂寞?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-12-11 10:21

拍了个寂寞！

昨天的土拍非常的有意思，明明是一个核心区域的优质土地，明明拿地的企业也都是大牌开发商，明明最后成交的价格也都十分的不错，可就是没人报道。

大家都把目光集中在月底的观音桥地块上面，诚然观音桥地块位置有着先天的优势，价格上面也极有可能为重庆创造新的天花板，但就这样赤裸裸的无视掉，确实有点不太好吧。

都是核心区的土地，凭什么你就是万人空巷的报道，我却拍了个寂寞。

等不下去了，超人来带你看看昨天的土拍，以及土拍背后的东西。

南岸区优质地块详解

昨天的主角是春风+东原，首先恭喜春风+东原以11398元/㎡的价格（溢价率约34%）拿下南岸核心区优质地块，这块地超人十分的感兴趣。

（图片来源于锐理）

老规矩，先来看看地块情况，投影到地图上面呢？大致位置是这样的：

从区域来看：该地位于南岸核心区域，周边都是大型居住性社区且有着一定的年限，（如东原翡翠明珠，融侨香弥山系列）区域内部成熟度高。

从配套来看：该区域人气充足，周边社区商业繁华，同时离南坪商业中心万达广场，协信星光广场较近，日常的生活，休闲娱乐没太大的问题，且离轨道环线海峡路站直线距离600多米，也算是“轨交盘”

从教育来看：周边学校林立，教育资源丰富，排除融侨自身的小学和中学以外，周边还有天台岗小学，珊瑚中学，虽然不清楚后期划片规则，但处于学校林立的核心位置，以后也不会差到哪里去。

总之一句话：该地块，先天优势明显，属于市场上不可多得的那一种。

说完了地，我们来看看操盘手（开发商）：

拿地的开发商为春风+东原，在现在高地价，快开发，速销售的“高周转”模式下，联合拿地确实可以大大降低后期的不确定性，是现在的一种主流模式。

东原呢？重庆人比较的熟悉，属于既能治大国（东原印长江，东原香山），也能烹小鲜（东原香郡，东原星樾）的实力开发商，在重庆也有着很多的作品，该地块旁边就是东原的翡翠明珠。

而春风就比较的低调了，在重庆目前可查的作品有两个：陈家坪的春风与湖，冉家坝的春风城市心筑，虽然作品较少，但好歹这两个小区的小区环境和质量还不错。

开发商的实力也不错。

这将会是一个强强联合的项目吗？

按照道理而言，一份非常官方的土拍已经写完了，但是超人觉得还不够，总要对购房者所有帮助才对，看文章学知识，长见识，这才是我们地产NEWS的一贯宗旨，下面，超人就来大胆预测，这块地会出现什么样的产品，大致的价格。

将会面世怎样的产品

前面也提到过，这块地的先天优势十分的明显，开发商也颇具实力，但是这些都属于外部的一些优点，真正到了地块的内部，还是有个两个最致命的问题：

地太小了

俗话说的好：巧妇难为无米之炊，在这样的先天情况下而言，开发商即使再厉害，也有一种无从下手的感觉，从某种程度而言，该地块在重庆市面上有着类似的一个先例：位于弹子石的融侨首玺。

（图片来源于锐理）

有着“珠玉在前”作为参考比对，该地块极大可能性是：高层住宅。

但随着第二个致命的问题到来，“高层住宅”这一结论被推翻。

“地块整体限高60米，东侧地块限高30米”。

（图片来源于锐理）

这个就极大限制了未来的业态，以现在的住宅标准来看，层高3米是一个基本的配置，再考虑到一楼需要一个大堂来提升形象和档次，这块地的作品就基本被限定死了。

最高不会超过19层（57米），东侧楼栋不会超过9层（27米），基本上就是一个小高层加洋房的配置，这还怎么玩。

原来还可以用刚需来冲冲量，这下好了，小户型的路都堵死了，只有走高逼格，高品质路线了。

不过好在周围的邻居楼龄都较大，用上一些玻璃幕墙很容易将外立面做的十分好看，跟周边拉开差距，反正这也是一个“眼球经济”“看脸”的时代。

综上，该地块将会以小高层，洋房业态为主，面积不会太大，但会以高逼格的姿态面世。

将会以什么样的价格来面世

这点比较的有趣了，这个毕竟谁也说不准，只有根据周边的情况进行一个大致的猜测。

首先，定价会遵守一个基本的原则：

房屋售价=地价+建安+税+营销成本（渠道，售房部的搭建，售楼人员的工资和提成等）+开发商预估的利润。

面粉都接近11400元/㎡，估计面包不会便宜到哪里去。

其次，定价需要参考周边的已有均价：

既然走的高逼格路线，那周边的普通住宅没有任何的参考意义，我们直接看南岸区房价的天花板价格，目前南岸区卖的贵且还有人买的楼盘主要有以下3个（印长江不在讨论范围内）。

1：新盘的十里长江，套内均价约25000元/㎡左右

2：二手的长嘉汇，东原1891

套内上25000元/㎡的市场是有的，甚至你精装修了卖上28000元/㎡也不是没有可能。

但是不管是十里长江还是长嘉汇，1891.不管是江景资源还是周边自身的商业配置，都是该地块所不能比拟的。

如果没有其他过硬的实力，仅靠着一个“新”想卖到长嘉汇的价格，估计有点悬，即使上去了，也需要考虑市场是否买单。

非常考验开发商的实力。

写在最后的话

随着重庆房地产市场的逐步成熟，核心区成熟地块将会越来越少，即使面世，也会面临着种种限制条件。

诚然，核心区的土地周边配套成熟，交通方便，这点无可否认，从某种程度而言，这也是地价之所以可以这么贵的一种体现。

但“成也萧何，败也萧何”，这样的情况只会带上一个结果：未来没有任何可以期待的东西。

它太成熟了，成熟到即使再通一条轨道，再新建一座名校，再修建一个商业中心，对周边的带动和影响都微乎其微。

昨天的南坪地块如此，月底的观音桥地块也同样如此。

那到底是买在现在，实打实的去享受；还是说买在未来，哪怕房子偏一点，好歹有个盼头。

这就需要购房者自己做决定。

最后，我也很期待，该地块面世的作品是否如我的推测一般！

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