世茂股价重挫10%，管理层释放降速信号折射行业思变

在调控不断加强的趋势下，主动降速的决策反映了房企的判断力，也考验着资本市场的耐心。

12月4日晚间，世茂集团（00813.HK）发布了一项关于2021年合约销售额的公告。公告称，根据目前市场情况及本公司初步预期，世茂2021年物业合约销售额将比2020年增长10%以上。

和此前三年间逾50%的复合增长率相比，10%的销售目标意味着明显的“降档减速”。这一主动调档的举措不仅是世茂自身的战略调整，也是房企在政策收紧的大形势下探索发展模式的缩影。

世茂业绩增速猛“降档”

12月4日开盘后，世茂集团的股价便一路下行，最低下探至24.1元，为8个月来新低，较3个月前的股价高位已跌去三分之一以上。截至收盘，世茂集团报24.60港元，跌幅为10.38%。而这已经是世茂集团连续下跌的第4个交易日，4天累计跌幅超过15%。

股价的大跌一定程度上受到了杰富瑞（Jefferies）报告的影响。根据杰富瑞在12月4日发表的研究报告，世茂集团在近期的投资者电话会议中表示，房企的借贷上限限制了公司的拓展土地储备能力。同时，基于公司从快速扩张到高质量增长的转变，中期销售的年复合增长率被下调至10%。

对于世茂策略性下调增长速度举措，杰富瑞认为出乎意料及相当保守，10%的增长目标低于市场预期的约15%，故将世茂集团的目标价由40.07港元下调至36.35港元，并同步下调其未来三年内的盈利预测。

从今年的销售情况看，世茂集团似乎已经开始在发展速度上踩下刹车。

根据世茂集团于4日傍晚发布的经营数据，截至2020年11月底，世茂集团在今年前11个月内累计实现合约销售总额2628.1亿元，合约销售面积为1498.32万平方米，较去年同期分别增长了15%和17%。

而在4个月前的中期业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，集团在2020-2024年的年度销售目标会维持在 20%-30%。

彼时，世茂以其稳定的毛利率和剥离非开发业务的计划获得了各大投行、券商和信用评级机构的一致看好，获得的评级均为“买入”“增持““跑赢大市”等正向评价。如标普将世茂的评级展望由“稳定”调整为“正面”，并确认了其“BB+”的长期发行人信用评级。杰富瑞也对世茂给出了“买入”评级，并将其目标价上调10%至40.07港元。大多数机构将目标价定位在40-46港元范围内。

再往前看，世茂在2017-2019年实现了业绩的高速发展。在三年时间内，世茂实现了年度销售额从破千亿元到2600亿元的飞跃，同比涨幅依次为48%、75%和48%。每年的年度目标均在11月即提前完成，全年的年度目标完成率依次为114.5%、126%和124%。

而今年的世茂未能延续“提前交卷”的战绩。根据日前发布的2020年前11月房企销售排行榜数据，世茂集团以2628.1亿元的销售业绩完成了全年销售目标的87.6%。要实现年度目标，世茂须在最后一个月内完成371.9亿元的销售额。去年12月，世茂实现的单月销售额为323.3亿元。

预期下调引发市场不安

从近三年超过50%的复合增长率，到今年8月提出20%-30%的目标增幅，再到最近提出的10%目标，世茂在短短一年内不断释放出降速的信号。许世坛在今年的中期业绩会上谈道，在疫情和经济下行影响下，生存将成为未来3-5年地产行业的常态，主动放缓步伐是为下蹲后的起跳积累足够的势能。

“10%的增速在头部房企中是一个比较正常的数据。对于世茂来说，经过这几年的快速增长，需要在节奏上做些调整，为内在发展重新蓄力。”有地产行业研究机构负责人对第一财经记者表示：“在大体完成今年目标的情况下下调明年的增速目标，也是给资本市场一个稳定的预期。”

相较于对规模扩张的谨慎，世茂仍强调要将毛利率和净利率分别维持在30%和14%左右。对两者权重的调整已近乎成为今年地产行业的共识，弘阳地产（01996.HK）、美的置业（03990.HK）、中南建设(000961,股吧)（000961.SZ）、花样年（01777.HK）、中国海外发展（00688.HK）等多家房企均在业绩会上提到要将利润作为核心目标。恒大（03333.HK）提出了“控规模”，融创（01918.HK）也称“不以规模作为首要目标”。

“从今年开始，将目标从追求规模转向规模和利润并重，已经成为所有一线房企的共性。“三道红线”之下，房企的增速一定会受到限制，淡化规模、追求利润是一个必然的趋势，房地产快周转的时代已经过去了。”上述负责人表示。

今年下半年以来，全国已有超过30个城市加码了楼市调控政策，11月内又有台州、厦门、江西、成都、西安等多个城市接连出台楼市调控政策。近期深圳楼市出现“打新”“代持炒房”等乱象后，对地产行业的管控再度成为社会焦点。近日，中央再度强调“房住不炒”的定位，要求完善楼市调控政策工具箱，房地产税等调控工具受到专家学者们的热议。

在调控不断加强的大环境下，房企下调增长目标也是一种合理的应对方式。“大部分卖方对于明年房企的销售预期都是偏谨慎的，对明年的需求端也觉得有一定压力。世茂的业绩目标一般不会低于平均水平，这说明头部房企对增速的普遍预期也在下调。”有地产行业证券分析师对第一财经记者表示。

但不可忽视的是，房企的增速调整也许会在资本市场中引发一些不安情绪。“股价下跌反映了资本市场对世茂增长的质量还是有些担心。房企一旦降速，投资者的想法就会很多，担心世茂的财务压力，也担心企业的发展战略是否出现瓶颈。在地产这类高杠杆行业中，对于经营不是特别稳健的房企，消息容易引发市场的大波动，这也对企业的稳健性提出了更高的要求。”上述研究机构负责人表示。

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