【财报季】小心!世茂超车

原创 房小评 中国房评报道 今天

三十而立，世茂房地产（0813.HK）重回行业前十。

3月30日，世茂发布2019年度业绩报告，全年签约额达2600.7亿元，同比上涨48%，是Top10增速最快的房企，没有之一。

2017年，世茂首破千亿之后，世茂集团董事局副主席许世坛就预言过：我们有信心在2018、2019年增长得更快。

3年来，房地产行业进入降速时代，世茂却实现了超过50%的年复合增长率，行业排名也从16蹿升至第9。

在头部房企的位次争夺中，每上升一名都需要数百亿的销售领先来支撑。这是世茂的第三个高品质增长年，除了销售规模，那些真正与公司股东利益强关联的指标，是衡量品质的关键。

在2019年，世茂实现营业额1115亿元，同比上升30.4%；毛利额341亿元，同比上升26.6%；核心利润153.2亿元，同比大幅上升30.6%；销售回款1950亿元，同比大幅上升42%。

在2019年度业绩会上，许世坛表示：世茂已经将权益后核心利润贡献度作为主要经验考核标准，地区、城市、片区公司都按照利润贡献度来进行组织晋升和降级考核。

许世坛预计，2020-2021年，世茂会延续过去3年的快速增长势头，比行业前10甚至前20的企业增速都要快，利润增长也要持续做到每年20%以上。

2020年，世茂可售项目资源超过5000亿元，业绩目标则定为3000亿元。

好像一夜之间，那个曾经主动求稳降杠杆的世茂，就加满了油门，一路超车。

世茂速度从何而来？

灵活拿地快速超车

灵活的拿地策略，是世茂在行业下行期，快速超车的核心能力。

由于土地市场竞争激烈，以及限价政策出台，越来越多的开发商因为曾经高价拿地而吞下苦果。

盈利空间不断收窄还算是好的，有些开发商面临项目卖得越好，亏损得越严重的窘境。部分资金压力过大的开发商，只能出售股权活下去。

世茂目睹行业痛点，深知依赖招拍挂并非长久之计，2019年上半年开始推进灵活的土地获取策略，凭借良好的信用及资金实力积极打造“合作共赢生态圈”，去同行手里寻找那些优质标的。

从泰禾、粤泰、明发，再到今年初的世茂福晟，世茂的收并购已经不再是单个项目的小打小闹，而是更宏观的资产包收并购。

而且，世茂只求控股权，并不收购全部股权，以最小的资金成本，撬起最大规模的货值。

2019年，世茂拿下115个地块，权益前土地总价约1557亿元，货值约5000亿元。其中，通过收并购获取约3500亿元优质货值，占全年总货值的70%。

在灵活的拿地策略下，世茂能够以较低的成本迅速扩充土储，成本优势很突出。2019年，世茂拿地成本为5035元/平米，而平均售价则高达17744元/平米，比高品质开发商代表龙湖的售价还高，在TOP10房企中也处于领先水平，地价/房价比还不到1/3。

这使得世茂在规模快速提升的同时，可以释放充足的利润，实现真正高质量的增长。

截至2019年末，世茂权益前土地储备约7679万平米，货值超过13000亿元，遍布全国120个城市，总项目数达349个。而且土地分布结构进一步优化，一二线及强三四线城市的土储货值占比达89%。

世茂重仓的粤港澳大湾区土地储备货值达3800亿元，长三角、华北地区、福建地区作为世茂长期深耕的热点区域，货值分别为3300亿元、2330亿元及2150亿元。

这些区域都是全国战略重地和楼市价值高地，其优质土储保证了世茂的规模增长和去化速度。

这些市场，也能充分发挥出世茂在中高端住宅方面的产品优势。连王思聪旗下的电竞战队，都把基地安在了世茂滨江花园里，这可是世茂当年在上海一战成名的标杆楼盘。

需要指出的是，世茂今年的3000亿目标并不包含世茂福晟平台。据世茂高管介绍，今年世茂福晟制定了300亿元的销售目标，而土储货值达1200亿元，旧改货值超3000亿元。

随着世茂帮助福晟不断进行债务重组、推进收购，还会有更多优质资产并入世茂的上市公司体系。届时，世茂速度又多一个助推器。

2020年，世茂将继续将回款的50%用于土地投资，如此力度，世茂很可能再次成为TOP10中，增速最快的开发商。

TOP8的各位，小心世茂继续超车。

资金充裕敢于出手

世茂跑得快，却并不激进。

这样一家高速增长的企业，已经连续8年，保持净负债率在60%以下的安全水位。

即便未来2年要继续高速增长，许世坛仍然希望世茂的净负债率连续10年低于60%。

2019年末，世茂的借款余额同比上升16%至1265.6亿元，不过其中超过7成都是中长期借款，短期借款占比仅29%，期末账面现金为596.2亿元，现金比率为1.6倍，还款压力不大。

新冠肺炎疫情使得世茂一季度的销售额减少10%，为此世茂统一管理资金，确保可动用资金至少覆盖半年以上刚性兑付，充裕的现金流使得世茂能够安全渡过疫情期。

熟悉世茂的朋友应该记得，在2014年左右，世茂曾经有过一段规模突进的岁月。但很快，世茂就意识到这样的高杠杆发展不可持续，为了企业的稳健主动降速提效，保证资金安全。

那几年，可以视作世茂厚积薄发的前夜。

正是因为及时进行战略节奏调整，世茂维持稳健的资金状况，并且不断改善融资结构，提高融资能力。

2019年，世茂的融资成本控制在5.6%左右，同比下降0.2个百分点。境内外战略合作机构达40家，未提境内债额度143亿元，未提境外银团额度10.4亿美金，总授信额度达人民币500亿元。

充裕的资金和强劲的融资能力，造就了世茂敢于出手的能力。在调控日益严厉的行业中，不旦稳健前行，更能够抓住危中机遇，进行抄底并购，实现跨越式的高质量增长。

在房地产开发主业快速前行的同时，世茂不断提升自身多元业务的协同优势。报告期内，世茂酒店、商娱、物业三大专业公司营收合计65亿元，同比上升46%，目标完成率达105%。

2020年，世茂多元业务板块将冲击93亿元的业绩目标。这些稳定可持续的经营收入，将帮助世茂跑得越来越稳。

未来，世茂将贯彻“大飞机”战略，从“城市运营”升级到“城市赋能”，为有品质的增长注入可持续发展的基因和动力。

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