【财报季】弘阳“四问”

原创 房小评 中国房评报道 昨天

3月25日，弘阳地产（01996.HK）发布2019年度财报：实现合约销售额651.5亿元，同比上升37.6%，完成600亿元销售目标；营业收入151.7亿元，同比增加64.2%；净利润16.35亿元，同比增加23.6%。

这是弘阳地产在香港上市后第二次发布年度财报，依然延续高成长性看点。当日，弘阳地产股价大涨8.26%，收得2.49港元/股。

2018年7月12日，弘阳地产登陆港股时发行价是2.28港元/股，20个月以来，除了在2019年3月短暂达到3.51港元/股之外，其他时间弘阳的股价多徘徊在2.5港元/股。

2019年，弘阳地产拟每股派息人民币0.111元，股息率约4.9%，超过一般银行的理财产品收益。

值得注意的是，弘阳地产两次股价拉升都是在公布财报并宣布高额派息之后，也就是说，股民和机构投资者是“奔着分红来的”。而一旦过了3月份的分红派息期，股价马上下行。

实际上，弘阳地产这两年的成长性指标明显高于房地产行业平均水平，为什么投资者不看好其成长性，只奔着分红来呢？这恐怕与弘阳地产财务尚缺稳健有关。

1偿债能力不足？

前两天，龙湖集团董事长吴亚军说过的一个观点颇得业界认同——房地产企业当下的重点任务是：保现金流和回归主业。 

今年3月中旬以来，美股发生闪崩，全球美元资本回撤美国，香港资本市场出现美元荒。内地房企在香港资本市场发行的美元债价格也迅速闪崩，甚至出现债券收益率突破40%，仍然没有投资者接盘的窘况。

因为恐慌情绪，香港资本市场投资者勒紧钱袋子，对内地房地产股极不信任——这个时候，判断一家房企的投资价值，不是报表多好看，而是能否活下去。

而企业的财务安全指标，一看负债率，二看短期偿债能力。

弘阳地产发轫于南京，属于区域型房企，因为在2015年棚改政策实施之前，密集在江苏南部、南京以及环南京区域拿地得以快速发展。随后在董事长曾焕沙的带领下，弘阳地产开始职业经理人化并进行全国化布局。

在2018年上市之前，弘阳地产净负债率曾高达128%，上市之后降到87.7%，2018年财报披露时降低到68.3%。

当时股民应该是看好弘阳地产的，其股价涨到了高点。但在昨天披露的2019年财报里，弘阳地产净负债率再度上升到70.4%。

在各家房企纷纷降杠杆、降负债的时候，弘阳地产逆势而动，这是财务风险升高的因素之一。

与此同时，股民关注的短期偿债能力问题，依然没有得到改善。

2019年，弘阳地产手上的现金是168.4亿元，与2018年的124.6亿元相比，是增加了43.8亿元。但是，这168.4亿元现金中，受限制存款23亿元，已质押存款58.5亿元，真正可用的现金只有86.9亿元。

值得注意的是，2019年弘阳地产总借贷295.4亿元，其中一年内到期的借款与优先票据总计124.1亿元。

2融资成本增加27%？

短期偿债能力在当下尤为重要，正因为这项指标迟迟得不到改善，弘阳地产发债利息居高不下。通常房企上市之后获得资本市场增信，债券融资成本会迅速下降，而弘阳地产则相反。

房小评发现，弘阳地产首次IPO招股书上显示，2015年-2017年融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。上市之后平均票据利率却攀升到11.5%左右。

2019年弘阳地产5次融资均为美元优先票据，共计融资11亿美元，票面利率从9.95%到13%不等。仅2019年一年，弘阳地产的融资成本就达到6.34亿元，同比增加27%。

即使财务安全性指标需要改善，弘阳地产仍然在狂飙突进式拿地。

2017年拿地43幅，2018年拿地31幅，2019年，仅前10个月就耗资297亿元，拿地40余幅。截至2019年末，弘阳地产土地储备总建筑面积约为1693万平方米，同比上升29.4%。

在线上业绩会上，弘阳地产联席总裁袁春表示，今年弘阳地产的业绩目标是750亿元，而供货有1100亿元。为了未来3年发展，会继续在土地市场加码，今年弘阳地产会将回款的45-50%用于投资，以保证未来高于行业平均水平的增速。

从近期的业绩发布会来看，大部分房地产企业高管已经偏向谨慎。昨天，千亿房企中国奥园管理层就表示，今年的拿地预算不超过全年销售额的1/3。

由此看来，弘阳地产在冲千亿的道路上，仍然较为激进。

2017年-2019年，弘阳地产总负债分别为：328.68亿元、540.72亿元、773.5亿元，三年间上涨超一倍。

3行政开支增加58.8%？

在年报中，弘阳地产的行政开支大增非常引人关注，从2018年的6.86亿元，上升至2019年的10.89亿元，增加了58.8%。

2019年是各家开发商降费用、控成本、保财务安全的年份，弘阳地产再次“逆行”。

据了解，从2018年开始，弘阳地产密集高薪挖人：原旭辉集团副总裁蒋达强、张亮，原新城控股CEO罗艳兵，原鸿坤集团总裁袁春，原泰禾集团营销副总裁李亮等数十位职业经理人在近年加入弘阳地产。

明星职业经理人动辄几百上千万的薪资自然是不小的开支。某机构发布的2019年上市房企高管薪酬十强名单中，恒大、碧桂园、富力、龙湖高管平均年薪超3000万元。

财报显示，截至2019年底，弘阳地产共有3802名雇员，其中房地产板块3066人，商业物业经营业务586人，酒店经营业务150人。相比2018年，总人数增加约1200人，其中房地产板块增加超1100人。

行政开支大幅增加，与弘阳地产加快全国化布局，引入大量职业经理人息息相关。

4营销费用增长90.8%？

同样涨幅惊人的还有营销费用。

弘阳地产2019年销售额增长37.6%，销售费用却增长了90.8%，而销售额的权益占比只有五成左右。

弘阳地产称这是由2019年推出新物业项目以供预售所导致。但有分析人士认为，弘阳地产营销费用的上涨或与项目急于快速销售，大规模使用渠道有关。

2019年，部分地区楼市销售过度依赖渠道，渠道佣金点位暴涨，北京就曾出现过10个点佣金的商住项目，天津武清很多项目的渠道佣金也都在5个点左右。

大本营南京面临越来越残酷的市场竞争，或许是弘阳地产急切布局全国化的主要原因。

据财报披露，2019年弘阳地产新增土地储备仍然大比例集中在南京及江苏部分市县，而江苏市场销售额从2018年就开始触顶回落，全省房地产销售面积同比下降约5.1%。

其实，弘阳地产一直都想走出“苏适区”。上市之后，先后投入28.16亿元收购了名流置业武汉汉阳七幅地块，准备在武汉大干一场。谁也没料到突如其来的疫情，导致武汉房地产项目停工停售。

这又是一个不小的考验。

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