弘阳地产千亿目标放缓 2020年计划750亿

时代周报记者：杨静

上市第二年，弘阳地产（1996.HK，下简称“弘阳”）正放缓对规模的诉求，转向强调提质增效。

3月26日中午，弘阳地产2019年电话业绩说明会上，董事会主席曾焕沙定义2020年为弘阳的“提质增效年”。

他希望公司能完成从“快速增长”到“持续、健康、有质量的快速增长”的战略升级。推动以客户为中心、以经营和利润为导向的机制落地。

在回应时代周报记者提问时，弘阳地产执行董事及行政总裁何捷称，去年加盟的弘阳地产联席总裁袁春将主要负责提质增效等工作，为弘阳未来打下基础。

同时，弘阳接下来的规模扩张也将放缓。公司将2020年的目标定为750亿元，预期增长率15%。

“但还是希望能实现高于行业平均的增长水平。”何捷表示。

为何提质增效

弘阳“提质增效”并不难理解。

根据财报，2019年，弘阳合约销售金额651.5亿元，同比上升37.6%；营业收入151.7亿元，同比增64.2%；净利润16.4亿元，同比增长23.6%。

尽管规模营收大幅上升，但归属母公司净利润则增幅有限，2019年为14.68亿元，同比增长仅3.9%。

与此同时，弘阳的毛利率、净利润率和核心净利润率分别下降6.1%、3.5%和2.9%，达25.1%、10.8%和9.3%。

对于毛利率等的下降，弘阳地产首席财务官申广平给出两点解释。

一是和公司发展有关。在从区域化向全国化发展中，为先打造出品牌效益，牺牲部分毛利。在深耕的南京区域，受到土地红利的消失，也导致毛利下降。

二是交付项目的结转周期问题。报告期内，高毛利的项目结转比例较少也导致毛利率下滑。

“相信未来毛利率会回归到平稳的态势。”申广平透露，公司已经有相应的措施来进行完善。

据了解，弘阳首先会进一步推进已经日益成熟的住宅和商业联动取地模式。再者，通过深耕新进入的城市，提升产品溢价。最后，通过新虹桥采购联盟，降低采购材料设备的成本，来保障毛利。

值得一提的是，在弘阳2019年的利润中，合营及联营公司的利润接近7亿元，同比增加88.8%，涨幅远超弘阳权益内的损益。

换而言之，弘阳2019年的增长离不开来自合作伙伴的助推。当下环境，房企间的合作基于各房企间的能力互补，这要求弘阳需要对自身提质增效。

增速放缓

从何捷当天的介绍来看，弘阳提质增效已经取得一定的进展。

“第一个2019年获取项目当年开盘平均6.8个月。在73%的城市，项目平均开盘时间已经优于当地高周转的标杆，江苏省平均开盘时间6.4个月。同时公司的签约回款率进一步提升，达到94%，监管资金的盘活周期进一步提效28.6%，产品标准化率应用率已经达到85%，在江苏区域标准化运用率达到94%。”他表示。

不过，弘阳管理层也重点强调了“利润与规模并举”。

总结过去一年，曾焕沙认为弘阳最大的转变在于“从区域性房企转变为全国性房企。”

根据2019年数据看来，长三角依旧还是弘阳最为重要的粮仓，在651.5亿的销售中占据近70%。

“现在的市场变化莫测，要在产品和服务上下功夫。”何捷称，公司未来在战略方面要坚持“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”，目前进入城市的土地储备足够未来三年发展。

目前弘阳的总土储达1693万平方米，同比增加29.4%。其中，81%位于一二线城市，包含长三角、西南、华南、华中、西北区域，基本完成全国化布局。

按照何捷当天的介绍，公司今年将会用回款的约45%-50%用于投资，持续加大投资力度，促成规模增长。2020年的目标是实现750亿，同比增15%。

目标定下的基础在于今年1100亿的可售货值，分布的区域集中在长三角，尤其是江苏占比达总量的近一半。

何捷认为，货值分布的城市往往是市场稳定且预期较好的城市，且资源上以普通住宅为主，商办类极少，流速和价格非常稳定。

“2020年依然有信心实现高于行业平均水平的增长。”其称，“2018年公司的综合去化率达到70%，今年完成目标是大概率事情。”

不过，750亿的目标尽管增速达到15%，但与前些年相比已有所放缓。过去三年，弘阳的销售增速分别71.3%、84.5%和37.6%。

管理层当天回应称，因为考虑到疫情的影响，制定750亿的目标已经实属不易。

轻重并举

当日，弘阳方面也重申对于“商业+地产”双轮驱动战略的坚持。

目前，弘阳已经在全国开业4座弘阳广场，筹备开业11座弘阳广场。商业广场综合出租率达到97%，租金收缴率达到99%。

何捷称：“地产与商业相互赋能，同时有质量的高增长。在我们规模房企当中和商业地产当中，是相当稀缺的。”

在他看来，弘阳通过联合拿地、底价拿地，提升了毛利率，同时综合体又能很好地提升公司的溢价率。双Mall+游乐秀场的IP，是弘阳特色的商业模式，通过不断创新与迭代，已经非常成熟，并成功落地安庆，形成可复制的未来发展的潜力。

截至2019年期末，公司商业运营及酒店营收为4.52亿元，同比增14%。

发展商业，将是弘阳下一步的重点计划。

通过轻重并举的方式，弘阳已经在2019年进入徐州、滕州等城市，并在2019年实现对烟台芝罘弘阳广场和南京弘阳广场C2C3馆两大轻资产项目的开业。

据管理层介绍，2020年，公司在3个城市的3座的弘阳广场即将开业；2021年，则将在6个城市开业8座弘阳广场。

曾焕沙表示，接下来，在商业地产方面，规模拓展和经营质量提升并重，一方面通过委管、租赁、自持等多元化模式拓展优质项目；另一方面持续优化升级业务组合，推陈出新，优化消费体验，打造标杆商业地产项目，提升商业地产资产回报水平。

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