增收益降负债，大唐地产高效运营“组合拳”揭秘

      高周转、高杠杆，几乎是房地产界大象们的成长标配。大唐地产在2019年再次冲刺IPO时亦有媒体认为其加杠杆比例过高。

  如果站在某个时点，仅仅用某个几个短期的数据，不考虑行业特点、环境因素，就给企业的风险下判断，显然有失公允。

  用更长的时段来看大唐地产的业绩，或者能得到不同的答案。招股书数据显示，2017年至2019年，大唐地产的收益分别约40.19亿元、54.96亿元、81.8亿元，复合增长率超过42%。其净负债率更是缩减至2017年的十分之一不到。

  一升一降之间，考验的是房企的决策能力、设计能力、操盘能力、周转能力、服务能力等等。而超前的战略布局眼光，则是这一切的基础。

  现阶段大唐地产的发展战略是城市群布局、都市圈深耕，布局经济发展活力比较强、人口的持续增长的城市群，除了大唐地产进入比较早的广西的北部湾城市群、海西城市群，目前大唐地产重点发展长三角和川渝区域，并持续深耕长江中部和京津冀区域，值得一提的是，今年大唐地产加速布局的长三角区域，在半年多的时间里已累计落地十余个项目。

  在已布局城市，大唐地产前述几个重要因素融入一个运营体系中，这里面涵盖了产品设计、标准化运营、优质土储、区域策略、审慎财务政策、优秀的管理层等诸多因素。通过这一系列“组合拳”，将大唐地产的运营效率发挥到极致。

  国风建筑先行者

  “青砖小瓦马头墙，回廊挂落花格窗”的徽派建筑，在大唐地产南宁伴云居项目得到很好的诠释。在大唐地产开发涉及的诸多国风产品风格流派中，南宁伴云居是大唐地产开发的徽派建筑风格项目代表，伴云居巧妙利用地形高低落差，形成社区泳池为主体的水系，以水之清秀潺动，显山之沉稳执着。

大唐地产的南宁伴云居项目

    虽然南宁伴云居项目历史已过十载，却历久弥新。在这个项目里，不仅汇聚了大唐地产的国风设计理念，还整合了业主的智慧。譬如在南宁伴云居内设置了一个专门的景墙，这个景墙上有一幅画，是小区一位退休业主花一个月时间所画。

  大唐地产以“国风”定位现在他们研发的三大产品系。大唐地产的住宅物业主要包括三大系列，分别是大唐果系、世家系和印象系，分别面向首次购房者、首套改善型购房者以及部分第二套改善型购房者。

  事实上，大唐地产最早以“唐风”建筑闻名于国内，从上世纪90年代初期，大唐地产就意识到有“品质”，有国韵风格化的物业对于购房者的重要性。20余年来，大唐地产一直在潜心研究国风建筑，是国内罕见从未停止国韵地产研究的开发商。

  厦门湖里大唐世家是大唐地产精研“唐风”建筑的代表项目，上世纪九十年代中期，面对厦门鸽子笼式样的制式住宅，厦门湖里的大唐世家以唐风率先召唤国内失落已久的国风建筑情结，以现代居住空间演绎传统民居的建筑之美。

厦门湖里大唐世家

       湖里大唐世家的白墙红柱青灰瓦、平缓的斜屋顶、四坡水屋顶、高挑的楼檐横梁等，既地道古朴又纯粹。通过20余年潜心研发，现如今的大唐地产的国韵建筑风格已不止于唐风和徽派，还涵盖了宋风、汉风、新中式、闽派等。

  好的产品，首先需要考虑的一定是满足客户的需求。据知情人事透露，大唐地产一般在拿地后三个月，就有客户服务人员介入项目，有针对性的对客户关注的关键点进行处理。在项目立项后，设计团队会与土地收购、销售及营销等团队协作，在决定拟提供的产品及设计类型前，研究地方市场的需求及品味。

  这些细致的前期工作，是提升产品品质的关键之一，很多时候由于中国各地区的文化差异，各地区的客户对住房的要求并不尽相同，这就要求产品设计人员需要更加深度研究各地区客户的需求，而不是一味的“套模板”。

  比如在浙江某地的客户，就对“电梯是否能够直达地下停车场”、“是否要转乘电梯才能到”、“要走多远才能到”这些很在意，甚至成为是否购置物业的标准。

  “追求品质会带来高的溢价率，这是接下来的趋势，而随着市场成熟、产品的成熟，包括客户的成熟，原先一些开发商不会注意的点，会引发客户更多关注。”一位业内人士分析道。

  高标准化的强执行力

  大唐地产的招股文件中，将“标准化运营”列入了业绩强劲增长的原因之一。

  在现金流回收至关重要的房地产行业，效率几乎决定了项目究竟能不能赚到钱。在标准化运营方面，大唐地产的确拥有较大的相对优势。其基于丰富的物业开发知识及经验，制定了多项标准化运营手册，使标准化执行能够在新项目落地时很好沿用原有成功经验，高节奏完成项目开发。

  2017年开始，大唐地产开始进行大运营体系建设，制定并逐步完善相应的指导手册，将成熟的项目经验标准化，此间大唐地产不断吸收一些好的做法，不断迭代，不断复盘，把原先不够完善的地方进行深入的分析，不断“升级”指导手册。高度标准化的执行使大唐地产在开发新项目时能迅速掌握关键节点，提高效率。

  另外一个能让大唐地产维持高节奏开发的关键因素，是大唐地产针对项目实行的扁平化管理方式。这使项目整体决策链条相对较短。大唐地产内部这套运营体系，被概括为“一个导向，两个核心、三项计划、四个指标、五项抓手和六大保障”，其战略目标就是建立以财务经营为导向、以利润和现金流为核心的快周转运营体系，四个核心指标，即净利率、IRR、EVA和现金流回正。

  目前看来，这套高水准的运营体系，在建设和实施过程中已经取得了卓越成效，极大提升了大唐地产的项目周转效率和质量。据相关统计，2017年6月以前，大唐地产新项目从拿地到开盘平均时长超过一年，从2017年下半年大唐地产进行管控再造和调整大运营标准建设后，项目运营效率显著提升，2018年新获取项目的平均开工周期、开盘周期同比大幅改善，到2019年，大唐地产的开发速度提升明显，更好保障了项目运营质量，同时保障整体开发现金流快回收。

  2019年度，大唐地产的经营活动所得现金净额达33亿元，在融资活动所得现金净额为-10亿元的情况下，有力的保障了约19亿元投资活动现金净额流出。

  标准运营体系建设带来的成果，使大唐地产接下来有充足的空间和实力发展“平台化战略”。据了解，大唐地产“平台化战略”的运行逻辑包括资源引入、价值创造、价值输出三个主要过程。通过平台的搭建，引入外部资源方，使之在平台上共同创造价值，并以市场化的交易机制实现利益共享。同时市场化的利益共享机制又倒逼大唐地产内部各类机制的自我完善，从而持续提高平台吸引力，不断增强平台创造价值的实力，形成正反馈循环。

  先进投拓策略促稳步扩张

  2010年福信香港收购大唐地产，10年时间内，大唐地产逐步完成了从一个区域性房企向全国型房企的蜕变，大唐地产目前在海西、北部湾部分城市居于市场领先地位，在成渝、长三角区域稳步开拓，取得了业内瞩目的开拓业绩。很难想象在10年前，大唐地产还只是一个“主战场”在厦门的地区型房企。

  科学合理的投拓策略，是大唐地产能够稳步实现区域扩张的重要保障。据了解，大唐地产拿地需要经过一个具有极强纠错机制的投决会，分别来自大唐地产的各个业务条线管理人员，投决会委员2/3以上投票通过，才能决定拿地。而在投决会通过后，大唐地产的最高决策者拥有一票否决权。

  值得注意的是，大唐地产的投资决策机制有一个特点，就是公司最高决策者不参与投决会的投票，只有一票否决权，但没有一票赞成权。这点在同类企业中并不多见，据业内人士分析，其背后原因，与大唐地产所有权与经营权分离有一定关系。大唐地产的实际控制人黄晞基本不参与日常实际经营管理，而是将经营权委托给了一个经验丰富的职业经理人团队。

大唐地产新版招股书上的布局图

  据业内人士透露，大唐地产拿地主要考虑“三个漏斗”，即战略漏斗，市场漏斗和财务漏斗。战略漏斗就是要去符合集团战略的地方；市场漏斗主要从市场供求关系、市场风险度考量是否满足大唐地产的基本要求；财务漏斗是实现进行财务测算，是否能够满足相应的投资回报率要求。

  大唐地产在南宁成功深耕的例子，就很能说明拿地“三个漏斗”的重要性。2006年，福信地产正式进入南宁，并从此扎根。2010年福信香港并购大唐地产，福信在南宁的市场优势便与大唐地产强大的品牌力相结合。此后，五象新区成为南宁重点发展板块，大唐地产便在南宁顺势布局，伴随着南宁的不断发展，大唐地产借助南宁城市化推进的力量实现了自身在北部湾区域的快速壮大。通过10年发展，在南宁，大唐地产已开发25个项目，在该城楼市已位居市场领先地位。

  简而言之，把握城市轮动节奏，挖掘投资价值洼地，有效管控投资风险，是大唐地产在做投资时最擅长使用的策略，也是较符合当下市场环境要求的成功策略。

  2015年，大唐地产进入天津，开发天津大唐印象、天津大唐盛世等项目，开启京津冀区域布局。2017年，大唐地产首次进入全国房企百强行列，并进入湖南长沙，成功布局中部区域。2019年，大唐地产入选中国房企74强，布局成渝区域；进入柳州、贵港、岳阳、莆田，全面深耕既有布局区域。2020年，大唐地产继续位列全国房企百强，连续进入宁波、温州、南通、常州等城市，大力开拓长三角区域布局。大唐地产的全国扩张布局之路仍在继续，或许在未来两到三年后，我们在全国房企五十强榜单上，就能看到这家产品、运营、投拓特点鲜明的房企身影。

相关知识

增收益降负债，大唐地产高效运营“组合拳”揭秘
富力地产:打出“变绿”组合拳 | 控档⑥
大唐地产三度闯关港股IPO 突击降负债难掩资金压力
中证报:“组合拳”待发力 下半年降准降息有空间
大唐地产“三顾“港交所，盈利增速放缓，突击降负债|IPO研究院
大唐集团通过港交所上市聆讯 上半年收益17.85亿
大唐地产更新招股书 多重利好引关注
复合增长率42%！从新版招股书看大唐地产背后“最强支撑”
解局 | 大唐地产再冲上市
大唐地产IPO,厦门女首富 “隐退” | 深读