“合肥地主”文一地产闯关IPO，三次历劫，曾陷破产传闻

  越来越多的中小型房企尝试复制“总部迁至上海--上市--扩张”的发展模板，这一次，资本市场将迎来的是合肥“地主”文一地产。

  据IPO早知道消息，近期文一地产正与投行密切接触，筹备赴港上市。若消息为实，文一地产将是这轮上市潮中第二家敲门港股的安徽房企，在它之前，同为安徽走出来的三巽集团已向港交所递交了上市申请。

  “文一在安徽有名气，也有底气，在上海就截然相反。这样的情况下文一还坚持设立上海总部，目的很明确，全国扩张只是其中一个原因，主要还是去对接资本的。”合肥一位资深分析师在4月21日接受时代财经采访时表示，早在去年9月文一地产总部搬迁时，市场上就曾传出文一地产筹划上市的消息。

  在其看来，文一地产实行上海、合肥双总部已经有将近7个月后才筹备上市，速度已经比其预计的要慢了一些，“原本以为去年年底就会递表”。不过，时代财经向文一地产内部人员求证上市一事，对方表示目前暂不知情，一切以公司官方公告为准。

  合肥“地主”的三次危机

  早年间脱离体制“下海”经商的人都有一股“不成功便成仁”的冲劲，文一地产创始人周文育也不例外。他是土生土长的安徽人，2004年拿着仅有的30万存款以及四处筹借的1000万资金杀入房地产市场，开始了他的地产生涯。

  经商之前，周文育在安徽省电信系统工作，可以说没有丝毫地产开发的经验。但几经周折后，拿下合肥东城龙岗的一处破厂房后，周文育的思路逐渐清晰，他要深耕省会合肥，甚至占领合肥市场。

  这座破厂房后来摇身变为“瑞泰城市家园”，为周文育带来了第一桶金。首战告捷后，周文育便招兵买马扩充公司规模，并且开始在市场上网罗好的土地和项目。而后，周文育又陆续成立广告、房屋代理、建筑、建材、物业、劳务、酒店等一系列围绕着房地产的子公司，并在2007年收购一家房地产开发有限公司，迅速拉大了盘面。

  但事业刚有起色，周文育就遭遇了第一次重大危机。2008年下半年，受到美国次贷危机的影响，房地产市场一片萧条，许多区域型的中小房企倒了下去。文一地产的处境同样危险，约莫3个月的时间里，其销售量几乎为零，面临无米下锅的窘境。

  好在周文育不是一个拘于小节的掌门人，属下一句“要是3000的话，我就要了”的玩笑话让他找到自救的出口。周文育当机立断，决定将商铺以3000元、住宅以2600元/平方米的价格卖给员工，受到内部员工及员工家属的抢购。就这样，依靠“内销”，周文育化解了这场危机。

  周文育认为，企业的现金流十分关键，房子即使卖亏一点，总比企业因失血过多而死去强，“这个时候首先要考虑活下来，只要活着，就有希望看到春天。”

  这样的逻辑同样应用在了2013年文一地产的第二次销售危机中。彼时，全国楼市降温，合肥楼市更是进入“寒冬”，重仓合肥的文一地产去化压力空前。为了消化库存，周文育再次启动降价策略，他准备在报纸上刊登“降价200元”的广告，但就在报纸即将付印的时刻，他又再一步让价，将折扣从200元降到了500元。

  顺利闯过第二个难关，周文育和文一地产迎来了高光时期，遵循着“做大规模”的原则，文一地产在安徽市场一路狂奔。2014年至2016年，文一地产共计获得26宗土地，其中有不少地块都是区域“地王”。而此时，恰巧是合肥楼市崛起的阶段，文一地产顺势被推到了合肥本土第一大房企的位置。

  布局全国计划就此展开，周文育的目标是在2年内进入全国房企30强，3年进入全国20强跻身全国一线房企阵营。

  “如果合肥的楼市一直暴涨下去，文一地产冲到30强不是没有可能，那个时候它已经是合肥的‘地主’了，手里的地块位置好，都能卖得起价钱。”前述分析师说，2016年10月合肥出台加强版调控政策，限购、限贷、限价之下，合肥市场转而进入冷静期。

  严厉的调控不仅阻碍了文一地产的销售，还为其带来一场“舆论风暴”。2017年，有自媒体撰文称，文一地产资金链断裂，向政府申请破产遭到拒绝。“破产门”最终以警方介入及文一地产的正式澄清结束，但文一地产作为安徽“大哥”的光芒就此暗了下来。在克而瑞发布的2019年房企销售榜单中，文一地产以100.5亿的销售成绩排在第160位。

  迟到的上市计划

  历经三次“劫难”，周文育似乎变得谨慎了不少，他选择踩着别人的脚印往前走了。

  “现在试错成本太高，大房企有安全垫，敢去尝试别人没走过的路。但是小房企迫于资金的考虑，复制市场中的成功案例可能会保险一些。虽然从概率的角度来说，成功率肯定不是100%的，但是有参考案例，肯定比瞎子摸鱼要好得多。”前述分析师指出，文一地产的发展明显未达到预期，参照同类型房企的样板，快速上市得到资金支持才有机会不被甩得更远。

  2018年以来，确实有很多与文一地产规模相当的房企提前在资本市场试了水，一个接一个的成功案例亦给了它信心。例如去年完成上市的银城、景业名邦、汇景控股规模都比文一地产要小，再如2018年大发地产上市时规模不足百亿，到2019年底销售额突破了200亿。

  与文一地产背景更加相似的三巽在两年前将总部从安徽搬迁至上海大虹桥，还不到百亿规模的它，喊出了三年“五年千亿”的目标。当时，亿翰智库董事长陈啸天曾向时代财经表示，三巽总部搬迁至上海的目的就是其“千亿”的第一步。

  来沪之后，三巽渐渐有了变化。2018年以来，其陆续招揽多位职业经理人，包括前奥克斯地产总裁侯波和原正荣地产执行董事王本龙。去年10月，三巽赴港IPO，而参与过正荣地产IPO的王本龙，被外界认为将是推动三巽上市的关键人物。

  “上海的资源要比安徽丰富，也更专业。这方面，文一地产的速度比三巽慢了一拍。”前述分析师称，尽管文一地产在近几年走出安徽，布局了武汉、南昌、上海等城市，但其重心仍在合肥，设立双总部的就是为了圆四年前未完成的上市梦。

  2017年，周文育完成了以1.5亿元现金收购A股上市公司中发科技的程序，正式入主中发科技。这一举动被业界认为是为文一地产借壳上市，但上述分析师称，由于A股迟迟未对房地产企业打开窗口，加上种种技术原因，文一地产借壳的计划搁浅。后中发科技更名文一科技，经营状况也不太理想，2019年度业绩预计亏损6500万至8000万。

  不过，需要主要注意的是，今年在港股排队的海伦堡、奥山、万创国际、三巽纷纷面临招股书失效的问题，上市进程被拖慢。这意味着，若选择在此时上市，文一地产的IPO之路恐怕不会平坦。

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