合肥“地王”文一地产涉诉107起 上市传闻背后欲解融资渴求

  近期，安徽房企文一地产有限公司（下称“文一地产”）“正与投行密切接触、筹备赴港上市”的消息传出后，外界对于文一地产当下的处境颇感好奇。

  公开资料显示，创立于2004年的文一地产，属于以安徽为中心的典型区域房企。目前，该房企已打造瑞泰、托斯卡纳、名门、锦门、豪门、湾系等六大系列近80个楼盘，累计开发面积600余万平方米，产品涉及商业、住宅、办公、别墅、文化旅游等。

  尤其需要指出的是，最近三年文一地产业绩出现下滑，不仅如此，2020年该公司涉及诉讼接近百宗。作为一家区域房企，文一地产诉讼缘何居高不下？同时，对于外界质疑其资金链困境问题，公司方面将如何解释？针对这些问题《投资者网》致函文一地产，但公司一直未作任何回应。

  昔日“地王”涉诉107起

  回首往昔，激进拿地，有着合肥“地王”称号的文一地产，在2016年以高价形式接连拿下8宗土地，其中，以76.89亿元溢价率达400%拿下合肥滨湖地块为典例，让其成为当地名副其实的“地王”。

  相比那些年的高价拿地，近年来文一地产在土地市场上显得并不积极。与此同时，接二连三的诉讼及通报却让该企业应接不暇。

  2019年10月31日，文一地产旗下文一春风里2号楼发生了因工人操作不当引发火灾。据当时合肥市城乡建设局通报显示，项目建设施工存在现场管理混乱、坠落半径内堆放建筑材料等安全问题，被责令全面停工整改，挂“黄牌”警告，且被列为重点监管对象。

  2020年4月25日，文一地产旗下长丰县文一锦门繁华里项目，因设备安全维保不到位被合肥市城乡建设局通报，并将其列为重点监管对象，记不良行为记录一次。对此，业内人士认为，“主要是由于管理不善，导致带病设备工作仍在运作。”

  需要指出的是，除半年来两次通报批评外，文一地产还面临大大小小近107条的诉讼，涉及房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷、民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷、金融借款合同纠纷等。

  据《投资者网》查询中国裁判文书网显示，以房屋买卖合同纠纷为例，2019年涉诉3起；2020年以来涉诉3起； 

  截至2020年5月8日，文一地产面临着107起法律诉讼。其中，司法案件45宗、法院下发裁判文书44起、开庭公告6宗以及1起被执行人信息。

来源：企查查

  “从昔日的合肥地王到如今官司缠身，文一地产在质量管控或经营层面确实可能有所失误，而无论是诉讼较高还是管理不善，一定程度上多少都跟早几年高溢价拿地及高周转运营有关，高周转的房企在急于回款的背景下，很难做到质量与速度的平衡。”上海某大型机构券商分析人士向《投资者网》表示。

  上市传闻背后融资渴求

  作为安徽的区域房企，文一地产目前仍未上市，由于暂未递交招股书还无法看到财务状况。据克而瑞数据，该公司销售额一直呈下滑状态。2017年、2018年、2019年的销售额分别为142.8亿元、119.1亿元、100.5亿元。同时，相应下滑还有房企销售榜单排名，分别为110名、142名、160名，三年时间行业排名退后了50名。

  事实上，除销售业绩下滑外，2017年9月，市场还传出文一集团申请破产的消息。但此传闻随着文一集团的官方声明和多部门的出面澄清随之打破。“传闻是有夸大之嫌，但文一地产的资金困境则是事实。”一位熟悉文一地产的业内人士直言。

  公开资料显示，文一地产控股企业有86家，其旗下股权出质则多达55项。目前，文一地产股权出质仍有18项处于有效状态，该部分有效出质股权数额合计2.02亿元。

  据天眼查信息显示，文一地产2019年曾5次出质股权，最近一次股权出质设立登记日期为2019年12月31日，出质股权数额为1500万元，质权人为徽商银行合肥宁国路支行。

  “房企一般通过项目公司抵押贷款，平台公司将股权质押，一定程度反映企业资金渴求度较高，因此，为缓解资金压力，文一地产近几年也一直在频繁展开股权质押融资。”上述业内人士指出。

  同时，汇生国际融资总裁黄立冲认为，在经济增长放缓的背景下，资本市场对于中小房企尤其是区域房企的成长性、盈利能力，会持比较保守的态度，这种环境并不利于企业募资。但如果不上市募资，未来这些企业所面临的空间会越来越小，在两难的选择中，也只有逆市去上市。

  2019年7月，文一集团开始进军上海，以3.11亿竞得闵行区一宗商地。同年9月，集团上海总部正式揭牌，初步形成“合肥、上海”双总部运营格局。事实上，对于进军上海，业内人士的观点认为，是为了推进文一地产上市进程。上海作为全国金融中心，具有人才、资本和信息等方面的高地优势，文一地产可以充分利用上海与国际接轨的营商环境及融资渠道。

  截至目前，在港交所递交招股书的内地房企中，已有超过5家房企赴港IPO遇阻。如：在三巽集团、港龙地产、奥山控股等房企招股书接连失效，文一地产相似的是规模也较小、也面临着较大的资金压力，上市前程如何尚未可知。

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