负重进击 老牌粤系房企敏捷重启回归路

  一个月内，两次因重大收购事项停牌，沉寂6年的老牌粤系房企敏捷集团正以进击的姿态重回聚光灯下。

  11月17日，在短暂停牌后，敏捷控股有限公司(股票代码00186.HK,以下简称“敏捷控股”)公布，集团于2020年11月13日，投标方广州市瑞华物业发展有限公司(公司间接全资附属公司)透过挂牌出售成功中标：该土地(南宁)之土地使用权，投标价为人民币8.589亿元(相当于约9.97亿港元);及该土地(汕头)之土地使用权，投标价为人民币13.97亿元(相当于约16.21亿港元)。

  算起来，这已是敏捷控股一个月内第二次短暂停牌。

  10月15日，敏捷控股也曾因发布非常重大土地收购事项而短暂停牌。

  彼时，重大收购指向敏捷在宁波的首次拿地行为。根据公告，10月14日，宁波江北区出让1宗宅地，经过67轮经竞价，广州市瑞华物业发展有限公司（敏捷）以总价9.56亿元竞得，楼面价13242元/平方米，溢价率26.12%。

  “两次停牌，所涉及收购土地金额不是很大，根据港交所相关规定，所谓非常重大收购事项是指，发行人或其境内权益公司收购资产的价值相对于自己的比重100%或以上。由此可见，敏捷控股今年投入了大量资金购买土地，扩张意愿较为强烈。”广州地产研究协会研究员刘彻告诉记者。

  加速土储 百亿元投入旧改项目

  敏捷的进击从2019年开始。

  2019年8月1日，敏捷控股发布公告称其间接全资附属公司向目标公司长沙市宁乡敏骏房地产注册资本出资1040.82万元以拥有其51%的股权。据悉，敏骏房地产拥有长沙市宁乡县一宗住宅用地，占地面积约4.95万平方米，现时为空置地盘，并预定于2019年底前发展。

  值得关注的是，该笔收购，是敏捷控股首笔房地产相关业务。2017年9月，敏捷集团通过债券收购的方式买下的H股嘉域集团有限公司的壳资源，但其经营范围为电子消费品及家居电器用品等，并不涉足房地产业务，敏捷集团也一直未将原有地产业务注入敏捷控股。

  此次收购，让行业内猜测颇多。

  对此，敏捷控股给出的解释是：“由于疫情导致中国主要城市业务活动受阻，管理层预计于下一年难以维持收入来源。此次增资显示我们进入中国物业发展的决心，也是集团发展的重要里程碑。本集团随后将专注土地收购，增加土地储备质量和数量，旨在将中国物业发展作为本集团的一项主要业务，以促进其可持续增长。”

  2020年，敏捷加速了进击。

  2020年3月2日，广州公共资源交易中心公示广州市增城区中新镇泮霞村旧村全面改造项目公开选择的合作企业结果，敏捷拿下泮霞村旧改，该项目其系增城第二大旧改项目，总投资预算100亿元，拟改造用地面积超100万平方米。

  9月24日晚间，敏捷控股发布公告称，间接全资附属公司广州市瑞华物业发展有限公司19150万元摘得郑州巩义市一宗住宅用地。公告显示，该土地位于河南省郑州市巩义市青龙山路东、人和路南，占地面积约为35702.18平方米，并用作住宅用途。

  9月29日，广州市瑞华物业发展有限公司(该公司间接全资附属公司，投标方)透过挂牌出售成功中标该土地之土地使用权，投标价约为人民币1.99亿元(相当于约2.24亿港元)。该土地位于中国广东省阳江市阳东区广雅路南边及规八路西边，占地面积约为62089.4平方米，并用作住宅用途。

  9月2日，敏捷控股以2.64亿元竞得河南巩义宅地，土地面积3.66万平方米。

  从拿地方式来看，敏捷今年很多项目是通过公开招拍挂方式获得。

  从拿地风格来看，也变得颇为豪气。以11月13日拿下的珠港新城黄厝围片区LH-04105为例，这宗地被其以139700万元的总 竞得，纯住宅成交楼面价5981.7元/平方米，溢价率0.72%；成交综合楼面价5013.6元/平方米，溢价率0.72%，成功卫冕地王宝座。

  从拿地布局来看，敏捷此前的项目主要集中在珠三角、粤东、粤西区域的主要重点城市。今年以来，敏捷加速吸纳土地储备，分别在汕头、阳江、巩义、杭州、梅州、南沙、佛山、金华、江门等地落子布局。

  “如此频繁拿地，多少会对其资金带来一定压力，也考验其销售回款能力，从以往信息来看，敏捷很少发债融资，大多是靠自有资金在滚动运转。”一位广州本地房企营销总经理告诉记者。

  机构数据显示，2019年敏捷实现销售额505.3亿元，销售面积399.3万平方米，权益销售金额490.2亿元。据不完全统计，敏捷今年上半年拿地金额107.82亿元，已占其销售额21.34%。

  一场回归大戏

  根据敏捷集团官网资料显示，敏捷地产创立于1993年，1998年其第一个住宅项目锦绣生态园亮相番禺，并以此打开广州市场。2005年其确立以珠三角为核心的发展战略，以“短平快”的操盘模式迅速扩大规模。2008年，其开发面积已超250万平方米，全年在建楼盘高达15个。2009年，其开始全国拓展步伐，相继进入进入三亚、包头、鄂尔多斯等城市。

  2012年其销售额首次突破百亿，2013年敏捷地产集团以210亿元的销售额以及211万平方米的销售面积，位居中国房地产销售额百亿企业榜的第31位，甚至超过一些已上市地产企业。

  这一年是敏捷地产的高光时刻。其首次以销售10783套商品房、95.19万平方米、112亿元的业绩，登上了广州楼市排行榜榜首。

  然而2014年以后，其规模增速却停滞不前，甚至一度出现下滑。机构数据显示，2018年，敏捷集团以436.8亿元的销售额和同等的权益金额，在2018中国房地产企业销售TOP200排行榜中分列59和54名，排名成倍下滑。2020年前9月，敏捷地产实现357.9亿元的销售额，排名再次跌至61位。

  此次重启加码拿地，让人将难免对这家老牌粤系房企多了一些期待。

  据信托网信息显示，在2019年以来，敏捷旗下项目曾多次依赖信托产品募集资金，信托产品预期收益在7.3%至9.2%之间。敏捷开始借助杠杆，看来这场回归大戏还在后头。

  11月18日，敏捷控股有限公司发布盈利警告，预期截至2020年9月30日止六个月将录得股东应占亏损约2000万港元，而2019年同期则录得股东应占亏损约900万港元。

  敏捷控股表示，亏损增加主要归因于疫情导致不利经济状况令收入显著下降；及集团物业发展业务主要因预售活动所产生的销售费用增加所致。此外，敏捷控股预期将于2020年11月底前，刊发截至2020年9月30日止六个月的中期业绩。

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