房产投资,值得考虑吗?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-18 18:15

20年前，大多数人还没有意识到房产的投资价值；10年前，大多数人会毫不犹豫的投资于房产；但到现在，房产是否值得继续投资，成为了一道两难的选择题。

有一位朋友向我咨询，手上有百来万，也看上了一两套，感觉不错的房子，总价400来万左右，但是从投资的角度考虑，到底之前应该用来贷款买房子，还是应该存在银行或者买理财产品呢？

01，先做一道数学题

假设我们现在面对的是一套400万的房子，买入之后收取租金，5年之后卖出。

这位朋友手上的100来万，可以选择先支付35%的首期，即140万，加上税费大约15万，刚好把他手上的现金用完。

作为对比这155万的现金，如果我们存在银行的定期里，5年的定期存款，以4.25%的利率计算，5年后可以拿回188万。

而我们要购买这一套400万的房子，除了已经支付的首付之外，还要向银行贷款260万，假如分25年还清，因为是二套房，贷款利率上浮加点，假设为5.2%的话，在未来五年支付利息67.6万。

我们再把这套房子租出去，目前是市场上，租金收益率大约1.5%，这套400万的房子，租金每年收入大约6万元，未来5年可以收30万的租金。

因此我们为这套400万的房子，除了支付400万房款之外，还要支付税费15万，贷款利息67.6万，获得租金收入30万可以抵扣，实际支付452.6万元。但是因为如果我们把最开始的155万存在银行，还可以获得33万的利息，所以5年之后这套房子要卖485.6万，才比存在银行划得来。

02，几点说明

几点需要说明的：

第1，测算中所举的例子不是自住，而是投资。以35%的首付为例，但在现实生活中可能不止35%。如果首付越高，相应这笔钱存在银行的利息收入就越高，机会成本就越高。

第2，不少人质疑4.25%的5年定期，其实今天许多小银行在理财APP上都有4.8%左右的年化。如果担心银行倒闭的风险，大可多存几家银行即可。

第3，有人认为400万的房子租金为6万会不会偏低。其实，房子租金的高低和其所在的城市关系很大，我们可以在相关的平台搜索到二手房的租金价格，即使是不同的城市，出入也不会很大。但考虑到租金的同时，也要考虑房子衍生出的其他费用，如水电、装修费等以及空租期，还有中介费用。

综上来看，房产可能要5年内涨21.4%，才能抵得上钱躺银行里的收益。

那么，谁又能保证在未来5年内能涨21.4%呢？

03，选择题

可能每个人都有不同的看法。如果你拿北京或广州的房价为例子，未来5年涨得肯定没那么多，如果拿深圳或杭州的房价为例子，涨的可能就不只19%了。

不过，拿过去房价的走势为参考，参考价值是很有限的，选定地段这事跟选股票一样，要审时度势，判断大盘，三思而后选。

不管怎么说，房产市场的收益存在许多不确定性，而存银行则为稳定的4.25%年收益，你是愿意冒更大的风险争取更大的收益还是求稳呢？

所以在此之前，我们最好清楚其风险和收益，做到心里有"数"。

04，一题更复杂的计算

因为未来5年，房价上涨下跌或者不涨不跌的概率都存在，所以其实这是一道更加复杂的概率题目。

我们假设房价不涨的概率为30%，下跌10%的概率为10%，房价上涨的概率就是60%，但是只有涨幅达到35.8%时，这个概率题计算出来的结果，才能做到房产投资的收益率大于银行存款的收益率。

所以，在你投资房产前，最好要推算出它上涨的概率和涨幅，如果收益能达到自己预设的标准，再投资不迟，否则，把钱存进有4.25%年转化率的银行可能才是最好选择。

但你觉得未来房价五年上涨35.8%的概率甚至可能不足60%时，还不如考虑一下其他的投资方式，超越银行4.25%的年化收益率，其实并不难，没必要非把钱放在房地产不可。

存银行4.25%的年化收益率， 5年下来就是23.13%，从股票市场里获取23.13%的收益，对于财说得明白来说并不难，过去这些年，平均下来的收益率远大于此。

能给大家的答案是，多考虑合理的资产配置，手上有百来万，买房还要贷款，但配置好进行其他投资，却很大机会获得更高的收益。