青岛刚需无处可去?三居最低68万起的即墨你愿意么

上半年，即墨的土地市场疯狂井喷，各类住宅、商业用地频繁出让，诸多头部房企接连布局，万达重回青岛之作也献给了即墨。一时间，即墨的风头无二。

近几年来，即墨一直以来也是岛城楼市的活跃成员，不限购、靠山近海、临近主城，规划明确，房源充裕促涨了即墨楼市的热度。

而根据最新的发展规划，即墨如今的区域板块多增加了国际陆港及蓝村区域板块和鳌山湾未来城板块，加之原本的蓝谷、省级经济开发区（创智新区）、即墨古城及周边区域、国际商贸城、汽车产业新城、大沽河流域现代农业示范区等8个板块的融合协作，也将促进即墨的发展更上一层楼。

在一年临近收关之际，经历过秋收的即墨楼市又将有那些看点呢？

即墨古城

即墨古城及周边区域板块就是即墨的中心城区，也是即墨本地置业者的主要选择板块。

该板块作为即墨的行政机构所在，发展历史较为久远、基础深厚，人民医院、宝龙广场等配套成熟，各学校也分布广泛，生活圈的醇熟也让该板块人气十足。但也正由于该板块发展起步较早，所以板块内老城区的风貌也相对明显，老一代的建筑也在一定程度上制约着焕新的脚步。

目前该板块内也聚集了不少名企开发商项目，产品以高层等普通住宅产品为主，公寓等商业产品也有在售，整体价格相对稳定，均价维持在13000元/㎡上下。

青岛蓝谷

与崂山区紧接的蓝谷板块，在发展与规划上足以吸睛。

位于即墨以东沿海地段的蓝谷板块，在打造全国经略海洋高地和旗帜的规划下吸引了一波海洋和高新技术产业及院校，相关的技术人才涌入为蓝谷带来人气；地铁11号线将即墨拉入青岛半小时生活圈，也使得即墨成了主城人置业的一个备选；齐鲁蓝谷医院全面施工，曾经“生活不便”的蓝谷也在逐日改头换面……

诸上的利好让蓝谷板块一时间人气火爆，曾吸引不少外地的投资客和本地的购房者前去置业。此外，蓝谷如今所面临的的境况也很明显，产业、项目的规划虽在施行，但板块内自身的商业、教育等生活类配套发展还需时间，热度也有所回落。

目前蓝谷内的住宅项目占比也较丰富，除却洋房、高层、小高层类的普通住宅产品外，还有别墅、公寓、写字楼等产品在售，整体均在维持在万元线上。

创智新区

作为即墨城市发展新中心——省级经济开发区（即创智新区）承担了即墨城区的发展新规划。

就目前情况来看，省级经济开发区作为新区依旧以“新”为最初形态，不论是市政建设还是生活人气上，都距离成熟有较大的差距；但作为即墨行政机关的转移板块，省级经济开发区相较古城及周边区域而言，更利于建设新一代的城市圈，盟旺山公园和龙泉湖公园保证了开发区资质，山师实验学校、即墨实验高中等优质教育资源分布，以及大悦城等大型商业体的落地，也将补足生活配套。况且近年以来省级经济开发区的土地出让也较为频繁，各宗性质的地块出让也将开发区规划的满满当当。

目前该板块新项目较为林立，海信、海尔、保利、青铁、中骏、中海、和达等大开发商现行落脚，为开发区提供了丰富的楼市产品；但由于开发区现在欠缺人气，所以板块整体均价稳定。

国际商贸城

位于即墨城西的国际商贸城板块，近年间可谓是“热”力十足。

作为即墨打造的青岛新型商贸聚集区及新型居住地，国际商贸城板块自去年始便开始显露规划。板块内运行有即墨北站，可搭乘高铁前往青岛主城区，这也让高铁通勤引起了不少讨论；中南、荣盛、中梁、首创等房企纷纷摘得商贸城板块的住宅和商业用地，加之已有的海尔、招商、中冶等品牌房企，商贸城板块可以说是大鳄云集；此外，阔别青岛已久的万达也将重回青岛之作落于商贸城板块，并且规划总建面12万平的万达广场。

商贸城板块作为即墨商贸传统的源流地，多年以来只有大润发、利客来、利群等传统老牌商超配套，万达广场的加入无疑为商贸城板块的商业注入了一剂强心针，商业配套的完善也将带动板块人气。同时，板块内长江路、华山路小学和即墨28中、萃英中学，又是即墨闻名的重点学校，学区房也是其优势。同时据卓易数据显示，城西的商贸城板块在1-10月间的去化周期为15个月，在青岛各板块中去化位居上位圈，活力凸显，可以说，城西的商贸城板块未来也将十分红火。

目前而言，商贸城板块虽作为后起之秀，在项目数量和种类上较早先发展的古城板块和蓝谷板块也不遑多让。且由于项目分布密集，所以在价格上诸项目竞争也较为明显，价格差距也较大。

鳌山湾未来城

包含温泉板块的鳌山湾未来城，南接蓝谷板块，将定位打造全国海洋经济融合发展先导区。

据目前来看，鳌山湾未来城虽优享三湾三城的战略规划，但由于位置距离区中心、市中心较远，且交通有限，所以在发展上落于人后；同时地铁11号线打通至鳌山湾板块，交通屏障的打破加之板块独有的温泉资质，为该板块提供了一定的度假、休闲的商业红利，但温泉资源具有季节性，由此而来的人气不足以支撑起片区的发展。

目前板块内的普通住宅项目较少在售、价格也是洼地水平，而别墅类等康养、高端、休闲类的产品分布较多。

汽车产业新城

汽车产业新城位于即墨以北，目标打造全国汽车产业重要生产研发基地。

而作为已汽车为主线的发展脉络，汽车产业新城内已率先引进了一汽大众汽车有限公司华东生产基地，同时板块内修建起汽车公园等主题类场所，凸显板块特色。而为了促进板块的发展，汽车产业新城对高精尖技术、专业的人才也需求巨大；为吸引、留住这类人才，城市建设和配套也在同步提上日程。截至目前，仅有青岛大学即墨实验学校是养不成人气的，生活配套的丰富也是该板块下一步的发展重点。

而汽车产业新城的发展也是可期的，去年底华侨城便开始在汽车产业新城内摘地，今年4月也与青特等开发商共同瓜分数宗住宅和商业地块，目前汽车产业新城内也有这两个大型开发商坐镇，虽是价格洼地，但汽车产业新城的起步也才刚刚开始。

国际陆港及蓝村

紧邻城西商贸城板块的国际陆港及蓝村区域，也将打造成青岛高水平开放门户。

起南接的城阳作为外地进出青岛的北大门，其相邻的

国际陆港及蓝村区域自然也分担了一部分开放门户的职能。而据目前的情况来看，国际陆港及蓝村区域目前发展逊色；但上半年百联奥特莱斯摘得了蓝村镇近10万平的商业用地，为该板块注入了大型配套的发展动力。

目前该板块内也有龙湖、青铁等大开发商项目分布，价格水平也属洼地。

纵观即墨的八个功能板块，目前仅西北部的大沽河流域现代农业示范区暂无楼市项目。

不过，就即墨目前的发展趋势来看，东部沿海一带定位高端、中部城区发展新兴居民区、西部和北部发展产业先行；而区域的发展现状也决定了楼市的运行状态，东部接收了外地投资者的青睐和部分城区购房者的关注、中部成为本地购房者的选择中心、西部和北部因发展落后而楼市热度较低，房价上，也是以中部和东部为上、西部和北部为价格低洼。

即墨的楼市虽整体表现活跃，但去化却并不突出。据卓越数据显示，即墨全区的去化周期为23个月。去化压力大，上半年又有大批量的住宅用地出让，后续的库存又将增加，即墨楼市竞争将日益加剧。

2020年第四季度已经过半，岛城楼市又将开始最后一波冲刺，即墨是将逆流而上重现上半年的高光，还是将沉默无闻草草收场，还是拭目以待。

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