四大片区支撑即墨楼市:价格亲民不限购能引来多少刚需客?

作为青岛最北城区，即墨在撤市划区的近三年里，与青岛主城区的“心理距离”不断拉近。

在三湾三城发展战略的大背景下，即墨各地大规划大项目捷报频传，地铁通车、商业崛起、高校集聚，也让即墨的房地产市场更受关注！

特别是在今年的上半年，在疫情黑天鹅影响下，即墨新建商品住宅市场依旧交出了超4500套成交量的年中答卷，新房均价也保持着稳中有升的良好态势。同时，上半年即墨土地市场的高供应高成交，也为已经到来的2020年楼市下半场“战役”打好基础。

有着千余年建城史的即墨，在近现代的发展以即墨老城为基础，整体呈现出了自东向西的发展脉络，逐步形成了中心城区、蓝谷片区、蓝色新区和城西商贸城四大主要板块。

中心城区

作为即墨行政中心所在地和发展最早的区域，即墨中心城区无论是交通商业还是医疗教育，各方面配套都是最为成熟和完整的。但也正因为发展的早，规划的整体性不高，随着人口密度的增加，呈现出相对的拥挤和老旧的城市面貌。

最近几年，即墨加快了中心城区老城改造的步伐。新项目入市，一方面增加了中心城区新房的供应量，另一方面也提升了老城区的城市风貌。

目前，即墨中心城城区在售项目不乏名企大盘，但受既有配套和交付标准（装修/毛坯）的影响，价格差异较大，装修房源单价在1.3万至1.6万左右，毛坯房源多在万元线出头。

蓝谷片区

从最早以“温泉”闻名的舒适改善区到M11通车后，开始主打刚需刚改产品，即墨东部的蓝谷片区一直有“青岛（主城）后花园”的别称。

作为第一个与主城区有地铁通达的区域，蓝谷片区有着即墨其他区域无可比拟的交通优势。而M11沿线的地铁盘和近地铁盘的价格，仅有主城新房价格五六成左右，这对于经济实力不强的购房者来说，无疑是最大的利好。因而蓝谷也成为了即墨第一波吃到到主城刚需外溢红利的区域。

但除了交通外，其他配套相对薄弱是蓝谷现在面临的的最大问题。商业、医疗和基础教育的规划，从落地到投入使用还需要一定的时间。因而现阶段把蓝谷作为第一居住地，是必要忍受一段时间生活上的不便。

目前，蓝谷片区大盘汇聚，产品类型多样，购房者可选择的空间极大。价格方面则呈现出沿地铁线由南向北、由近到远递减的趋势。

蓝色新区

从地图上看，蓝色新区是即墨老城与蓝谷的连接点，处于即墨行政区的几何中心，从区域位置和发展的定位上来说，极具置业优势。

从配套上来看，龙青高速的通车，不但让本区加入与青岛主城的半小时生活圈，也让这里成为了青岛辐射胶东地图的重要枢纽；一系列大型城市公共服务机构的迁入，让该区域逐步发展成即墨新行政核心成为可能；大悦城等大型商业体的落地，完善区域配套。同时该区域配套了山师实验学校、创智新区实验学校、即墨实验高中等优质教育资源，基本可以满足区域居住者的教育需求。

与所有新城区面临的问题一样，蓝色新区也有着人气不旺的问题，这点随着核心区建设的逐步完成和城市职能部门的迁入，已经有了改善的趋势。但区域发展的定位高、起点高，导致该区域内项目定价略高，以一个尚在建设的新区而言，价格缺乏竞争力。再加上区域发展上升期正面遭遇楼市“冷静期”，导致该区域楼市发展始终不温不火。

不过，蓝色新区楼市发展的“瓶颈”或许将因核心区土地出让完毕而有所突破。目前蓝色新区核心区基本已无大宗可开发商业/住宅用地，区域开发进入向外延伸扩展阶段。已经入驻核心区的项目，如何开发自身的“稀缺”价值，将是下阶段该区域房企面临的主要课题。

城西商贸城

上半年，即墨楼市的高光片区，非城西板块莫属。

作为即墨传统的商贸物流区域，城西有“北方小义乌”之称，但片区内商业主要还是依托于大润发、利客来、利群等传统的商业品牌。随着万达广场的落地，该片区内的商业配套再上一个新的台阶。

教育配套方面，区域内有长江路、华山路等重点小学和即墨28中、萃英两个重点中学，深受本地居民的认可。

此外，城西板块的交通十分的便捷，片区内华山一路、长江二路、天山一路、蓝鳌路、青威路均为城市主干道，同时可以依托于青新高速即墨北口，快速通达青岛各区乃至全国。同时，区域内还有两条规划中的地铁线路可以与青岛主城、城阳等区域快速链接。

城西板块相对完善的配套和具有前瞻性的规划，对开发企业来说像个隐形的彩蛋，非常有“诱惑力”。从去年下半年该片区加大土地供应以来，已经吸引了禹洲、龙湖、海尔、招商、中南、荣盛、中冶、万达等多家知名开发商入驻，悄然成为了即墨最受关注的板块。

目前，该区域产品以大户型房源为主，但也有部分适合初买族的小户型。在即墨各板块中，城西板块是下半年纯新项目入市最多的区域，购房者除了有更多的选择外，也可以在价格有所期待。

汽车产业新城

除了以上的四个主要板块，以汽车产业新城为主的北部区域，也将会是即墨楼市发展的下一个重点。目前，该片区还处在开发初期，一应配套尚在规划中，但在新房的价格上，可以说是真正的“洼地”。

从即墨土地供应和城市规划的方向来看，现阶段即墨楼市的重点仍是位置上更靠近青岛主城、区域上临山面海的南部、东部四大板块。尽管房企扎堆，竞争激烈，但城区唯一不限购的政策优势，也是即墨楼市独一无二的。因而，本地购房者+外来投资者成为了即墨楼市最主要客群构成，不过这对于地域广阔，开发潜力巨大的即墨来说，还是稍显不足的。

随着地铁、高铁、高速公路等交通网络的不断完善，即墨楼市相较主城“友善”的价格，已经开始受到一部分主城工作的刚需购房者关注。即墨是否有希望成为继城阳之后，下一个青岛刚需购房者的聚集地？拭目以待吧。

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