港龙带着“傢俬”抢占大湾区

  作为疫情后成功登陆资本市场的第一家房企，港龙中国地产（06968.HK）“钱袋子”颇丰，花起钱来一点不含糊。这个双十一，港龙中国也在“买买买”。

  11日，广州市规划和自然资源局增城区分局出让1宗石滩镇商住地，最终该地块由广州港科置业有限公司（以下简称“港科置业”）以底价38.3亿元成交，宗地面积近20万平方米成交楼面价6499元/平方米。

  乐居财经获悉，港科置业于2020年10月14日在广州市成立，股权穿透后，由港龙中国持股60%，皇朝傢俬集团持股40%，

  结盟“地头蛇”

  还在成长期的港龙，更多地是选择与品牌房企合作开发。截至今年6月底，港龙与其他开发商参与的项目已达93个，占总开发项目的75%。

  不过，这次的合作伙伴是个生面孔。据公开资料，皇朝傢俬母公司为皇朝家居控股（01198.HK），是一家集专业研发设计、生产制造、全球销售与售后服务于一体的品牌家具企业，厂房面积达1500多亩，分别在广东增城、东莞等地开设11家分厂，主要生产高档民用家具。

  公开资料显示，本次竞得的石滩镇商住地，正是早前皇朝家居在增城“三旧改造”中，被增城区相关部门收回的地块。

  有了这层渊源，港龙选择皇朝家居，就好理解了。其一，广州增城是皇朝家居的大本营，在后续开发过程中，可为港龙提供诸多便利；其二，皇朝家居手中有大量现金，根据皇朝家居早前公布的土地回收协议，土地收回给公司带来的收益约为13.06亿元；其三，作为房地产下游的家居企业，主要以投资者身份参与，港龙操盘，拥有绝对话语权。

  上市以来，港龙在深耕长三角的基础上，逐渐向全国辐射。这次拿下广州增城地块，是港龙中国首次挺进大湾区，也是扩储路线图里早就计划好的一步。今年的中期业绩会上，港龙中国高管曾透露，公司成立了粤港澳大湾区区域公司，并且已经有项目准备落地。

  外拓有章

  据统计，在上市后的4个月时间里，港龙已获得8处地块，陆续在江苏、四城、安徽、广东落子，耗资共计84.57亿元，其中，首次进入了四川成都、安徽合肥、广东广州。

  今年上半年，港龙于海门、宜兴、芜湖及常州购入五块土地，新增土储84.78万平方米，截至上半年末，港龙中国的土地储备为540万平方米，主要位于二三线城市，其中大本营江苏省占比68.1%。

  港龙拿地非常坚决，8月24日，在经过107轮报价以后，上海港怀置业有限公司（港龙子公司）以12.72亿元竞得盐城一处位于东进路南、开放大道东侧地块的商住地，成交楼面价10740元/平方米，溢价率93.32%。10月21日，南通港轩置业（港龙子公司）以总价6.83亿元斩获如皋市城北街道城北社区一处地块，成交单价11160元/平方米，溢价率77.14% 。

  港龙的扩储路线在三年前就有了规划。早在2017年，港龙走出江苏，将业务版图扩张到了浙江湖州、上海、安徽等城市，2018年进入上海等一线城市，新拓展至华中及西南地区，进入河南、贵州两省的多座城市。这一年，港龙中国的规模迅速扩大，收益由2017年的4.33亿元约增长了4倍至16.59亿元。2019年又将总部搬迁至上海。

  热衷于合作的港龙，先后与力高集团、中建房产、大发地产、黑牡丹置业签订战略合作协议。“第一，可以互相利用对方的人脉资源；第二，互相提升品牌效应，降低我们的融资成本。更关键的是，通过合作，不管是在前端还是在后端，公司的资金压力都会小很多，资金回笼情况也会更好。”港龙中国副总裁张鸿光在中期业绩会上这样表示。

  合作开发的模式使得港龙中国的业绩快速增长。截止2020年6月底，港龙中国实现营收17.13亿元，同比增长190%；实现毛利润6.56亿元，同比增长158%；实现归母净利润4.72亿元，同比大增402%。今年前10个月，港龙中国实现销售额223.2亿元，位列克而瑞销售榜单第89位。

  规模快速上升的同时，港龙极重视财务安全。截至2020年6月底，净负债率较期初上升了48个百分点至69%，但仍处于行业低位；同时银行结余的现金约为54亿，而一年内到期的有息负债为20.52亿元，现金短债比达到2.6倍，基本没有短期偿债压力。

  上市后，港龙中国股价最高涨至5港元/股，涨幅达27.2%。截至11月13日收盘，港龙中国收于每股4.5港元，高位震荡。

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