龙光千亿中途:走出大湾区与谋求多元化

来源：观点地产网

过去这半年，对于龙光而言，有着重要的节点意义。

此前一年多时间，龙光加快了职业化管理的进度条，傅明磊、冯征等多位职业经理人加入，这些变化在中报里或许已有所体现。

8月21日，龙光发布2020年半年度业绩报告，期内确认收入为310.34亿元，同比增长14.9%；毛利约为109.34亿元，毛利率35.2%；母公司拥有人应占净利润为61.57亿元，同比增长20.1%；母公司拥有人应占核心溢利为53.34亿元，同比增长18.3%。

疫情影响之下，龙光各项营收数据仍呈现增长势头。

今年亦是龙光迈进千亿的关键一年，在销售规模上，上半年实现权益合约销售额约463.5亿元，同比增长12.1%，完成全年1100亿元权益销售目标的42%。

一位参加了龙光中期投资者会的资本市场人士告诉观点地产新媒体，行政总裁赖卓斌在会上介绍，下半年龙光新推72个项目，货值共1000亿，加上上半年留下340亿货值，下半年货值共1340亿。

根据推盘计划，下半年只需要实现50%的去化率便可完成年度目标。上述人士称，管理层非常有信心完成销售任务。

千亿临门一脚，龙光正在发生了一些变化，包括加快旧改土储转化、投资布局转移、谋求发展多元化等。

大湾区成败

龙光绝大部分信心，源于土地储备的潜力。

截至2020年6月30日，龙光土地储备总面积6401万平方米，总货值达到9340亿，平均地价成本是4610元/平方米。其中，粤港澳大湾区货值占比82%。

相关数据显示，龙光在大湾区货值7620亿元，其中深圳及临深区域（东莞、惠州）货值3899亿元，达到整体货值的40%。

上半年，龙光一半以上的合约销售来自于大湾区。中报显示，深圳区域、大湾区其他区域、西南城市群、长三角都市圈、新加坡及其他区域占比分别约为8.4%、51.7%、22.3%、3.7%、3.5%及10.4%。

但细究可以发现，大本营深圳区域的销售额再一次下滑。从去年开始，深圳区域销售额下滑明显，2019年占比为12.4%，销售金额为118.9亿元。

此前深圳区域贡献了大部分销售业绩，如2016年占全年销售比例44.1%，2018年有所下滑，仍占34.4%。

这或许与龙光在深圳的土储布局相关，有分析指出，龙光在深圳的招拍挂项目不多了，目前大多为旧改资源，尚未转化，无法及时体现在业绩上。

今年上半年，龙光活跃于招拍挂土地市场，一共拿了17个项目，总建筑面积为295.59万平方米。尤其在深圳，击退了数十家房企，以最高限价115.97亿元竞得前海第二宗限价地块，可谓大手笔。

但在大湾区，房企争夺的战场主要是城市更新。

早于2016年，龙光便开始获取城市更新项目。四年过去，城市更新已经成为其业绩增长新引擎。据透露，上半年龙光总共获取了680亿城市更新的土储货值。

一位资本市场人士在投资者会上获悉，未来三年，龙光会提高旧改转化速度，从之前每年转化300亿货值，提速至每年转化500亿货值；未来3-5年，城市更新可以贡献20%的核心利润。

目前，龙光城市更新土储货值4500亿元，布局11个城市，粤港澳大湾区占比94%，可自主改造的区域内拥有城市更新项目可销售价值约2903亿元。

关于未来的孵化项目，主要是深圳、东莞、惠州，项目个数达到20多个，总货值达到1500亿元，据悉已有了详细的铺排计划。

而在大湾区内部，龙光加大了广州、东莞的投资力度。截至目前，于广州的土地储备货值达到800多亿。

据上述人士透露，赖卓斌还在会上分析，从开发周期的角度，总土储51%是属于3年内可以供应的货值，按每年20%权益增长速度进行计算，4800亿货值覆盖了3年所需要的增长货值。

他强调，土储足够支撑龙光未来三年权益合约销售额增长目标。

但土储过于聚焦也会是弊病，龙光开始意识到了这一点。如果仔细回顾龙光这段时间的拿地布局，其实不难发现，大湾区之外的投拓瞄准了长三角区域，包括首次进入上海，以总价23亿元获取杨浦地块。

有分析人士指出，投资者会上管理层提到龙光的投资发展战略已经从原来的聚焦大湾区逐步转化为两个都市圈和两个城市群扩张路径。

上半年，龙光通过招拍挂新增了620亿货值的土储，总建筑面积300万平方米，当中便加大了在长三角和西南城市群的投资。

换句话说，这是龙光开始全国化布局的体现。目前，龙光在长三角都市圈拿下了11个项目，总建面近100万平方米，总货值接近200亿元。

战略想转移

另一方面，资本人士也告诉观点地产新媒体，在投资者会上，龙光罕见地强调了商业运营以及产业运营板块的内容。

其实在中报的未来展望中，提到了这样的一段话：集团战略定位是“城市综合服务商”，奉行“住宅开发+城市更新+商业运营+产业运营”四大主营业务。

在此之前，龙光的定位一直是以地产开发为主，奉行的是“区域深耕+城市更新”双轮驱动战略。

转变战略，应该也是龙光这一年的工作重点。4月份，龙光便建议将中文名称由“龙光地产控股有限公司”更改为“龙光集团有限公司”，集团兼提供城市更新、商业运营以及协同发展教育、健康、养老、文化、体育、度假等配套业务。

当时称，更名符合集团长期发展策略，有利于集团核心业务协同发展，打造整体品牌，为股东和客户创造更大价值。

按照资本人士的说法，龙光已经开始把未来持有经营纳入到新的5年以及10年发展计划里面，这部分业务会带来长期可持续的现金流收入，抵御房地产政策和风险，实现跨周期的增长。

具体的做法，商业方面规划依托TOD建设，结合商住联动投资模式，选好核心城市轨道上盖项目，做一站式体验中心，逐步培育稳健租金收入；产业运营方面则是研发中心、数字中心、后勤中心、服务中心的运营模式，为各类企业提供高性价比的产业办公楼。

据透露，这些商业项目、产业项目大多会从城市更新项目孵化出来。

上述资本人士引述纪海鹏的说法表示：“城市更新项目除了作为开发以外，有相当多的是TOD站点物业，这些物业实际上拿来作为商业经营是非常好的资产，这种孵化可以有效降低商业地价成本的投入。另外在城市更新里，除了销售部分，还可以留一部分作为产业经营。”

至于计划则是，未来5年考虑拿销售收入5-10%资金投入到商业发展，计划实现持有商业面积超过500万平方米，累计开业30个，租金收入超过30亿元。

据该人士透露，现在龙光也有一支专业的商业团队，深圳相关的轨道项目未来会成为集团标杆性项目，为异地复制做准备。

实际上，龙光目前的多元化，还只是概念上的内容，具体项目落地仍需要较长时间培育。根据2020年中报收入数据显示，物业租赁收入6843.1万元，比去年下降3.2%，占总收入比例0.22%。

从微小的数据中窥见，龙光的商业、产业之路还有好长一段距离。

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