布子长三角 龙光入沪

  中房报记者 付珊珊 上海报道

  龙光集团有限公司（股票代码：3380.HK，以下简称“龙光”）上海区域总鲍轶群曾在一次公开采访中表示：“今年我们肯定会进入上海市场，给自己定的目标是至少拿下3块地。”

  对龙光来说，从2018年开启长三角都市圈战略布局至今，已在苏州、嘉兴等环沪区域布局10个项目，但未入上海依然是个不少的缺失。

  7月9日，龙光的入沪计划终于迈出实质性一步。当日，龙光旗下子公司上海骏誉房地产有限公司经过70余轮角逐，力压招商蛇口、金融街等房企，以23.81亿元价格竞得上海市杨浦区一宗住住宅用地块，溢价率18.98%。

  这是龙光在上海布局的首个地产项目。在龙光看来，首进上海，对于公司全国化布局具有里程碑式的意义。

  一直以来，上海作为房地产企业发展的战略必争之地，既有资源，也有人才，同时市场透明度较高。但是，上海对进军布局的房企要求也较高，产品、价格、品牌缺一不可，而龙光作为新进入者，是否能够凭借杨浦项目在上海立足，不少业内人士均表示“有待观察”。

  年内屡次出手上海地块

  今年的上海土地市场，有些企业失意，有些企业却从失意中找到了机会，龙光属于后者。

  此前闹的沸沸扬扬的上海“围标”事件，让上海土地市场三大巨头——中海、华润、万科吃了亏，虽然官方处罚迟迟未见，但一个明显的事实是上海近期土地出让中几乎不见三家房企的身影。

  “不管是地块量级不能吸引以上三家房企，还是出于其他原因，总之这三家企业最近在上海土地市场的确非常低调。”一位熟悉上海市场的分析人士表示。

  为了防止围标事件再次发生，上海土地出让规则也发生改变，这样的改变让更多民营企业有了更多在上海拿地的机会。

  对上海市场进行过详细调研和缜密策划，且对进入上海市场期待已久的龙光，年内已多次在上海土地市场出手。

  此前，曾卷入“围标”风波的上海北外滩地块重新出让，龙光便现身竞拍现场，在经过187轮激烈争夺后，龙光最终因200万元差额与这块“钻石级”地块失之交臂，其被招商蛇口收入囊中。

  一周后，龙光再次出现在上海土地出让市场，巧合的是，与老对手招商蛇口再次“厮杀”，不过这次，龙光最终胜出，以楼面价65440元/平方米斩获了在上海的第一块住宅项目，即上述提及的杨浦区住宅用地。

  龙光集团认为，该地块是上海少有的市中心地铁口高价值优质地块，未来龙光将为城市高阶人群打造标杆项目。

  在上海中原市场分析师卢文曦看来，龙光所拿这块地虽然体量不大，但因为位于杨浦区，偏市中心，相关配套不会特别差，会比远郊项目优质。

  但上述熟悉上海市场的人士也表示，由于地块体量较小，即使未来有利润，利润空间也有限。且虽然地块交通便利，但按照目前周边价格，项目未来定价如果超过9万元，同样的价格，购房者可能不会愿意买这个项目。加上龙光在上海是第一个项目，品牌口碑还未形成，而上海市场是一个不仅认产品、认价格，还认品牌的地方，所以龙光在上海到底能不能发展好，还要看这个项目如何打造，以及后续开盘能否踏准节奏。

  一直以来，龙光的主要布局在大湾区，而城市更新则是龙光近几年新的利润增长点。上海与深圳一样，随着增量开发触及天花板，未来开发商的主要战场就在于旧改。未来龙光在上海是否有可能进行城市更新项目的布局？

  卢文曦则认为可能性不大。其表示：“上海做旧改要求比较高，关键是钱。想做旧改的企业很多，可能目前龙光的体量要想在上海市场分一杯羹，还有点排不上号。”

  战略“里程碑”

  早在2018年，时任龙光首席财务官的赖卓斌就表示龙光的销售目标是2019年实现千亿，2020年达到1500亿元，但计划赶不上变化，在市场下行以及疫情叠加影响下，龙光调整了规模目标。

  根据龙光2019年业绩数据显示，龙光全年实现合约销售额915亿元，同比增长31%，完成年度销售目标的108%，距离千亿只差“临门一脚”。

  2020年，龙光将销售目标设定为1100亿元，而其上半年完成合约销售为463.5亿元，同比上涨12.05%，半年目标完成率超过40%。按照计划，龙光2020年推售权益货值超过1800亿元，一般而言，房企上下半年推货比例为4∶6，从目前完成度来看，龙光今年完成超千亿销售目标是大概率事件。

  但是，千亿之后如何保持规模稳定持续增长，也是龙光需要面临和解决的问题。

  一直以来，龙光深耕大湾区，近几年依靠城市更新也撬动了新的发力点。但区域布点过于集中，成为了掣肘龙光规模提升的一大因素。

  或许意识到“鸡蛋放在一个篮子里”的风险，龙光在2018年开启全国化。

  除了大湾区，龙光需要找到新的规模增长点，长三角区域仅次于大湾区被龙光赋予了重要意义。

  在今年年初业绩会上，龙光管理层公开表示长三角区域是公司在全国化布局中最重要的一个区域，在未来的销售中，长三角区域销售占比要达到20%，仅次于大湾区的销售占比。

  从龙光2019年销售分布来看，长三角区域销售占比仅为3.1%，与管理层制定的20%占比目标相差甚远，这也是龙光迫切进入上海市场的重要原因。

  作为长三角核心城市，上海对于房企的战略意义不言而喻，占领了上海市场，意味着占领了长三角区域发展高地。且根据中国房地产报记者统计，在2020年上半年销售30强房企中，龙光是唯一一个还未进入上海的企业。

  此外，从平均售价来看，龙光在国内布局区域中，深圳的平均售价最高，长三角区域紧随其后，2019年平均售价为18716元/平方米，而此次龙光在上海所拿黄浦区地块楼板价已经达到65440元/平方米，市场人士预计未来该项目保守定价也在每平方米9万元左右，如此一来，龙光在长三角区域的平均售价预计会有提升。若项目操盘得当，预计未来会为长三角区域贡献不错的销售额，进而提升长三角区域在龙光合约销售中的占比。

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