电建地产：消失的利润

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-11 09:23

时隔两月余，电建地产重新将旗下两家附属公司明码标价，摆上货架。

日前，北京产权交易所信息显示，电建地产分别以底价6.45亿元、3902.11万元，转让旗下湖北森南房地产有限公司100%股权和北京金水兴业房地产开发有限公司50%股权。

这并非电建地产首次出售两公司股权。今年8月6日、9月17日，金水兴业50%股权和湖北森南100%股权出售事宜，已在北交所预先披露。不过，彼时两标的公司股权均未注明价格。

此次电建一齐将两公司明码标价，大有急于脱手之意。

尤其是金水兴业50%股权，电建地产仅以3900余万出售。截至2020年三季末，金水兴业总资产达1.09亿元，净资产0.93亿元，售价不及净资产一半。金水兴业另外50%股权最终由金地集团控制，此次出手后，电建地产将不再享有金水兴业权益。

较为耦合的是，此次电建地产出售的两标的公司，近两年都处于亏损状态。金水兴业于2019年度净亏损840万元，于2020年前三季度净亏损206.93万元；同期，湖北森南的净利润则分别亏损1283万元和2063万元。

业绩下滑之谜

今年6月，电建地产旗下上市公司南国置业公告，以股份增发及支付现金方式吸收电建地产名下全部资产。9月，二者重组方案获国资委允准批复。

换言之，电建地产基本实现借南国置业重组上市。

业内人士分析，在重组上市大背景下，电建地产出售旗下亏损公司股权，不排除有资产梳理和财务重整之意。而这与电建地产和南国置业业绩双双下滑不无关联。

乐居财经翻阅电建地产2020年度债券半年报获悉，今年上半年，电建地产营收为82.42亿元，同比降24.16%；净利润为2414.84万元，同比下滑96.67%，扣非净利润则亏损1308.96万元。

相较于电建地产的半年业绩，南国置业亏损更甚。

南国置业最新披露的2020年三季报显示，期内公司营收29.29亿元，同比下降26.93%；净利润亏损3.84亿元，降幅高达1383.83%。针对业绩下滑原因，电建地产表示主要是计提减值及疫情影响，而南国置业则将业绩下滑主要归咎于疫情因素。

对电建地产而言，疫情当真能成为业绩下滑的主要因素吗？实际上，今年以来、尤其在疫情期间，电建地产销售规模不降反升。

根据克而瑞数据，2020年上半年，电建地产以229.9亿销售位列房企百强榜第63位。去年同期，电建地产这一销售业绩还是156.5亿，排名第75位。无论是从销售规模还是排名次序上，可以说电建地产上半年都有了不小突破。

这一点从其半年报中也不难看出。截至2020年中，电建地产货币资金同比增43.82%至132.29亿元，公告解释乃是销售回款及融资增加所致。而预付款一项，也大幅增长52.1%至7.07亿元，其中多为预付工程款增加。

相对应，期内存货亦实现同比下降，由去年同期的1017.81亿元降至948.58亿元。这一点对电建地产颇有标志意义。因为在此之前，电建地产存货已多年稳增不降。

2015-2019年间，电建地产的存货分别为552.85亿元、640.88亿元、698.75亿元、853.3亿元和1017.45亿元，存货金额超过千亿。

销售规模壮大，业绩却显著下滑，电建地产规模利润不成正比源从何来？这与其下滑的毛利率不无关联。

利润换规模？

半年报显示，2020年上半年电建地产综合毛利率为17.75%，同比降6.43个百分点。其中，住宅业务毛利率降5.49个百分点至25%；商业业务降幅尤甚，由去年同期8.75%降至今年的-13.41%。

电建地产毛利率下降并非来自营业成本增长，反而期内营业成本同比下降17.7%。销售规模增加，营收利润却双双下降，业内人士表示电建地产不排除存在大幅降价促销行为。

乐居财经查询获悉，今年上半年，电建地产旗下包括泛悦城市广场、济南洺悦府在内的全国多个项目均有过优惠促销活动。照此来看，疫情期间电建地产以利润换规模也未尝可知。

然而，降价促销的另一面，或将进一步拖累电建地产业绩。2016~2019年间，电建地产曾数次计提减值，均是针对尚未完工的项目。对存货并未计提减值，换言之，对于已完工的楼盘，电建地产似乎有足够信心完成既定销售。

而今，降价多骨诺牌一旦推倒，势必将带来数额不菲的存货减值。在此背景下，电建地产业绩前景将难言乐观。

不过，规模冲刺之路上，电建地产似乎并未止住当前脚步。电建地产半年报提到，公司将切实推进“千亿计划”发展目标。2019年电建地产披露的签约销售为329.16亿元，仅为不足千亿三分之一。

千亿征途上，利润换规模的电建地产还需要多久，才能实现千亿雄心呢？