话企丨逆市拿地背后，电建地产打的什么算盘？

“三道红线”大背景下，不少房企开始放缓拿地速度。受此影响，2020年10月、11月，土地市场连续降温。

不过，持续降温的土地市场中却也有房企逆势拿地。11月中旬以来，电建地产在土地市场频频亮相。短短一个月时间，电建地产接连拿下武汉、雄安、深圳等地块，拿地金额近200亿元。

大手笔”买买买”背后，电建地产究竟打的什么算盘？

一个月时间拿地超去年全年

2020年10月，全国300城土地出让金合计4473亿元，环比减少17%；11月，全国300城土地出让金合计4687亿元，环比减少5%。很明显，土地市场正在降温。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向财经网(博客,微博)分析表示，近期，土地市场的降温可能和“三道红线”的压力有关。各家企业为了把财务指标调整回到“三道红线”安全范围内，进而缩减资本性开支。而控制拿地规模、节奏是调整财务指标的重要的手段之一。

然而，和土地市场的降温形成鲜明对比的是，近期电建地产在土地市场上动作频频。

12月8日，经过167轮竞价，电建地产旗下子公司武汉德商高泷置业有限公司以18.54亿元摘得武汉一宗地块。

在此之前，12月7日，电建地产披露，公司近期摘得雄安容东1号地，交易对价未对外披露。12月2日，公司以57.95亿元竞得一宗北京海淀商住用地；11月23日，公司以24.44亿元上限竞得深圳A515-0099地块；11月11日，公司联合华润、金地、前海等房企，以最高限价81.519亿元+竞配28400平方米人才房面积拿下一宗深圳前海地块。

据财经网不完全统计，短短一个月时间，电建地产拿地金额接近200亿元。这一数据，远超出电建地产在2019年全年的拿地金额。中指研究院数据显示，2019年，电建地产拿地金额152亿元，排在房地产拿地排行榜第53位。

柏文喜告诉财经网，土地市场走热，房企拿地相对较贵。相反，在土地市场降温期间拿地，条件会比较优惠，整体拿地成本相对较低。当下逆市拿地，或将有利于电建地产降低拿地成本。

接连扩储背后的压力

电建地产在土地市场“大杀四方”之前，南国置业(002305,股吧)和电建地产的重组方案刚刚通过不久。

9月22日，南国置业发布公告表示，近日，南国置业收到国务院国资委批复，原则上同意南国置业本次资产重组的总体方案。这也意味着，电建地产距离资本市场又近了一步。

南国置业和电建地产的重组始于半年前。6月19日，南国置业发布吸收合并电建地产并募集配套资金暨关联交易预案。南国置业拟向电建地产的股东中国电建(601669,股吧)、中电建建筑公司发行股份及支付现金作为对价，对电建地产实施吸收合并;南国置业为吸收合并方，电建地产为被吸收合并方。

根据预案，电建地产的100%股权作价109.82亿元。其中，南国置业预以募集配套资金的方式来现金支付交易对价中的12亿元；另外97.82亿元则通过以2.07元/股的价格发行47.27亿股股份进行置换。

不过预案在9月7日生变。南国置业表示，此次交易中不再涉及募集配套资金事宜。除取消募集配套资金事项外，交易方案其他内容不变。

电建地产拟通过“子并母”实现曲线上市。为此，电建地产股东也签下了对赌协议。

中国电建及中电建建筑承诺，电建地产在整个业绩承诺期间(2020年-2023年)内累积合计实现的扣除非经常性损益后的税后净利润不低于28.26亿元。相反，如果电建地产在承诺期间累计实现利润小于累计承诺利润，则中国电建、中电建建筑应按照协议约定履行业绩补偿义务。

对赌协议要求，电建地产在四年时间内累计实现扣非净利润超28.26亿元。也就是说，平均到每一年，电建地产的扣非净利润将不低于7.065亿元。

电建地产要想在2023年如约兑现承诺并非易事。根据电建地产2020年债券半年报披露，受计提减值和疫情影响，2020年上半年，电建地产业绩“大跳水”，扣非净利润亏损1308.96万元，较去年同期的5.74亿元锐减102.28%。

而在此之前，电建地产扣非净利润就已经开始走下坡路，2018年其实现扣非净利润8.5亿元，2019年其实现扣非净利润3.02亿元，同比下跌64.47%。

柏文喜向财经网表示，电建地产整体并入南国置业、签订对赌协议等一系列压力也在促使电建地产为了未来的业绩发展提前储备“粮库”。

距离千亿目标还有多远？

电建地产接连扩储背后，一边，是不小的对赌压力；另一边，还有刚刚许下的千亿目标。2020年债券半年报中，电建地产在未来展望中提到，要切实推进“千亿计划”发展目标。

截至目前，现实和理想之间仍然存在巨大差距。中指研究院数据显示，2020年前11月，电建地产实现销售额539.2亿元；2019年实现销售额528.4亿元。

不过如果“挤掉”排行榜所含“水分”，电建地产的销售额规模或进一步缩小。中国电建年报指出，2019年电建地产累计签约销售合同额329.16亿元，同比增长5.16%。

而根据中国电建财报信息，电建地产分别在2017年、2018年实现销售合同额297.86亿元、313亿元，分别同比增长27.76%、5.08%。

不过，电建地产的销售增长速度远远低于行业水平。克而瑞数据显示，百强房企在2017年、2018年、2019年的累计权益销售金额分别同比增长35.1%、40.4%、6.5%。

销售增速缓慢的背后，是电建地产的去化难问题。

2020年第一期中期票据募集说明书显示，2017年至2020年3月31日期间，电建地产开发完成北京泷悦长安(含长安嘉园)、北京华宸等9大项目，合计投资337.3亿元。而截至2020年3月31日，上述9大项目在近3年多时间内销售额合计375.5亿元，较投资额仅实现小幅增长。

此外，近年来，电建地产存货规模却在持续增长，且存货余额及占比均较大。

根据募集说明书，2017年、2018年、2019年以及2020年第一季度，电建地产存货余额分别为698.75亿元、853.3亿元、1017.49亿元和1033.56亿元，占总资产的比例分别为 71.00%、 69.56%、70.80%和68.79%。

募集说明书还指出，各项调控措施的实施对房地产行业发展造成了一定压力，电建地产的存货去化将面临一定挑战，同时存在一定的存货跌价风险。

无论是对赌压力，还是千亿目标，都在促使电建地产不得不做出改变。大举拿地，仅仅只是电建地产向前迈出的一小步。

柏文喜告诉财经网，对于一家房企来说，拿到便宜的、位置较好的地块，仅仅是成功的开始，并不意味着取得了成功的结果。而怎样把握好市场节奏、推出更有产品力的产品、提升产品的议价能力，才是企业最终获利的根本。

这也意味着，对赌协议和千亿目标的双重压力面前，电建地产要走的路还很长。

熊颖/文（责编：高雅）

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