我大Boss的「逆市」买房史

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-30 09:50

　　昨天，一连开了几个小会，脑细胞累的够呛。会后放松闲聊一会儿，大领导来了兴致，和我们讲起了他的买房史。

　　“有一年，我去广州和深圳出差，售楼处里都是人山人海，等回到北京一看，各个售楼处里却冷冷清清，我就赶紧出手买了两套。”

　　我正在好奇这是啥逻辑，领导接着说：“北京楼市相对于南方市场，节奏会慢半年。售楼处越是没人，你越是要去看，这个时候才是买房最好的时点，过半年后市场就起来了。”

　　听了大领导的话，我暗自惭愧。之前买房换房，都踩到买房人流高峰期，从来没敢逆市抄过底。

　　我还正在思忖大领导凭啥认为北京楼市半年后会转热，只听他接着说：“全球大放水，现金不要汪在手里，钱多就去买房，钱少就去炒股。”

　　土拍市场变热

　　我是没把钱汪在手里，但是也没敢全部撒出去，留了一些打底。因为收入没法和大领导相比，抗风险能力自然也没法相比。

　　但我内心是认可大领导的说法的。春江水暖鸭先知，品牌开发商对市场的嗅觉最为灵敏。实际上，从最近北京土拍市场接连两轮的火热行情，能看出北京楼市正呈回暖之势。

　　4月29日，北京西红门双限竞房地块落锤成交。因为是地处五环内的稀缺宅地，引发多家大牌房企的众星捧月。

　　开发商们逆市抢地无外乎两个原因：看好后市，结构补仓。当然能逆市拿地者，也都有一个共同的底气支撑，就是手握现金流充足，融资渠道通畅。

　　不可否认，为应对疫情冲击，全球央行放水史无前例，虽然监管层面一直严防资金违规流入房地产，但合规资金却越来越流向头部品牌房企或央国企，当下他们融资并不难。

　　在年报发布会上宣称要压缩拿地的恒大，4月15日和23日接连拿下北京密云和房山地块，这是其时隔5年后再次在北京拿地，也充分说明其对北京楼市的看好。

　　南城楼市升温

　　最近，北京南城不仅土地成交热，楼市也升温明显，有多个市场关注度较高的楼盘计划近期入市。

　　其中京能｜电建·洺悦湾作为五环内最后一个限竞房项目，备注市场各方关注。其54715元/平的销售均价，也几乎是当前北京在售限竞房项目中最便宜的。

　　业内预测，该项目会成为2020年北京限竞房项目的准销冠。因为，其满足购房者挑选限竞房的所有准则与逻辑：一看位置及环线；二看地铁；三看户型；四看开发商。

　　洺悦湾区位图

　　从位置上来看，京能｜电建·洺悦湾位于五环内。从2017年至今，北京土拍市场出让了120多宗限竞房地块，其中位于五环内的只有12块（加上4月29日成交的西红门地块，共有13块）。东城和西城两个项目还没有消息，还有多个项目已经售罄。

　　最为关键的是，京能｜电建·洺悦湾为地铁盘，距离地铁旧宫站300米，举步即到。

　　整个项目规划了15栋住宅楼，约1200套房子，产品以9层左右小高层及18层左右的高层为主。一梯两户，全明通透，大面宽设计，89㎡通透三居，133㎡奢阔四居，满足从两口之家到三代同堂的居住需求。

　　洺悦湾89㎡户型图

　　周边商业配套成熟，距离住总万科城市广场仅500米，家门口吃喝玩乐一应俱全；

　　住总万科广场

　　教育配套方面，项目西侧一路之隔是项目配建的高端幼儿园与重点中学的规划用地。项目附近10分钟以内路程，还有多所中小学；

　　医疗配套方面，项目5-8公里范围内拥有北京航天总医院、同仁医院亦庄分院两大三甲医院，除此外还拥有多家医院环绕。

　　生态环境方面，项目南侧10米处，一路之隔是旧宫非常有名的凉水河滨公园，距离南海子公园也仅有 1 公里。纯粹从生态领域来讲，项目周边公园环抱、滨河，是拥有豪宅天赋的。

　　项目本身还打造了云智慧健康管理、多功能健康园林、全体系健康居家、全生命周期呵护、全系统精工品质等五大模块，营造“智慧、健康、便捷、乐活”的生活氛围。

　　据悉，京能｜电建?洺悦湾预计5月份开盘，临时售楼处已对外开放。

　　洺悦湾鸟瞰图

　　价格“捡漏”原则

　　大领导说完不要把现金汪在手里后，又追加了一句建议，现在买房要“捡漏”，寻找价格明显便宜的房子，这样从入手时就能留出安全垫，也能增厚升值空间。

　　京能｜电建·洺悦湾，就是一个性价比明显的项目。

　　百度地图上搜索，4月29日新成交的北京西红门地块，与京能｜电建·洺悦湾项目所在地块，不仅同处于南城，而且位于同一纬度，两地块间拉一条直线，几乎与南四环路平行。但是西红门地块限售均价64400元/平，比京能｜电建·洺悦湾每平米高出近1万元。

　　对比项目周边的二手房价格，贝壳找房数据，2010年后的次新小区万科郎润园成交均价约61296元/平，葛洲坝(600068,股吧)紫郡府大面积户型为主，均价6万元/平左右。可以看出，价格倒挂明显。

　　此外，京能｜电建·洺悦湾项目还有一大亮点，属于“普宅”，按照北京限贷规定，首套首付35%，二套首付60%，降低了购房者的首付门槛。

　　和大领导聊完后，我心里默默想着，以后有事没事都要找机会多和领导聊，姜还是老的辣。

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（责任编辑：何一华 HN110）