吸纳电建地产 南国置业转型困局难破

  6月15日，距离南国置业(002305.SZ)最迟复牌日还有4天，近7万股民正在焦急地等待。

  有股民在股吧中讨论，复牌后的南国置业能否令股民们耳目一新？

  近日，南国置业发布一纸公告，将A股市场一起沉寂多年的资本运作再次带回视野。

  公告称，南国置业6月5日收到控股股东中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建地产”）通知，拟筹划与本公司有关的重大资产重组事项。公司拟通过向电建地产全体股东中国电建(601669.SH)、电建建筑非公开发行股份及支付现金的方式，对电建地产进行吸收合并，并募集配套资金。

  公告还称，南国置业自6月8日起停牌，预计停牌不超过十日。

  吸收合并完成后，电建地产将注销法人资格，由南国置业作为续存主体。

  换句话说，这场“子吞母”的资本运作达成后，未来电建地产将成为过去式，但可以实现借壳上市，中国电建将成为南国置业控股股东。

  一家是老牌武汉房企，另一家是央企子公司，南国置业与电建地产初识于2012年，如今已携手走过八个年头。不过，这期间一直反响平平。

  近年来，南国置业着手于轻资产转型，效果不尽如人意。2019年底，实现的归母净利润还首次出现负值。

  此次南国置业重大资产重组，其相关人事变动和组织架构安排成为关注的重点.

  就此，6月15日，时代周报记者发函南国置业，截至发稿前，暂未收到回复。

  6月12日，同策研究院院长助理张宏伟则对南国置业重大资产重组给出看法，“市场的调整期还在恢复中，无论是受到疫情还是其他因素的影响，此时央企通过重组的方式来上市，市场的关注并不高。如果是在2017年左右的地产公司重组上市，市场的关注度可能比较高。”

  不过，他也表示，“先把两个平台整合好，随着每一轮市场周期的调整，还是有机会的。”

  八年牵手终合体

  南国置业成立于1998年，于2009年与深交所上市，是一家以商业地产开发与运营为主题，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业，以武汉为核心，并布局与成都，重庆，深圳，南京，荆州，襄阳等众多城市，属规模较小的地方性房企。

  早在2012年，央企电建地产入局南国置业，并迅速成为南国置业第二大股东。

  此后，南国置业不断对电建地产股权进行转让，截止到2014年底，电建地产持有南国置业41.14%的股份，电建地产晋升为南国置业第一大股东。

  据南国置业一季报显示，电建地产为南国置业第一大股东，持股达40.53%。

  南国置业与电建地产长达八年的合作较为顺利，在此期间为避免同业竞争，双方约定电建地产侧重于住宅开发，而南国置业则侧重于商业地产开发。电建地产入主后，双方的分工侧重仍然是大股东负责资源和资本支援，具体业务方面则以南国置业原团队为主。

  与此同时，电建地产为南国置业在融资渠道和资源上提供诸多便利。

  随着两者的关系越来越紧密，外界常有其合并重组的传闻。如今，终在武汉重启之后，南国置业宣布对电建地产进行吸收合并。

  张宏伟谈到，“很多年前国资委表示78家央企只会有6家上市，后来又扩容到20家左右，保留地产业务。那么央企想要保留地产领域的开发资质，只有把规模做大。做大规模的重要的途径是进行资产重组，想办法让1加1大于2，使其实力再增强一点，这样也避免了整体退出。”

  实际上，央企重组上市并不是什么新鲜事，早有平安入局招商蛇口重组上市，中粮地产大悦城整合上市，合并重组的初心是强强联合、结合优势资源助力业绩发展，但目前来看，重组后的央企们业绩增长和规模发展并不及预期。

  南国置业吞下央企电建后，能否能打破现在的转型困境和业绩瓶颈，暂未可知。

  单从去年业绩看，两者的表现都较为平淡。

  近年来，南国置业着手于轻资产转型，但却导致其近几年业绩“滑铁卢”。

  据2019年年报，南国置业实现营业收入63.69亿元，同比增加57.99%，归母净利润为-3.55亿元，同比减少520.39%。

  电建地产去年的业绩平庸。

  2019年，电建地产总体实现营业收入236.96亿，同比增长17.24%，归属母公司股东净利润1.29亿，同比上年的7.51亿下滑82.77%。房地产板块全年累计签约销售合同额329.16亿元，同比增加4.88%。 

  对于此次资本运作，电建地产相关负责人曾对媒体表示，这将理顺两家公司的业务关系，并运用好上市平台，将项目进一步做大做强。 

  张宏伟则认为，从其他拥有央企背景、且规模在几百亿左右的房企的经验看，如果母公司实力比较强，是有可能通过并购的方式去迅速整合市场资源的。

  “如果想去做扩张，因为有央企背景的资源，还有能力做；如果不想做市场扩张，整合完成后，纯粹靠公开市场的操作而不靠母公司，那么基本上地产开发业务的公开市场已经大定了。”他表示。

  南国置业艰难转型多年

  南国置业商业体转型战略导致南国置业业绩“滑铁卢”。据此前财报，南国置业自2017年起至2019年，营业收入分别为31.66亿元，40.31亿元和63.69亿元。归母净利润分别为0.58亿元，0.84亿元和-3.55亿元，扣非归母净利润分别为-0.94亿元，0.75亿元，-3.75亿元。

  归母净利润和扣费归母净利润均于去年首次出现负值，出现了典型的增收不增利的情况。

  就归母净利润亏损原因，南国置业在年报中将此归咎于“受当期部分商业项目主动调改与部分住宅开发项目结利周期的影响”。

  南国置业作为以湖北为主战场的房企，此次疫情对其冲击较大，尤其体现在疫情期间公司的商业项目大部分都为停业状态。

  据今年公司一季报，南国置业净亏损1.53亿元，同比下降1616.90%。

  面对持续收紧的房地产市场，房企都在寻找地产开发的第二落点，轻资产开发比单一的房地产开发利润要高，这也是南国置业牟足力气致力于转型的原因。

  但观其财报发现，在转型期间南国置业的毛利率却在不断下滑，自2017年到2019年，南国置业的毛利率分别为16.22%，12.67%和3.37%。

  一季度，南国置业的毛利率直接降为-198.60%，对比2014年南国置业的毛利率43.59%，毛利率的大幅下滑直接影响利润。

  除此之外，利润还受到成本大幅上涨的影响，在去年年报比较显眼的是由于利息支出增长导致财务费用飙升，去年财务费用较2018年同比增长291.56%，翻了近三倍。

  南国置业的债务情况也难言乐观。

  自电建地产入局南国置业以来，南国置业的总负债从2014年的74.28亿元攀升至218.51亿元，同时，资产负债率也由2014年的71.14%上涨至81.54%。

  据一季报显示，南国置业一年内到期的非流动负债为21.61亿元，短期借款6.02亿元，公司持有25.35亿元现金，难以覆盖短期负债。

  今年5月电建地产为南国置业提供了不超过50亿的委托贷款，央企入局南国置业的优势在此有所体现。

  据去年年报南国置业称，公司正根据消费升级趋势，对旗下商业项目进行调改，着手打造 第五条标准化产品线“泛悦·城市奥特莱斯”，加快推进 “泛悦精选”、“泛悦精装”、“泛悦生鲜”、“泛悦 健康”、“泛悦教育”等自有商业IP的孵化，进一步发挥公司多业态的协同效应，推动公司转型升级。

  南国置业商业体转型期间境况艰难，疫情期间尤其受到武汉商业项目停摆的影响，如今对南国置业来说是更是难上加难。

  由此看来，南国置业重组后还有漫长且艰难的一段路要走。

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