不止“网红”杭州 房企还杀入浙江三四线

来源：界面新闻/杨冰柯

听河南人说郑州房价太高，浙江人笑了，“浙江一个县城房价都比郑州房价高”。如果不是身在浙江，你很难理解属于他们的这份傲娇。

浙江省下辖的地级市衢州、台州、丽水最近接连升级了房地产调控，外界也开始关注到除了杭州外，浙江其他城市的房地产市场。

位于浙江省西南部的衢州和丽水算是“难兄难弟”，他们是浙江地级市中GDP垫底的两个城市，但由于两个城市土地供应少，房价反而一直在浙江省排名前茅，尤其是丽水。

台州GDP在浙江省目前排名第五，均价1.47万/平米的房价在浙江省内并不突出。即便在台州，市区房价与同属台州的县级市温岭比起来也要低很多。

为何这三个城市几乎在同一时间出台楼市调控升级措施？接下来浙江地级城市的楼市会呈现出怎样走势？房企们又将如何布局这个长三角重要的粮仓？

土拍太热惹的祸

衢州市区包括柯城区和衢江区，柯城区又有房价最热的西区。由于西区是衢州政府新办公地址所在地，配套完善，这里很快成为衢州人买房的热点区域。

最新数据显示，衢州房价最贵的地方在智慧新城和百家塘片区，在售最贵的三个项目均是排屋和合院项目，比如云澜府、碧桂园·江湾半岛和融创·望潮府，均价均在3万/平米以上，云澜府均价甚至逼近4万/平米。

一位衢州市场人士告诉界面新闻记者，当地人凡是有条件的都喜欢买排屋和别墅，排屋和别墅供应少，销售都不错，客户构成主要以本地客户为主。

在衢州房地产发展历史上，2017年是楼市起飞的关键时刻，这一年，浙江本地房企祥生一举拿下4个项目，衢州楼面价首次过万。第二年，祥生继续在衢州扩张势力。2018年，祥生在衢州销售额达到60亿，这一销售业绩放在杭州，也能在房企中排至第13名。

衢州楼面价屡创新高，除了祥生外，新进入这个市场的开发商还有旭辉、融创、融信等。

今年7月，衢州柯城区智慧新城钱家山G2-2地块拍卖，经过172轮竞价，浙江贝林房地产有限公司以总价19.2亿总价竞得，楼面价1.7万元/平方米，溢价率8.47%，创下了衢州涉宅地楼面价新高。

台州市区范围包括椒江、黄岩和路桥，下辖天台、仙居、三门3个县，临海、温岭和玉环是三个台州代管的县级市。

就台州市区来看，椒江是最热的板块板块，成交量和成交价一路高涨。椒江热度之所以一路走高其逻辑与衢州柯桥西区一样，这里是新打造的市政府所在地，科教文卫配套完善，城市各项功能新。

在椒江，主流房价在2-2.5万/平米之间，高端豪宅基本在3万/平米以上。但即便是豪宅，与台州代管的县级市温岭大部分在3万/平米以上的房价相比，椒江的房价还有很大上升空间。

根据不完全统计，目前进入台州的开发商有万科、海伦堡、绿城、中粮、滨江、美的、宝龙等全国性房企。

这里的土拍竞争也十分激烈，2020年5月，临海市大洋街道一宗住宅用地出让，伟星集团以16.7亿总价、1.8万元/平米楼面价竞得，楼面价刷新了自2016年以来临海市住宅用地单价新高纪录。

10月12日，台州黄岩一宗商住地拍卖，开发商们竞拍了163轮，最终方远建设集团以上限价格5.6亿竞得，楼面价1.35万元/平米，溢价率为49.73%。

10月21日，台州椒江区一宗商住地出让。房企们竞拍了184轮竞价，最终，浙江本地房企华鸿嘉信以上限价20.61亿元、竞配商业部分自持面积比例100%、竞配保障房面积3750平方米摘得地块，楼面价5825元/平方米，溢价率49.89%。

在丽水市，主城区只有莲都区，只要是中心城区的房子，购房者都竞相购买。这里的新房主要集中在白云山国家森林公园旁或者瓯江沿岸，瓯江沿岸的房价最贵。

丽水人中流行着一句话，买房，就要买到城里去。新房房价普遍在2万/平米以上，房价最贵的地方不仅坐拥中心城区完善的配套，还拥有一线的江景资源，房价高达3万/平米。

进入丽水的知名开发商有碧桂园、恒大、绿城、德信、新湖、中梁、华鸿、祥生等。

今年以来，丽水地价也屡创新高，9月28日，华鸿嘉信激战107轮，最终以8.05亿元，楼面价1.48万元/平米，和溢价率36.4%竞得城西欣苑街地块，城西新地王诞生。

界面新闻访问了衢州、台州和丽水多个市场人士和开发商，他们认为调控升级的原因都是土拍市场太热。在他们看来，房价虽然大涨一波，但总体上分化严重，不是所有的楼盘都去化不错，也不是所有区域房价都很高。

开发商争抢

从调控政策上看，衢州、台州和丽水在调控政策第一条就将矛头指向了土地供应，衢州和台州还明确指出要建立房价和地价的联动机制。

同时，衢州、台州和丽水三市调控政策的共同点是加强了商品住房预售管理，政策明确规定了分期预售每期预售的建筑面积。

更重要的是，商品预售管理与房价挂钩，衢州明确在土地拍卖时就限定了房价，分期预售当然也是限制在最高房价内。台州则要求新开盘项目每期备案价保持一致。丽水的政策更加明确，直接规定分期预售的项目续推不涨原则。

一位浙江市场人士表示，三个城市接连调控传递了新房禁涨的信号，对未来房价预期有一定影响。

根据开发商们对界面新闻的反馈，衢州、台州和丽水的购房者主要还是本地客户，第一大类是改善客户，第二类客户是新婚、刚需客户，第三类是拆迁棚改客户。

在丽水，根据统计局相关数据，2019年，丽水全社会单位在岗职工年平均工资为64517元。按照丽水莲都区中心城区2万/平米以上的均价，丽水人每年仅能买3平米的住房。

但丽水有个奇特的存在是青田。青田县是中国著名的华侨之乡，55万人中有33万华侨，回乡置业是这些青田华侨的共同心愿。

青田的强有力的购买力来到丽水中心城区，房价随之水涨船高。除了青田华侨，根据一位当地市场人士，丽水房价的推手主要还是棚改下的拆迁户。

在衢州，根据2019年劳动工资统计年报调查结果，2019年衢州全社会单位就业人员的平均工资是61129元，私营单位就业人员工资是49351元。当地市场人士称，购买力主要是收入稳定在10万以上的事业单位人员和当地企业主。

在台州，统计数据显示，2019年， 台州城镇常住居民人均可支配收入为60351元。根据当地市场人士，购买力主要是事业单位人员、企业主以及棚改下的拆迁户们。

三个城市最受追捧的热点区域都是配套设施完善，市政府重金打造的区域，这些区域的购房者出发点都是为了自住。

比如在衢州，能不能买一套柯桥西区的房子成为丈母娘是否愿意嫁女儿的主要考量因素。

在台州，椒江区坐拥完善的市政配套，但房价比县级市温岭还要低，椒江自然就成了完美的洼地。

而在在丽水，当地人对城区的概念敏感又清晰，中心城区三面环山，一直都是供不应求。

也就是说，即便在地级市，房地产市场也是个极其分化的市场，热点区域的真实需求强烈。根据开发商，即便这些区域首开没有卖完，也很快会在两个月内售罄。

值得注意的是，开发商们认为调控政策的影响有限，当地政府更多对外传达的是调控的决心。在他们看来，限售、禁止房价上涨远不如提高首付、本地人限购加码对当地打击更大。

台州一位开发商表示，购房者都是本地人，从价格上看，目前的房价已经涨了一波，继续往上冲的动力不足。从限售看，当地人买房本就不是快进快出的投资逻辑。

衢州一位开发商对界面新闻表示，限售只是针对热点地块，而房价已经是涨上来的房价，调控影响不大。

调控加码，开发商们还是会抢滩浙江三四线城市。

多位开发商对界面新闻记者表示，浙江省是个神奇的均好型省份，藏富于民。不仅是杭州经济发展势头良好，浙江其它的地级市也各有特色和经济支撑。杭州市场虽好，但大部分开发商都不赚钱甚至亏钱。而浙江三四线城市去化一直不错，目前还有一部分利润可赚，这也是他们们将目光转向杭州以外地级市的原因。

下沉早的开发商已经赢得先占红利。比如在衢州，最先深耕衢州市场的祥生获利颇丰。一位祥生人士对界面新闻记者表示，当初在衢州等三四线布局的成功一度影响了董事长对公司未来的信心，促使董事长决策出全国化布局、冲刺千亿的战略目标。

值得注意的是，随着头部房企越来越多涌向了浙江三四线城市，这些城市本土的小开发商也变得激进。

在台州本土开发商方远建设集团拿地就颇为激进。在台州调控升级后，方远建设仍以6633元/平米楼面价、无偿返还建筑面积4400平方米的代价获得温岭一宗推动，这一楼面价刷新了区域楼面价新高。

台州上述开发商告诉界面新闻，椒江区域，方远几乎可以在市场上形成垄断，这正是以方远为代表的小房企的战略。“在本地市场形成垄断，后期外地开发商只能通过合作形式进入本地市场”。

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